“家逸生活”物业管理策划方案（讨论稿）吉林市天成物业管理有限公司2006-8-23前言家逸生活作为华隆地产开发的中高档楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。吉林市天成物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。第一部分吉林天成物业管理有限公司简介一、企业简介二、企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。4、“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念（暂定）。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。第二部分天成物业家逸生活项目管理目标及策划方案一、物业概况1、用地面积：25000㎡2、总建筑面积：38007.69㎡3、容积率：1.524、绿化率：36%5、商铺：3297.9㎡（22个）6、车库：1750.64㎡（共计37个）二、人员配置架构设置财务：2人，出纳1人，会计1人（兼职）人力资源、行政、接待中心：3人，房管员2人，接待1人安管班：5人（每个出、入口2名安管员、班长1人）保洁员：5人（每人平均8个单元）维修班：4人食堂：1人共计：20人三、物业办公及员工休息用房计划接待中心10m2仓库2（工程）10m2财务室、档案室15m2储物间1（物业清洁）10m2男女更衣室各一间10m2保洁员、安管员休息室10m2食堂10m2维修人员休息室10m2四、物管费的成本测算1、人员工资费用（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）1会计（兼职）1500500元2出纳16006003维修人员470028004接待员17007005安管员580040006房管员290018007保洁员560030008食堂1500500合计2013900(2)福利费用测算1、管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)序号项目金额（元/月）1、加班费（不计）2、服装费500注(1)3、伙食费1200注（2）4、团队拓展、培训费用417注（3）合计2117注(1)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：20×300元/人/年÷12月=500(元/月)注(2)：伙食费年均720元/人计算，则每月分摊为：20×720元/人/年÷12月=1200(元/月)注(3)：员工每年春游或秋游、相关专业书籍费用按全年5000元计算，分摊到每个月为417元。※员工的社保、医保未计算在内3、小区路灯照明公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨6：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有50盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏×50盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时=1080千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=1188元/月备注：此次计算未安季节性划分，只是总体估算。4、绿化管理费绿化管理费测算见表（3）序号项目金额（元）测算结果（元/月.）1绿化工具费400元/年33.332劳保用品费400元/年33.333绿化用水费4050元/年337.54农药化肥费500元/年41.675、毒饵站及鼠药费用2000元/年166.67合计612.50※小区绿化面积为25000×36%=9000㎡,0.3吨/平方米·年×9000平方米×1.5元/吨=4050元。5、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）序号项目金额（元）测算结果（元/月）1工具购置费200元/人.年66.672劳保用品费300元/人.年1003化粪池清掏费3000元/年(注4)2504装修垃圾外运费5000元/年(注5)416.67合计833.34注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。注(5):装修垃圾是根据实际产生情况而定的。此数值只是估算。6、安管费：保安费测算表（05）序号项目金额（元/年）测算结果（元/月）1装备费250元/人.年83.332人身保险费（不计）合计83.337、办公费：全年开支办公费约2万元（含固定电话费用及招待费用）每月平均办公费用=2万元÷12月=1666.67元8、小区文化活动小区文化活动费用测算表（06）序号项目金额（元/年）测算结果（元/月）1、春节及正月十五30002502、五一劳动节500423、十一国庆节500424、圣诞节500425、元旦50042合计4189、摊派费用摊派费用测算表（07）序号项目金额（元/年）测算结果（元/月）1、清雪费5000416.672、其他5000(注6)416.67合计833.34注6：报刊费用，小区争创、评比等费用。10、公共设备、设施维护费用序号项目金额（元/年）测算结果（元/月）1、景观再造费用5000416.672、单元门维护3200(注7)266.673、感应灯维护1700(注8)141.674、地上停车位划线（预计）4500(注9)3755、其他维护费用10000(注10)833.33合计2033.34注7：小区共计32个单元门，平均每个每年胡维护费用为100元，故32个×100元/个·年÷12月=266.67元。注8：小区共有业主约340户，感应灯约170个，每个感应灯每年维护费用按10元计算，故170个×10元/个·年÷12月=141.67元。注9：为了使小区业主车辆有序停放，因此要划出车位，预计共计能划90个车位，每个成本按50计算，总费用90个×50元/个·年÷12月=378元。注10：小区路面、下水井、智能化等公共部位的维护费用。汇总表序号支出项目测算结果（元/月）备注1人员工资费恋用139002福利费用测算21173小区路灯照明11884绿化管理费612.505清洁卫生费833.346安管费83.337办公费1666.678小区文化活动4189摊派费用833.3410公共设备、设施维护费用2033.3411合计23715.5210、物业管理费收入住宅物业每月收缴额度=34710.05㎡×0.6元/月·㎡=20826.03元/月商业物业每月收缴额度=3297.9㎡×1.1元/月·㎡=3627.69元/月备注：上述计算方法系按照收缴率100%进行测算的。11、测算税前收益收入-支出=24453.72-23715.52=738.20元/月四、管理目标（一）、公司总目标1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%3、年度无重大责任事故发生。（二）、目标分解财务（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%（2）、财务分析覆盖率100%人力资源：（1）、员工培训覆盖率/合格率100%行政：（2）、内外文件起草合格率≥90%（3）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%（4）、清洁卫生日检查合格率100%（5）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%（6）、合同评审率100%后勤保障：（7）、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,（8）、入库物品检验合格率100%（9）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%（10）、库管物品年差错率≤0.1%食堂：（11）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%接待中心：（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100%（2）、业主/租赁户有效投诉处理率100%（3）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%（4）、物管费收取率≥95%（5）、收费金额差错率≤1‰（6）、业主/