北京国际博士苑项目策划书北京炫朴投资顾问有限责任公司2005年10月国际博士苑五A级智能化写字楼市场调研报告21世纪的中国房地产业是一个迅速发展的朝阳产业，现在已经越来越步入了成熟阶段。房地产开发与经营活动的兴起，是房地产业已由传统的劳动密集型行业转为智力密集型行业。现代化的经营意识新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略的前提，是进行高效优质的房地产经营管理活动的重要保证。一、市场调查的目的房地产项目由于普遍投资大、回报周期长等因素，其成功的关键取决于正确的决策，而项目决策的依据是对项目前期市场的调查与分析，正确的判断竞争对手各个方面的条件与因素，对于自身项目的决策起着决定性的作用。房地产市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为项目的可行性研究提供基础信息。二、市场调查的程序和范围阜外迎宾写字楼地处北京市钓鱼台国宾馆东侧，西城区阜城门外大街北侧，地理位置极其优越。本项目的功能定位五A级写字楼。在对此项目的市场调研目标确定后，以迎宾写字楼为迎宾写字楼为圆心，拟以半径为5公里左右的圆型调查范围，开始对此范围之内的写字楼、公寓项目进行详细的地毯式现场调查，并成立了市场信息网络数据库，建立了市场客户调查档案，在以市场调查的基础上，对项目资料进行综合分析，最后得出最终市场结论。三、市场调查汇总情况在极短的时间内，对迎宾写字楼周边31个项目进行了市场调查并以本项目为圆心点，以阜外大街为横坐标，以西二环为纵坐标，将调查的项目分为东北、东南、西北、西南四个区域。具体统计如下：市场调查项目31个，其中：1、已建成项目12个，正建项目19个。2、公寓项目17个，写字楼项目8个，公寓写字楼综合项目6个3、销售项目25个，租赁项目2个，销售租赁综合项目4个。4、写字楼的平均售价为14950元/平米，销售率为77%。公寓的平均售价为12515元/平米，销售率为71%。5、法律手续完全具备的25个，尚缺法律文件的6个。在众多的调研项目中，精选出了最具代表性的6个项目作为系统分析的对象，并将项目的功能、性质、规模；项目售价及销售率；项目空置情况；客户构成比例；本地区的销售价格走势等等，以数字化、图表化的方式进行了统计。（详见附表）北京市的公寓、写字楼经过了近几年的高度开发，曾经在一段时期内处于低迷状态，导致写字楼空置率极度上升，但随着我国经济的高速发展，综合国力的不断提高，尤其是在中国加入世界贸易组织之后，更加开放了国内市场，必将吸引大量的国外资金来华投资，这对国内房地产的发展将产生深刻影响。所以，大力改善项目的市场环境，在掌握房地产市场动态的情况下，运用市场价格的调解，对自身项目进行合理的市场定位，制定确实有效的策划方案与营销计划，创出真正的产品品牌，并努力朝着专业化、个性化的方向发展，这才是企业最终的最具生命力的品牌。北京的大型写字楼、公寓项目主要汇聚在东西两个地区，东部地区是以：东二环路、东三环路、国贸中心、朝外大街为主要聚集区。西部地区则主要是以：西二环路，中关村周围为主要密集区。东部地区汇集了大量的商业贸易公司，西部则以国家管理机构、高科技公司以及金融机构为主。而国际博士苑二期项目恰恰正处于西部地段，同时能够满足国家各管理机构和金融机构的双重需求，这无疑对国宾项目日后的销售提供了大量潜在的客源与无限商机。第一、位于首体南路以东的腾达大厦，建设规模为9.1万平方米项目功能为写字楼，已于2001年8月竣工，该项目只租不售，主要原因是该楼盘最早为一个外销楼盘，但由于一直未办下产权证，后转为出租楼盘，而且出租率已经达到90%，它的项目优势是可以享受中关村优惠减税政策，它的出租客户主要为证券、银行、科技公司等。该项目用政策上的优势来弥补公摊面积较多、有部分遮挡等不利因素。第二、位于阜成门南大街以东的富凯大厦，其使用功能为写字楼建设规模为12万平米，总共21层。对于2003年3月竣工的期房项目销售均价为17500元/平方米，随着工程进展，价格上将有10%-15%的涨幅。而对于这样的价格，现在的出售率已经达到了90%，主要客户为金融机构和银行等，分析该项目的卖点，主要是地处金融大街，商业价值极高，双大堂超卓设计，净高十余米首层轩敞大堂尺寸1000余平方米，通顶阳光中庭彼此呼应，空间舒放，气度天成。立体生态，凸显人文关怀。宽阔的阳光中庭，以阳光与绿色为主题。该项目在设计上独树一帜，体现了特有的风格，这与以往的写字楼有着很大的区别，超感的设计理念蕴藏着潜力无穷的商务空间。第三、以金融街以东的金宸公寓（商务公寓），竣工时间为2003年1月，该项目的售价为16800元/平方米，今年5月14日刚开盘，短短一个月时间，销售率达到50%左右。