关于“五福雅苑”前期物业管理邀标实施方案海南中盐联合开发公司招标文件1邀标书物业管理有限公司，我公司开发的项目五福雅苑即将开盘，按照政府有关文件，物业管理公司将得前介入，现特邀请贵公司准备相关的物业管理资料、方案前来投标。1、邀标项目的简要说明：五福雅苑建筑面积48298.25m2，公共部分：地下车库一层，面积4569.79m2。2、项目开工期：2004年12月23日。3、邀标地点：海口市玉沙路中盐大厦31层。4、邀标截止时间：2005年5月25日，逾期不到的或不符合规定的投标文件不接受。5、开标时间：2005年5月31日上午10:00时。6、开标地点：海口市玉沙路中盐大厦31层。7、凡对本次邀标提出询问，请在2005年5月25日前与海南中盐联合开发公司联系。联系人：陈腾联系电话：0898-68531381海南中盐联合开发公司2005年5月5日招标文件2五福雅苑物业邀标会组织活动方案为了组织安排好五福雅苑物业邀标大会这次活动，充分体现我中盐公司的整体素质，公司决定抽调各部门有关人员参加，并制定此方案。一、公司主管领导：董副总经理二、承办部门：办公室三、主持人：陈腾四、公司评委：陈居逢、董睿五、服务保障人员：陈晓梅、邓志坚、邱阳六、要求：全体人员着装整洁，仪表端庄、大方、注重礼节，贮备工作充分。5月31日上午8时15分前到达中盐大厦31层会议室。联系电话：0898-68531381总经理办公室二00五年五月五日招标文件3海南中盐联合开发公司“五福雅苑”物业邀标大会议程一、宣布物业邀标大会开始（开发商）；二、介绍到会的建设厅、市房管局，及中盐公司的领导，专家组成（4人）；专家组成员：三、验证专家组成员的合法性；四、检查邀标书完整性；五、由投标单位情况介绍；（每家单位限10分钟）六、评委当场打分、亮分，计分；七、公布评分结果，宣布大会结束；八、开发商对前三名进行复查，进入洽谈阶段；九、2005年6月5日前按“递补原则”，择其一中标单位，予以公布。海南中盐联合开发公司2005年5月5日招标文件4五福雅苑邀标议案一、总则海南中盐联合开发公司现将开发的“五福雅苑”建筑面积48298.25m2；公共部分：地下车库一层，4569.79㎡配套设施部分建筑设施、设备及公共场所，实行对外邀标。二、邀标时间1、整个邀标工作时间：始于2005年5月5日止于2005年5月25日，中标单位于2005年6月30日介入，选派保安、土建、水电先头工作人员成立联合筹备小组，正式展开工作。2、邀标发出时间：2005年5月5日——2005年5月10日3、资格审查时间：2005年5月10日——2005年5月15日4、上交标书时间：2005年5月15日——2005年5月25日5开标、评标时间：2005年5月31日5、签订协议合同时间：2005年6月20日三、承包方式全权委托，独立经营、自负盈亏。四、物业管理总体要求具有物业管理资质企业，且达到三级物业管理以上服务标准。五、邀标细则（一）概况：1、邀标内容：五福雅苑物业管理2、小区概况：总建筑面积48298.25m23、小区地点：海口市海甸五路（二）文件构成：1、邀标书2、邀标细则3、邀标承诺书4、物业管理委托合同（样本）（三）投标书内容：1、企业资质证明材料2、企业简介、业绩证明材料3、拟定五福雅苑物业管理方案4、投标承诺书（四）物业管理服务要求：小区服务标准要达到中国物协《住宅小区物业管理服务一级标准》和小区特定的服务要求；（五）企业资质：具有物业管理资质的物业管理企业；1、邀标截止时间：2005年5月25日18:00时，不符合规定的投标文件恕不接受。2、开标时间：2005年5月31日上午10:00时。3、开、邀标地点：海口市玉沙路中盐大厦31层。（六）邀标：1、参加投标方应提供拟定的五福雅苑物业管理方案。2、应邀方必须在2005年5月25日18:00时前将《邀标书》及其他详细资料加盖公章，送我公司邀标小组参与邀标，同时提供企业营业执照和物业管理企业资质证书、税务登记证复印件。3、中标单位在签订合同前需向邀标方交纳合同履约保证金贰万元。（七）邀标方法：根据邀标评分标准（细则），以综合物业管理水平进行评比，同等条件下以高效低成本管理者中标。（八）投标方须知：1、在规定期限内没有交标书的单位将被取消投标资格2、参加投标单位不按时参加开标会，将被视为投标单位自动弃权。海南中盐联合开发公司2005年5月5日招标文件5五福雅苑物业邀标评分标准（细则）本物业邀标评定标准为专家组综合评定标准重要内容之一，是评定五福雅园物业邀标评比的重要依据。第一、专家组成员的组成一、评标专家组成员的组成：由海南省建设厅、海口市房管局、海南省物业专业评定委员会专家组、海南中盐联合开发公司专业人员组成，人数为5人，其中专家4人，海南中盐联合开发有限公司专业人员1人。二、专家组成员实行抽签甄选、回避制度，专家组成员由海南中盐联合开发有限公司以抽签的方式抽取。凡资格审查入围的单位，其单位是专家组成员的实行回避制度，不参与此次评审活动。第二、专家组成员坚持的原则专家组成员本次评标坚持的原则是：公正、公平、公开，禁止打印象分人情分、照顾分。严禁徇私舞弊、弄虚作假，一经发现即取消评标成员资格。第三、中标签约递补原则本次评标坚持递补原则，即专家评审组按照评比分数，确定分数前三名，按序号划分为签约单位。第一名中标单位，若因个别条款与邀标方协商不成，即视为自动放弃；依次由第二名、第三名中标单位递补。第四、评分细则本次邀标、评标办法为：评委对标书进行评分，按得分高低确定中标候选人次行。评分标准：总分10分，最低起分数线为0.5分。1、标书格式：规范、文字清晰、文笔流畅（1分）2、标书内容：齐全、符合国家与有关规定，具有较强的可操作性（2分）3、小区各项管理制度，服务标准（4分）4、小区收费标准：预算、合理、费用收支平衡（3分）海南中盐联合开发公司2005年5月5日招标文件6普通住宅小区物业服务等级标准（试行）一级项目内容与标准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物来服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。10、容易危及人身安全的设施设备有时显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时站岗值勤。2、对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次；配有安全监控设施的实施24小时监控。3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2