亚星商业房地产营销管理有限公司亚星国际商业街规划定位方案2007年4月6日目录一、形象定位二、消费客层定位三、功能定位（一）功能细分定位（二）功能规划建议（三）业态业种规划定位一、形象定位?立足本土的国际化商业典范依据集团公司对亚星国际商业街的战略规划及定位要求，为了使亚星商业街的经营定位达到辐射整个郑州及周边县市的目的，我们遵照商业街高起点、高品味、高档次的规划要求，把亚星国际商业品牌一条街，打造成为该区域内高档次、规模化、特色化的商业地标，使其成为郑州商业界的名片与特色商业的典范。?经过我们的详细调研与集团领导对亚星国际商业步行街的精准定位，使我们对亚星国际商业街的规划有了明确的方向。步行街将是特色性、国际化，规模化、高品味的商业地标。主力消费群体是一些高端消费群和目的性消费群，在这里可以满足他们对国际精品与特色商业的体验式消费要求，走进亚星商业街就是一种品位与高贵的象征。国际化的品牌内涵和极具特色的品牌形象号召力，能更有效的吸纳郑州市及周边城市的高端消费客层。?为了使亚星商业街达到特色化国际化商业街，商品结构定位于高档品牌，主要以国际品牌服饰为主，再穿插一些特色餐饮。从个性化，特色化的角度考虑，使其成为国际化购物中心，成为郑州商业界独一无二的亮点。让顾客购物中休闲，在休闲中购物。其核心地位在未来数年都将无法动摇，将持续发挥其重要的影响力。二、消费客层定位?高级公务员、高级白领、高级商务人士、私营业主及周边县市的高收入客层。（25-45岁）?此类客层主要是整个郑州市及周边地市IT界、金融界、地产界及商务界等的高级白领及高级商务人士；高级行政区内的高级行政官员；私营老板等。消费习惯：?1、具有很强的经济能力及支配权；?2、追求品牌和娱乐消费，消费心理较为成熟；?3、以高档为主；特色消费为辅，是本案的主力消费群体；?4、以奢侈品和高档品牌消费为主要特征，对消费环境及个性化服务要求较高；?5、注重商品的品质和品牌附加值，追求更高层次的文化、娱乐、精神享受。三、功能定位?体验式消费品味中心（一）功能细分定位?亚星国际广场的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持：1、设计休闲购物和目的性购物人流?（1）购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划：?（2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。?（3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此，使各种业态之间的互动得到有力的加强和补充。?（4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。?（5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。?（6）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。2、提高步行商业街的整体物业和投资价值的建议?亚星国际商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形象而出现的，她既要有整体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区，横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。3、后续的经营和管理?亚星商业街在功能分区的同时，必须考虑到商业步行街的经营和管理，尤其象特色餐饮功能区域，更应是如此。（二）功能规划建议为了让亚星国际商业步行街能够达到辐射郑州市及周边地市，亚星国际商业步行街必须具备以下条件1、对主力品牌的要求（1）必须是具有系统化、全线化、规模化的国际国内著名品牌。（2）在本行业中具有较强的影响力与领导性，并具有很强的代表性。（3）品牌在河南省属独有性或稀缺性，具有很强的竞争能力和适应能力。（4）品牌的单店规模应具有相当强的号召力，并具有很好的品牌形象及健全的全国营销网络。（5）站在辐射整个郑州市及周边地级市的高度而言，品牌必须具有个性化、国际化，特色化的高档次品牌和个性化品牌。2、对特色品牌的要求（1）在本行业有很强的创新能力，有跨区域拓展的业务发展需要，具有良好的品牌形象和口碑；（2）具有相对成熟的系统化发展模式和选店条件。（3）对新市场的适应能力较快，本土创新能力较强。（4）在本行业领域的品牌个性较强。影响力较大。（5）与相关业态的互补性较强，能够很好的促进整体的商业形象提升。3、对项目本身的要求（1）从项目的硬件设施来看，动线、灯光的设计，店面的设计和停车位等技术面一定要达到高标准的要求。（2）经营管理上，要有经验丰富的经营管理公司进行管理。