用灵魂撞击梦想用策划超越梦想亚泰●易林全程营销策划方案保密级别：AAAA级策划人：李洪锋服务客户：长春亚泰地产前言鄙人懒惰，加上对房地产市场也比较生疏，此篇策划所有数据均为虚构，切勿当真。策划界藏龙卧虎，无论是地产，还是其他行业，见解超我远甚者众多，班门弄斧，还请方家勿笑，多多指教。言毕。各位看官注意，开坛说法——第一章市场总体概况一、市场总体概况：2005年长春全市完成国内生产总值1765.25亿元，比上年增长15%。第一产业增加值168亿元，比上年增长8.0%；第二产业增加值742.9亿元，增长15.5%；第三产业增加值625亿元，增长13.0%。三次产业比重分别为11%:48.3%:40.7%，人均国内生产总值21335.72元，比上年增长13%。2005年全国人均国内生产总值10561元。由此看出长春远远高于国内平均水平，具有雄厚的经济能力。全年居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%。经济学指出，人均国内生总值在3000美元以下，会保持较旺盛的住房需求，由此可见2006年，长春房地产行业可能相应进入高速增长阶段。二、固定资产投资概况：2005年（1—10月），长春地区固定资产投资总额434.3亿元，比上年增长40%。其中城镇固定资产投资352亿元，比上年增长49.1%。农村固定资产投资82.3亿元。房地产开发投资78亿元，比上年增长12.6%。三，利用外资：全市新批外商投资500余家，比上一年增长3.2%，合同利用外资300亿，增长37%，在新批的外商投资企业中，总投资过亿的有97家。全市外商投资企业完成产值500亿，比上一年增长90%，实现利润总额20亿元人民币，比上一年增长20%，四，房地产市场概况：随着改革的深入，经济的发展，房地产业成为国民经济新的增长点，各级政府也针对房地产出台了各项政策。2005年长春房地产施工520万平方米，比上年增长2.1%，竣工面积230万平方米，比上年增长6.5%。完成商品房销售175.5亿元，增长25%，其中住宅销售额130.6亿元，增长21%。商品房销售面积240万平方米，增长13.5%，其中住宅为225万平方米，增长10%。别墅50万平米，增长3%。2005年长春市内二手房成交面积200万平方米，增长20%。成交金额45亿元，增长70%。五，基础设施建设：2005年长春市政府投资25亿元实施多个重点项目，其中，新建北人民大街等六条街道，大修，中修45条主干道；轻轨二线主题工程完工；伊通河改造初步见效；480亿改造108块棚户区；成功举办第四届汽车博览会；保护“伪皇宫”工作顺利实施；六，绿化情况新增公共绿地60万平方米，植树255万株，城市绿化覆盖率达20%，人均绿地2平方米，游园绿地10处。七，长春总体环境长春具有“汽车城”，“电影城”，“科技文化城”，“森林城”的美誉。具有雄厚的资源，建成多个开发区，具有美好的发展前景。总结：1）长春经济势头好，给房地产业的发展提供了基础；二手房的日益活跃对一手房有很大的促进作用，加快房地产的资金流通。由于近年国家振兴东北老工业基地，导致外商投资规模增大，且质量高，赢利性强，大量的外资涌入会刺激长春高档楼盘的销售。2）政府积极进行基础设施和绿化的建设，容易吸引外资，对发展经济有很大的促进作用，也客观上刺激了消费者的需求，对房地产发展有利。3)房地产施竣工面积增加，未来一定时期内，长春地产行业竞争加剧。4）长春房地产销售以住宅为主，别墅市场比例不大，但也有所增长。第二章人口状况一，人口分布：2005年末全市总人口为739.19万人，比上一年增加4.9万人。市内各区人口分布如下：1.朝阳：面积248平方公里，人口68.8万2.宽城：面积237.99平方公里，人口42万3.南关：面积80.95平方公里，人口47.5万4.二道：面积452平方公里，人口37.5万5.绿园：面积286平方公里，人口55.3万人6.双阳：面积1663平方公里，人口38万7.净月：面积478.7平方公里，人口13.3万人二，生活指数：居民生活水平持续提高。其中，城市居民人均可支配收入8306元，上涨11.5%。人均消费性支出7.25元，上涨12%。总结：1）人口主要集中在经济发展比较好的几个区，且将达到饱和，城市化进程将向郊区发展，这将刺激郊区的房地产需求。2）居民生活水平提高，刺激地产行业发展。3）农村人口仍然较高，削弱城市化进程，目前长春的购房政策将减少农村人口，外来人口的涌入，刺激长春房地产市场发展。第三章长春房地产业概况一，房地产开发：2005年长春房地产施工520万平方米，比上年增长2.1%，竣工面积230万平方米，比上年增长6.5%。完成商品房销售175.5亿元，增长25%，其中住宅销售额130.6亿元，增长21%。商品房销售面积240万平方米，增长13.5%，别墅、高档住宅投资：0.58亿。