信阳大别山大别山策动营销报告博天营销地产机构／2006年7月31日信阳市人口及消费结构信阳房地产市场分析前言区域市场分析市场分析同类可比性项目项目SWOT分析项目定位项目核心竞争力分析项目形象定位外立面报告结构客户定位户型建议项目特色规划建议商业规划项目经营分区定位品牌营销价格策略营销策略活动营销整合营销招商总策略费用预算顾客营销销售支持招商原则租金策略招商政策招商执行策略媒体投放写在前面——前言调研对象调研依据定位结论调研范围调研对象——前言50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%企个公工其事体务人他业私员主营业主调研范围——前言城市的宏观经济状况城市规划及发展状况各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议各阶层市民对本定位方案的建议和看法调研依据——前言《信阳市统计年鉴》（2005—2006.3）专业市场经营户调研统计数据政府有关部门相关人员访谈记录各产业私营业主访谈记录相关行业人士访谈记录各阶层市民调研数据需求与供给特点A——信阳住宅市场总量供需平衡，需求稳定增长；特点B——大部分住宅价格走势平稳，市场价格波动不大；特点C——市场中高端产品楼盘60-70％以上分布于信阳狮河区及城市新区;特点D——市场产品性价比逐渐提升，综合类建筑体市场稀少；特点E——信阳贫富差距逐渐加大，造成一定阶层上的区分;信阳居住类市场宏观状况信阳家庭收入与住宅价格比较分析年收入50万以上家庭信阳居民家庭收入结构住宅房价结构10万以下15%3%年收入10-35万家庭10%27%10-15万年收入3-5万家庭70%20-25万元60%年收入在3万元以下家庭50万元以上10%5%家庭年收入房价消费结构64%信阳常住人口结构信阳人口主要以政府及企事业单位为主,37%个体私营主也占据一定比重。位业单人口关事业主府机私营政个体45%购房目的32%购房以自用及改善居住为主投资,投资比例不断上升,其中以商业投12%8%3%资为多;满足居住改善居住投资为他人购买商住2006－2007年宏观市场走势?1、信阳将进入消费稳定增长期，并能长时间保持消费活力。?2、信阳的规模城市建设给房地产行业带来巨大市场机会及利润空间。?3、低中档住宅属于城市地产发展的主流，随着市场需求的日益突显，城市综合体产品即将突破缺口；?4、区域的影响–06－07年信阳新增住宅开发量少，但主要集中于狮河区及城市新区,老城建设及发展出现真空市场现象。–购房热点新区升温，同时加速老城的建设。信阳泛区域市场竞争态势濮濮阳狮河区阳狮河区银珠广银珠广场场八八一一步步行行街街多多个商个商贸贸城城茗茗阳天下阳天下竞争态势竞争态势新区新区泛区域竞争中主要以狮河区,世纪花园世纪花园新区为主,作为老城区原信泰安第泰安第一城一城老老城区城区阳县(平桥区)开发仍处于粗项目少项目少放型地产开发初级阶段；信阳市城区分为：浉河区、平桥区、羊山新区三个区，三个区中相对集中的为前两个区，而浉河区因其商业的集中和繁华又被当地人称为信阳市，通过市场调研及针对性的走访发现了一个固定的模式，就是：信阳市（浉河区）的消费者不会前去平桥区购物，当然与当地的商业不繁华有关，信阳市（浉河区）的经营户在一般情况下也不会去平桥区购买商业物业，除非是相当的吸引力，这给本案造成一定的难度和商业风险。成熟完善的休闲生活中心原信阳县中心地段+黄金金角,繁华地段；城市生活\购物\餐饮\精品店休闲中心随着老城区的改造等良好的政策倾斜交通及经济辐射周边多个乡镇经济一体化;本案平桥区商业市场趋势*建筑型态单一，多为上下两层联体销售，单套商业面积总体偏大，总价过高*市场供过于求，商铺有价无市*商铺单层经营面积偏小，不符合品牌产品经营需求*租售比（年租金/售价）过低，投资收益率低*销售被动，产品前期定位与后期推广目的性不强，跟风现象严重*投资自营与租赁经营客户分离，比例为1：6*多数商业采用各自为战的经营模式，发展商在经营业态上缺少统一的规划及引导，也就是说业态分散，缺乏规模性和专一性，集约经营的商业业态极少，不成态势*商业市场缺乏细分化，消费缺乏个性化，物价高*购物环境差别较大，新商场注重购物环境营造，旧有商城老化，无购物环境可言*缺乏一个综合商业市场（广场），可以让平桥区及周边乡镇的人群停留、消费，可借综合商业广场，将本区的第三产业带活，提升本区的商业氛围*服装经营在本地区的概念中还是有一定基础的，但目前本区域的服装经营也过于分散，不成规模*农副产品、茶叶的经营户也是分散在各街各巷，极大的阻碍了本业态的发展*当地的主流商业，诸如茶吧、酒吧、网吧等休闲吧零星分散*精品服装、服饰、饰品等在本区域贫乏，时尚产品成为空白点同类产品竞争态势（泰安第一城）项目地址平西路888号住宅售价1400元/M2开发商信阳大地房地产开发公司商铺售价3500元/M2占地面积7．