其对整个商业街项目的成功至关重要，它能够很好的调节整体商业的品牌结构可以通过各种宣传活动和促销手段来加大亚星国际商业步行街在郑州市的知名度，从而吸引客户，并能让商业物业持续增值。（3）从服务上讲，要更为专业化、更为个性化，以满足顾客的需求。（4）发展商的知名度及品牌实力对项目的推广也起着很大的推动作用。所以建议亚星集团在商业地产方面的招商策略应该与知名品牌进行合作，通过与知名品牌建立合作联盟，从而提高亚星国际商业步行街在商业界的知名度。（三）业态业种规划定位?国际化与个性化购物天堂1、亚星商业街功能分区总原则（1）实行横向、纵向交叉式的功能分区；（2）以步行商业街中段“中心功能”区域向东门口和北门口辐射；（3）完全考虑主题商业整体经营管理模式的功能分区；（4）各功能分区的大小比例合理规划。2、亚星国际商业街功能分区规划（见图一）?亚星商业街总长度350米，室内面积约19237m2，我们将对建筑单位的自然块状自西向东分为四个区两个馆，以经营国内、国际一线品牌为主。业态定位?A区：国际品牌男装系列?B区：国际品牌女装系列?C区：欢乐购物街?D区：国内精品男、女装?A馆：美美时代百货?B馆：特色餐饮亚星商业街业态功能布局表区域域名业态功能分区面积业种营业时间占比A区国际品牌男装系列服饰、鞋帽18.39%3549m?休闲装、商务正装9:00-21:30、运动装B区国际品牌女装系列服饰、鞋帽17.04%3290m?少、淑女装、休闲9:00-21:30装、运动装C区欢乐购物街化妆品、箱12.34%2381m?化妆品、饰品、皮9:00-21:30包、皮具、箱包具、饰品D区国内精品男、女装服饰19.02%3670m?鞋帽、衣、精品女9:00-21:30装A馆特色餐饮餐饮8.72%1683m?特色美食广场、9:00-02:00西餐，欧克一佰咖啡、音乐厨房B馆美美百货百货24.49%4727m?精品百货9:00-21:30国际国内品牌一览表业态主力品牌次主力品牌国际男装唐纳·卡兰、路易·威登、范思哲杰克琼斯、、迪奥、Gucci古奇、瓦伦·蒂诺、PYADA、猜（Guess）、阿玛尼、梦特娇国内精品男装柒牌、劲霸、七匹狼、利郎、才金利来、Esprit、群豪、伟志、爱登子、太子龙、九牧王、虎都堡、亚瑟王、仙霞、帝牌、Boss、卡宾、少绅男装观奇、顺美、雅戈尔、乔夫、卡富绅、卡尔丹顿、鳄鱼、庄宾、成龙、报喜鸟、艾斯铺吉、CAMEL、蓝豹、瑞、圣大保罗、商务正装杉杉、花花公子、圣大保罗、维雅戈尔、培蒙、侨蒙、可多、伦敦雾、马克华菲、庄吉、顺美运动男装耐克Nike、阿迪达斯Adidas、Esprit、花花公子、Bossni、李宁、锐步Reebok、彪马Gstar、哥伦比亚、真维斯、佐丹PUMA、斐乐FILA、美津奴、LEE、苹果、探路者、美特侬Mizuno、茵宝斯邦威、波姆斯、UMBRO、背靠背KAPPA、迪亚多纳DIADORA、乐途LOTTO、国际女装夏奈尔、Burbery、路易克里斯丁迪奥、纪梵喜、伊夫圣洛朗斯、Kenzo、（Drol）迪、瓦伦蒂诺、乔治·阿玛尼、三宅奥、JIVENCHY、VERSACE、一生、卡尔文·克莱恩、唐娜·卡VLENTZNO、PRADA、BOSS伦、法涵诗、Burberry、、（PORTS）宝姿、LouisVuitton、Prada、范思哲、国内女装Only、艾格、歌莉娅、太平鸟、虫虫婕俪丝、魅族、桑迪、周仕依林、播、太和、斯尔丽、迪丝平、千百牌、欧时力、美特斯邦威、圣玛田惠、歌力思、雪歌、傲丝度、蝶苑、佳人苑、玉璞少淑女装Cushow、EUE、洛卡小镇、花木马敦奴、路逸莎美、娜尔思、红人、阁、季侯风、艾格、淑格、时尚小兰秀、法米尼、凯莱、依瑶、以纯鱼、BK、阁兰秀、法国箱子、茵佳妮、台秀、城市丽人、静夜思、简、播国际国内耐克（Nike）、阿迪达斯Bossni、李宁、Gstar、哥伦比亚、真运动（Adidas）、锐步（Reebok）维斯、佐丹奴、LEE、苹果、探休闲、彪马（PUMA）、斐乐路者、美特斯邦威、波姆斯、女装（FILA）、美津侬（Mizuno）、茵宝（UMBRO）、背靠背（KAPPA）、迪亚多纳（DIADORA）、乐途（LOTTO）、国际精品内衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、爱慕、国内精品内衣欧迪芬、龙笛、研色国际、国内名金伯利钻石、金克拉钻石、谢瑞明牌、金鹭、吉盟、金至尊、金得利、老品珠宝麟、周大福、周生生、六福凤祥、福辉、国际名表雷达、劳力士、浪琴、欧米茄、卡地亚、艾美、万宝龙豪雅表、世界知名香水（ChanelNo’s）香奈儿、（ElizabethArden）伊丽莎白·雅（GUERLAIN）娇兰、顿、4711科隆水、CalvinKlein、毕（Lancome）兰蔻、扬、第凡内Tiffany、狄娃（Diva）（Shalimar）夏尔美、、小马车、艾佩芝、象牙