该项目的买点：一是极佳的位置，为金融街里仅此一家的住宅项目，而且距市重点学校——八中仅一墙之隔，最为突出的是金宸公寓的全新钢结构体系，宣告了中国建筑业从此将告别钢筋混凝土的传统模式，充分体现了钢结构的艺术，并已经奏响了住宅建筑革命的崭新乐章。第四、位于西直门北大街的金晖嘉园，总规模30万平方米，竣工时间2003年，写字楼售价为14000元/平方米，公寓售价为10180元/平方米，出售率达90%。金晖嘉园的主要卖点是地理位置优越，社区总体规模大，另配有成熟的社区服务功能，周边物业成熟，他的主要客户均为个人。第五、比较引人目光的还属锋尚国际公寓，2002年4月开盘，它所采用的高舒适度低能耗技术在中国还是首例，它按照欧洲环保技术标准对建筑的屋面、地下、外墙、外窗、采暖、制冷、新风等进行了全面系统的优化设计。率先告别了空调暖气时代，实现了住宅的健康、舒适与环保，被评为2001年北京十大明星楼盘。第六、位于车公庄西路的国兴大厦+国兴家园，其写字楼售价为16000元/平方米，公寓售价为11000元/平方米，它的卖点充分体现了国兴大厦位置价值的四大指标；一是便利的交通位置；二是成熟的商务位置；三是完善的规划位置；四是理想的投资位置。凭借四大优势，住宅已经售出90%，写字楼已经售出60%。综上所述，在所调查的项目中，各有特色、各有卖点，通过对房产市场周边竞争对手的分析，才能为所建项目正确定位，包括功能定位，价格定位，品牌定位等等，通过制定周密的营销计划，达到预期的目标效果。四、市场价格走势及供给情况近两年，房地产市场的价格始终呈现高涨的势头，今年新楼盘的推出无论数量还是面积上都高于去年，而决定房产价格的主要因素是市场的供求关系，市场在饱和状态下，房地产价格必将会受到影响。在受中国加入世贸组织、早奥成功等大形势的影响，以及从目前所调查的写字楼公寓项目供给量的分析，未来写字楼公寓市场还是具有一定潜力客户群体，这种客户又分为：购买型和租用型，其中购买型客户又可分为自用型、投资型和保值型三种。本项目作为智能化写字楼，建筑面积为6.4万平方米，将有5万平方米可售面积的供给量，从客户分析情况看：写字楼的潜在客户为金融机构，各企业公司以及部分外资公司等。综上所述，见下表：等项目地理规模功能价格分析级名称位置?远洋风景西直门13万写字楼写字楼13500元/平优：位置装修好立交桥平米+公寓米西洋设计以东公寓12000元/平米劣：户型单一内部承重墙多?金晖家园西直门30万写字楼写字楼14000元/平优：社区大设施全?北大街平米+公寓米位置好以东公寓12000元/平米劣：还应力示创新?国兴家园、车公庄30万写字楼写字楼16000元/平优：位置好配套全大厦西路北平米+公寓米设施大公寓12000元/平米劣：周边没有商业氛围?豪柏国际西三环13万写字楼写字楼16000元/平优：设计人性化公寓紫竹桥平米+公寓米附近院校多东南公寓12000元/平米劣：交通不便?新世华苑三里河30万写字楼写字楼（前期已售优：邻各部委紧?东路以平米+公寓完）劣：开发速度较慢西公寓13000元/平米?恒华国际三里河9万写字楼写字楼（现未开盘）优：位置好东路以平米+公寓公寓12000元/平米设计新颖东劣：手续不完备注明：?表示该项目自身状况与二期项目有一定差距；?表示该项目自身状况与二期项目基本持平??表示该项目自身状况比二期项目优越国际博士苑迎宾写字楼座转让方式及价格构成一、转让方式“三通一平”价格进行转让。二、价格及构成1、三通一平转让单平米价格4000元/平方米构成：项目已投入成本：2000元/平方米项目权益：500元/平方米拆迁费用：1500元/平方米总价格：25600万元国宾二期项目B座成本及利润分析一、项目概况：总建筑面积：62000平方米总可售面积：50000平方米（写字楼面积：33102平方米；商业面积：16898平方米；）二、项目投资分析：（详见附表）9331元/平方米（项目成本）×50000平方米=4.6655亿元三、销售效益分析：以市场调查为依据，此地段的写字楼平均售价为：16000元/平方米；商业平均售价为：20000元/平方米。1、B座项目写字楼面积价格为：33102平方米×16000元/平方米=5.29632亿元2、B座项目商业面积价格为：16898平方米×20000元/平方米=3.3796亿元总销售款为：8.67592亿元销售利润为：8.67592亿元-4.6655亿元=4.01042销售回报率为：99%国宾二期项目成本估算科目名称单平米造价总建筑面积总金额备注(人民币)1、已投入成本2000元/平方米175886平方米3.51亿元2、项目转让费500元/平方米175886平方米8794万元3、拆迁费1500元/平方米175886平方米2.638亿元4、土地出让1650元/平方米13万平方米1.56亿元1220元/平方米175886平方米1.56