物业管理实务物业管理实务主主讲讲：：张张作作祥祥E-mail:E-mail:zzx6@bjfu.edu.cnzzx6@bjfu.edu.cn14／12／1814／12／1811主要主要内内容容?物物业业管理企管理企业业化化?房屋房屋设备设备管理管理?物物业业管理的招管理的招标与标与投投标标?物物业业的的环环境管理境管理?物物业业管理的前期介入和接管管理的前期介入和接管验验收收?物物业业的安全管理的安全管理?用用户户入入伙伙、装修管理、装修管理与产权与产权?物物业综业综合合经营经营服服务与务与管管产产籍管理籍管理理?房屋房屋维维修管理修管理理?物物业业管理管理与与社社区区建建设设14／12／182参参考考书书目目1.1.王青兰，齐王青兰，齐坚主编，物业管理理论与实务，北京，高等教坚主编，物业管理理论与实务，北京，高等教育出版社，育出版社，199819982.2.赵绍鸿赵绍鸿主编，物业管理实务，北京，中国林业出版主编，物业管理实务，北京，中国林业出版社，社，2002.12002.13.3.宋建阳宋建阳编著，物业管理概论，广东，华南理工大学出版社编著，物业管理概论，广东，华南理工大学出版社，，20042004年年33月月4.4.谭善勇，郭立主编，物业管理理论与实务，北京，机械工业谭善勇，郭立主编，物业管理理论与实务，北京，机械工业出版社，出版社，2005.32005.35.5.陈友铭陈友铭主编，物业管理，北京，高等教育出版社，主编，物业管理，北京，高等教育出版社，2003.72003.76.6.王在庚王在庚白丽华白丽华主编，物业管理学，北京，中国建材工业出主编，物业管理学，北京，中国建材工业出版社，版社，2002.72002.714／12／183第一章第一章物物业业管理企管理企业业化化一、物一、物业业管理必管理必须实现现须实现现代企代企业业化管理化管理二、物二、物业业管理企管理企业业的的质质量管理量管理三、物三、物业业管理企管理企业业的形象的形象14／12／184一、一、PMPM必必须实现现须实现现代企代企业业化管理化管理11、企、企业业————就是就是从从事生事生产产、流通、服、流通、服务务等等经济经济活活动动，，为满为满足足社社会会需要需要并获并获取利取利润润，，进进行自主行自主经营经营，，实实行行独独立立经济经济核算，具核算，具有法人有法人资资格的基本格的基本经济单经济单位。位。（1）企业是一个完全的经济组织。（2）企业是一个具有自我组织、自我调节、自我约束和自我发展的经济组织。（3）企业是以盈利为目的的独立经济实体。14／12／18522、物、物业业管理企管理企业业的性的性质质和一般特征和一般特征?经济经济性性————经济组织经济组织、、经济经济活活动动?商品性商品性——有形商品和无形商品——有形商品和无形商品?竞争竞争性性——在——在竞争竞争中求生存、求中求生存、求发发展展?盈利性盈利性————讲讲效益、效益、讲讲盈利盈利?自主性自主性————独独立的法人立的法人14／12／18633、物、物业业的的现现代化企代化企业业管理管理管理思想发展史管理思想发展史（1）早期的管理思想，产生于19世纪末以前（2）古典的管理思想（19世纪末~1930年）（3）中期的管理思想（1930~1945）（4）现代管理思想（始于1945年）14／12／187现现代化企代化企业业管理主要管理主要内内容容（1）管理观念的现代化——主要是——主要是经营经营者的者的观观念念（2）管理机构的现代化——建立——建立现现代企代企业业制度制度““产权清产权清晰、晰、权责权责明确、政企分明确、政企分开开、管理科、管理科学学””（3）管理方式和手段的现代化——新的科——新的科学学技技术术（4）管理人员素质的现代化————专业专业化、知化、知识识化、化、现现代化代化14／12／18844、、经营战经营战略略————根据企根据企业内业内外外条条件及件及环环境的分析，境的分析，为为求得企求得企业业的生存和的生存和长长期期稳稳定的定的发发展，展，对对企企业业的的发发展目展目标标以及以及达达到目到目标标的途的途径径和手段的和手段的总总和和。。14／12／189在在竞争环竞争环境中，企境中，企业为实现业为实现企企业长业长期期经营经营目目标标，在，在对对外部外部环环境和境和内内部部条条件件进进行估量和分析行估量和分析的基的基础础上，上，选择选择企企业达业达到到这个这个目目标标的途的途径径，，并并依依据据它对它对企企业业重要重要资资源源进进行行优优化化组组合，以合，以对对目前和目前和将来将来的的经营经营活活动进动进行行总总体的体的谋划并谋划并制定相制定相应对应对策策和活和活动动的的纲领纲领。。14／12／1810（（11）企业经营战略的作用）企业经营战略的作用?促使企业顺利发展促使企业顺利发展?