竣工面积；50143平方米。别墅、高档住宅销售面积：13924平米。2005年长春市内二手房成交面积200万平方米，增长20%。成交金额45亿元，增长70%。二，房地产政策：2006年我国加大对中小户型、中低价位的商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地的土地供应。加强经济运营分析检测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，切实稳定房价，促进合理住房消费，指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用房开发项目，控制套型结构和价位，控制高档住房的开发，增加中低价位的项目。长春市决定有三年时间对城市108个棚户区进行改造，设计被拆迁房屋建筑面积713万平方米，涉及居民近10万户35万人，其中2006年改造240万平方米，涉及33130无房户居民。三，商品房空置面积：950265平方米，住宅50765平方米。其中别墅、高档主住宅：3502平方米，经济适用房：11367平方米。办公楼3793平方米。商品房空置率为20%。四，长春楼盘情况：1，各片区楼盘情况：1）宽城区楼盘情况：在售楼盘个数8个总体均价5543.5元/平米住宅总体均价2365元/平米别墅，高档住宅总体均价该地区无别墅，高档楼盘在售2）绿园区楼盘情况：在售楼盘个数14个总体均价2773.57元/平米住宅总体均价2420元/平米别墅，高档住宅总体均价3000元/平米3）二道区楼盘情况：在售楼盘个数10个总体均价2540元/平米住宅总体均价2540元/平米别墅，高档住宅总体均价格该地区无别墅，高档楼盘在售4）朝阳区楼盘情况：在售楼盘个数12个总体均价3758.33元/平米住宅总体均价4000元/平米别墅，高档住宅总体均价5000元/平米5）南关区楼盘情况：在售楼盘个数21个总体均价3372.85元/平米住宅总体均价3052元/平米别墅，高档住宅总体均价该地区无别墅，高档楼盘在售6）经济开发区楼盘情况：在售楼盘个数4个总体均价2210元/平米住宅总体均价2866元/平米别墅，高档住宅总体均价该地区无别墅，高档楼盘在售7）高新开发区楼盘情况：在售楼盘个数12个总体均价3317.5元/平米住宅总体均价3172.86元/平米别墅，高档住宅总体均价6000元/平米8）静月开发区楼盘情况：在售楼盘个数13个总体均价2000元/平米住宅总体均价2200元/平米别墅，高档楼盘总体均价2880元/平米；（270万/套）表格分析：长春市区房地产价格总体以南关，朝阳，高新一部分向四周递减，高档楼盘主要集中在城市四周新开发地区，也就是高新，绿园，净月等地，南关，朝阳，宽城作为市内板块，楼盘价格相对较高，但是相对来说规模不大，配套设施差，主要依靠公共配套。高新区，净月区随着长春城市化进程加快，以及市内楼盘近饱和的因素，房地产交易开始活跃，在长春市政府提出长春的发展方向后，相信高新，净月的房地产市场发展将更为迅猛。2.交楼标准：根据所调查的数家楼盘，长春地区交楼标准：住宅，毛坯房。高档住宅别墅有简单装修。3.别墅楼盘价格情况：长春别墅资源少，价格集中在3000元/平米左右。部分高档楼盘达到6000元/平米4.楼盘推广主要选择媒体：长春主要报纸有：新文化报，城市晚报，长春晚报，房地产报,东亚经贸新闻。其中地产广告刊登最多的是新文化报和房地产报，其他报纸也有少量的地产广告投放。部分电视台有房地产栏目，也有少量的广告投放户外路牌仍然是房地产项目的主力媒介。5.长春房地产的主要户型：目前长春房地产项目主要为三室两厅，两室两厅；三房面积为100—135平方米左右最为畅销；两房面积为70—85平方米左右最为畅销；面积在150平方米以上的四房销售缓慢。150—250平方米别墅销售情况良好。五、长春产权式酒店市场分析：产权酒店最先起源于欧洲，开发商将整个项目划分不同的部分，分别卖给消费者，之后找专业酒店管理公司进行管理，消费者拥有房屋产权，得到年度分红，并得到酒店管理公司一定时期的免费入住。长春产权酒店发展不充分，仅三星产权酒店一家，但产权酒店市场很有开发潜力，长春不仅辐射整个东北，且越来越多的南方人也到长春安家、投资，越来越多的人认可长春，认可长春未来的发展方向。六、长春酒店行业（三星级以上）统计调查：1.五星级宾馆宾馆名称星级地址入住率长春紫荆花饭店五星长春市人民大街5688号抽样调查平均入住率60%部分可达70%以上.中日友好会馆五星长春自由大路102号香个里拉大饭店五星长春西安大路569号名门饭店五星长春人民大街135号2.四星级宾馆宾馆名称星级地址入住率雁鸣湖温泉酒店四星长春市北环路8777号抽样调查全年平均入住率35%长春花园酒店四星朝阳区创业大街39