7万平米销售率60%住宅/商业87126M2/8664M2广告推广户外广告：平西、龙江、中心大道报纸：信阳电视报电视：平桥电视台规划户数848户售楼电话38009993800777户型/面积3室2厅：125-130平米行销策划台湾天地人房地产策划公司（40%）2室2厅：93-108平米（40%）4室2厅：140-160平米（10%）复式：155-232平米（10%）物业管理华厦物业：0。25元/平米销售顺次3室2厅-2室2厅-4室2厅-复*月式同类产品竞争态势（三和商住城）项目地址平西路与科教路交汇处住宅售价1200元/平米开发商信阳三和房地产开发公商铺售价平西、科教：5000元/平米司育才路：3000元/平米占地面积7000平米销售率70%住宅/面积8810/2065平米广告推广无专业广告推广东公司，只有单片规划户数148户售楼电话37776663791918户型/面积3室2厅：120-130平米行销策划无（60%）2室2厅：98平米（40%）物业管理自管：0。2元/平米*销售顺次3室2厅—2室2厅月同类产品竞争态势（馨澳花园）项目地址平西路与科教路交汇处住宅售价1260元/M2开发商信阳南湖房地产开发公司商铺售价平西路5300元/平米其它：2000元/平米占地面积2万平米销售率80%住宅/商3．2万/8000平米广告推广尾盘销售业规划户数250户售楼电话3776222户型/面3室2厅：121-133平行销策划香港同辉房地产策划公司积（40%）2室2厅：98-128平米（35%）4室2厅：140-160平米（15%）复式：200平米（10%）物业管理自管：0。2-0。25元/平米销售顺次3室2厅-2室2厅-4室2*月厅-复式项目综合分析（SWOT）Strengths优势分析Weaknesses劣势分析?1、良好的地域优势资源；1、区域不属于城市未来发展主趋势；2、区域目前配套比较完善，商业环境良好；2、市场竞争激烈，产品特色不鲜明3、项目的集中建筑体量,规划的先进性；3、居住环境不优；4、大别山良好的市场口碑基础；5、周边学校众多，教育配套优势；Opportunities机会分析Threats威胁分析1、老城改造的机会；1、政府银行宏观政策影响；2、区域市场持续发展，目前无商业中心；2、市场未来投放量大，分流客户群；3、全新产品概念，吸引购房欲望；4、京珠高速路口，交通便利；3、拆迁的风险；5、专业开发商、代理公司化解风险；结论?周边项目均价普遍较低，对于本案而言，产品竞争无对手，关键在于，寻找市场差异化是本项目核心竞争力的体现，我们在下一章将有详细阐述。?针对目前平桥区商业氛围的问题，如何明确该商业部分的定位问题?解决客户对该地块的商业投资价值的提升，对目标客户群进行诱导，这需要我们要对产品进行深度挖掘，差异化对待，从更高的层次提升本案的意义和价值。（详细见第三章）本案作为信阳老城区06-07年重点开发项目如何快速实现销售盈利，需要通过实效性较强的活动营销、顾客营销和品牌营销三位一体营销方式快速实现本案2007年现金流。（详细见第四章）信阳市人口及消费结构信阳房地产市场分析前言区域市场分析市场分析同类可比性项目第二部分项目SWOT分析项目定位项目定位项目核心竞争力分析项目形象定位外立面报告结构客户定位户型建议项目特色规划建议商业规划项目经营分区定位品牌营销价格策略营销策略活动营销整合营销招商总策略费用预算顾客营销销售支持招商原则租金策略招商政策招商执行策略媒体投放项目核心竞争力分析?通过核心竞争力建『客立价值体系的共性观——至少两种核心性』商业商业优势的组合产品产品（外部资源/社区资源）31（核心产品）（社会资源）42（附加值）环境环境『人人文文主观性』主动式被动式从本案基础条件看本案发展趋势从多业态开发体量到区域特定条件（基础环境不优）有必要思考三个问题？?商业的面积占据总建筑面积的35%,商业的突破点将直接影响该项目的发展成功与否？?区域的特点条件决定着该项目主要以周边人群需求为主的市场战略,如何做到适合当地消费习惯及投资兴趣？?本案体量及地理位置决定着该项目的可塑性较大,如何以本案重新形成平桥区商业及住宅中心将成为该项目定位的关键？项目形象定位简单的早期简单粗放期门脸房+住宅开发的项目渐入佳境期吃喝玩乐银珠广场一站式商业地产体验式商业MALL成熟圆润期本案+地产休闲生活商业+地产复合地产信阳第一品牌本案商业地产发展既要遵循当地的发展水平,又要具备一定的市场前瞻性眼光,对目前的商业形态进行全新改良,升级商业版图.在老城区树立一个全新的城市改造项目,率先倡导了“商业+地产”等现代地产发展理念。建议进一步利用项目