提高生产经营的目的性提高生产经营的目的性?增强企业活力增强企业活力?提高企业管理人员的素质提高企业管理人员的素质（（22）企业经营战略的构成内容）企业经营战略的构成内容AA：战略指导思想：战略指导思想指企业战略制定与实施的基本思想指企业战略制定与实施的基本思想和观念，是和观念，是整个企业战略的灵魂整个企业战略的灵魂。。包括：包括：满足市场需要的思想、整体满足市场需要的思想、整体性和全局性的思想、发展的思想、竞争的思想性和全局性的思想、发展的思想、竞争的思想、依靠群众的思想等内容。、依靠群众的思想等内容。BB：战略目标：战略目标指企业经过战略时期的努力和战略时期的风指企业经过战略时期的努力和战略时期的风险，预期达到的总体经营成果指标，是险，预期达到的总体经营成果指标，是战略方向的具战略方向的具体化体化。。?目标要建立在可靠的基础上；目标要建立在可靠的基础上；?目标有激励作用，鲜明生动，通过努力可以达到；目标有激励作用，鲜明生动，通过努力可以达到；11）制定要求）制定要求?目标层次清楚；目标层次清楚；?目标的指标要定性与定量相结合；目标的指标要定性与定量相结合；?目标要经过综合平衡，保持相对稳定目标要经过综合平衡，保持相对稳定贡献目标、竞争目标、发展目标、福利目标、贡献目标、竞争目标、发展目标、福利目标、22）内）内企业文化建设目标等。容：容：企业文化建设目标等。CC：战略方针：战略方针?指企指企业业生生产产什什么产么产品，提供什品，提供什是针对企业是针对企业么劳务么劳务，市，市场场定位在定位在哪哪里，市里，市场场规规模多大模多大某一战略时期而某一战略时期而确定的确定的经营领域经营领域和和差别优势差别优势的基的基本原则，即长远本原则，即长远?指企指企业优业优于于竞争对竞争对手的手的别别具一格具一格的相的相对优势对优势。。的战略方向。的战略方向。?一一个个企企业业往往只能往往只能选择选择一一个个或几或几个个最有利于企最有利于企业业的差的差别优势别优势。。DD：战略对策：战略对策用来指导企业在战略期内合理分配资源，一般包括用来指导企业在战略期内合理分配资源，一般包括：：a.a.战略重点：战略重点：指事关战略目标能否实现的重大而又薄弱指事关战略目标能否实现的重大而又薄弱的项目或部门。的项目或部门。（可以是一个，也可以是几个，不宜太多）（可以是一个，也可以是几个，不宜太多）b.b.战略阶段：战略阶段：为实现战略目标，在整个战略实施期间根为实现战略目标，在整个战略实施期间根据特定的战略任务所明确的时间段落。据特定的战略任务所明确的时间段落。（相对独立性、（相对独立性、不可分割性）不可分割性）c.c.战略措施：战略措施：又称战术，是为实现战略目标，创造优势又称战术，是为实现战略目标，创造优势和竞争的主动地位而采取的具体制胜方式和方和竞争的主动地位而采取的具体制胜方式和方法法。。（战术活动包括：（战术活动包括：研究变研究变化、化、捕捉捕捉战战机机、调整、调整行行动、动、改变态改变态势）势）?没有战略也可以成功?战略就是做计划?战略是领导考虑的事?战略是长期不变的计划14／12／1816战略问题是任何一个组织都会面临的重大的决策问题。战略中一般含着各种重要因素，决策者必须从中选择出哪些因素才是决定组织生死存亡的更现实的因素，因而必须要综合考虑组织中存在的各种人事的、技术的、资源的、产品与市场的以及社会方面的制约，考虑在制定战略和方针时如何才能达到短期目标和长期目标的平衡，不仅要懂得利用各种分析方法去确定企业的目标制定企业完成目标的重大方针政策，而且必须懂得如何更准确地判断竞争对手的状况。14／12／18172121世纪全世纪全球商球商务环务环境境的特的特征征全球化企业在全企业在全球范围球范围内内寻寻求资求资源源的的最佳配最佳配全球化置置，，寻找最寻找最合理的业务活动地合理的业务活动地点点和方式。和方式。企业不企业不但由此但由此创造创造出了新出了新的业务活动的业务活动信息化信息化类型类型，，还还通过通过改改造造传统传统产业和业务活动而使产业和业务活动而使已已经经出出现明现明显衰退迹象显衰退迹象的的传统传统业务获业务获得了新得了新的发展的发展空空间。间。全球结全球结有关企业有关企业希望希望在这一调整过在这一调整过程程中重中重新新组合自组合自构性大构性大己己的业务活动，进而与全的业务活动，进而与全球球化和化和信息信息化化趋趋势势调整调整相相融融合，为自合，为自己己在在新新的的商商务环务环境境中中赵找赵找到到恰恰14／12／18当当的生的生存空存空间和发展方向。间和发展方向。18与与2020世纪相世纪相比较比较，，2121世纪的企业要取世纪的企业要取得得竞争竞争成功成功，需要具备，需要具备新新的条的条件件。。2020世纪竞争世纪竞争成功成