沙河世纪村王府商业裙楼沙河世纪村王府商业裙楼初步运作思路初步运作思路2007.062007.06项目背景：沙河世纪村王府住宅部分全部售罄已近四年，而商业部分由于位置、展示效果、人流量等不佳以及商场本身规划设计时以考虑住宅为主，造成商业部分许多缺陷如层高较低、核心筒和柱网等排布不规则且过多等，加之整个项目周边商业氛围还未成熟，致使该商业裙楼一直没有商家进驻经营。前言前言为了盘活项目商业，实现项目预期价值，我司对项目简单进行了梳理和评估后。初步认为目前阶段项目面临的主要问题是：?寻找最适应本项目的经营业态；?项目整体经营战略定位；运作目标运作目标?对于项目，我们希望能够挖掘项目最大价值！?对于开发商，我们希望实现项目开发最大收益，实现高额利润!?对于深圳红树湾区，我们希望项目能够成为红树湾区商业地产运作的典范!目标下的战略目标下的战略项目概况和分析项目概况和分析适宜经营业态探讨适宜经营业态探讨项目整体经营战略定位项目整体经营战略定位一、项目概况一、项目概况项目名称项目名称沙河世纪村王府商业裙楼沙河世纪村王府商业裙楼物业类型物业类型商住楼物业商住楼物业地理位置地理位置深圳市南山区南山区深南大道与沙河东路交汇处处深圳市南山区南山区深南大道与沙河东路交汇处处商业规模商业规模//㎡㎡70007000㎡㎡搂层搂层/F/F2F2F——项目自身条件?项目虽然面临市政路，但位置相对较偏僻，主要的展示面路段人流、车流量不够，不利于商业形象的展示与宣传；?商城层高较低，实用率不高；?商城前的广场已建成使用，使商业形象得到提升，增加了商业价值；?铺城内部柱网呈不规则排布，且非常密集，不利于商家使用。——项目地理位置王府商业裙楼二、项目分析——项目周边主要商业状况以项目为中心，半径1,000米范围内，聚集的商业设施主要聚集在深南大道的南北两边和白石中路的东西两边，主要由湾畔百货、丽日百货、博耐家居、理家百货以及即将进驻御景东方花园的铜锣湾百货和沃尔玛超市等国际、国内一二线品牌商家和众多社区型商业街组成，商业氛围目前深南大道北边比南边浓厚，项目所在的深南大道南边商业目前仍然停留在以满足周边新兴社区和百石洲村的装修、基本购物和服务需求的阶段，随着铜锣湾百货和沃尔玛等主力品牌商家的入驻，该片区的商业将会逐渐成熟起来，未来商业氛围和档次必将超越深南大道北边部分。——项目周边主要商业状况丽日百货湾畔百货博耐家居王府商业裙楼铜锣湾百货、沃尔玛超市理家百货地段价值分析——从展示面分析?如图，沿沙河高尔夫正门面为本项目最佳的展示面，也是本项目唯一的临路展示面，来往人主展示面流、车辆一般，项王府商业裙楼目整体展示效果欠佳；?项目其他三面都不临路，展示性较弱。地段价值分析——交通可达性深南大道→本项目；深南大道沙河东路→本项目；白石中路→本项目；白石中路白石路→本项目；滨海大道→本项目；沙河东路王府商业裙楼白石路滨海大道从交通可达性比较：沙河东路＞白石中路＞白石路＞深南大道＞滨海大道地段价值分析——目前的商业氛围比较深南大道白石中路沙河东路王府商业裙楼白石路滨海大道?商业氛围比较：世纪村东南面＞世纪村东北面＞世纪村西南面地段价值分析综合比较：?整个世纪村西北面是王府商业项目对外展示性最佳的地段、但人流较少，商业氛围较淡；?世纪村东边的白石中路商业氛围相对较浓，但是对面为白石洲村，农民房使该路段的商业形象大打折扣；?世纪村东南面，是世纪村商业氛围最好的一面，有主力商家理家百货为首，其他社区型购物、服务类商业为辅，但整体经营状况一般，主要原因之一是本片区新兴社区目前人气还不足，之二是白石洲村中存在大量散乱店铺分流了一部分客源；?世纪村西南面，以地产中介类为主，商业氛围较淡；?世纪村东北面对面，以社区型购物、服务类商业为主，商业氛围一般；?商业价值总评价：世纪村东南面＞世纪村东北面＞世纪村西南面＞世纪村西北面（王府商业楼）项目优劣势分析优势：?深圳市的两条主动脉深南大道和滨海大道能够便捷到达本项目；?世纪村所在区域深圳湾是深圳的首席豪宅区，随着片区的不断成熟，未来的消费力强劲；?王府商业楼正面展示面较长，虽然目前该路段商业氛围很淡，但正对沙河高尔夫球场大门，提升了项目的形象和档次；?商圈优势：项目周边将以铜锣湾百货和沃尔玛等为代表的中、高端商业、以理家百货等为代表的中、低端商业，形成高、中、低档次齐全的零售业商圈，同时项目隔壁还存在目前深圳市最大的单体家居专业卖场——博耐家居广场，届时该片区的商业氛围、形象和档次将会得到极大的提升；项目优劣势分析劣势：?王府商业楼正面是项目对外展示性最佳的地段，但位置相对较偏僻，人流、车流量不够，商业氛围较淡，不利于商业形象的展示与宣传；?商城层高较低，实用率不高；?由于项目已建成，硬件条件可变性小，带来的商业规划中极大程度上的限制，如商铺内部柱网、核心筒呈不规则排布且密集等不利因素降低了商城的使用价值；?打造一个新商业项目，市场培育需要一定的时间。项目优劣势分析小结：?通过对以上项目优劣势的分析，不难看出项目优势较明显，怎样最大限度地发挥优势、规避劣势更好地促进招商甚至达到销售是需要解决的基本问题。?所以，根据项目所在片区属于深圳首席豪宅区、高尔夫区以及片区即将出现包含高中档低次齐全的零售、服务和家居建材商业等良好的商业氛围的优势，依据商业规律，精确地找出最适应本项目业态，最大地发挥项目所有优势，更高标准地实现竞争品牌的业态引进，更强地树立市场信心，实现项目的最大价值。目标下的战略目标下的战略项目概况和分析项目概况和分析适宜经营业态探讨适宜经营业态探讨项目整体经营战略定位项目整体经营战略定位适宜经营业态探讨?1、百货零售业，项目先天不足?百货零售业必须具备的是：地段、规模、人气及良好的展示性和易通达性。项目具备的条件不太充分，并且南山红树湾片区内百货零售业即将形成铜锣湾、理家百货等高、中、低档次齐全的局面，且从地段、规模、人气及展示面等方面相比本项目明显处于劣势，可参与的空间十分狭窄，后来者争夺市场的风险太大。?与其“虎口夺食”，不如独辟蹊径。所以经营百货业态本项目有些“先天不足”，也不值得去冒险。适宜经营业态探讨2、超市零售业，不具备条件?超市零售业必须具备的是：位置、规模、人气。本项目位置、人气不佳，不具备超市的条件，并且项目所在片区内已有沃尔玛、理家等专业超市，超市零售业已经到了饱和状态，加上项目本身内部结构存在严重不足，不具备优势。?故超市方向的选择可行性不大。适宜经营业态探讨3、家居专业市场，条件不优越?南山目前的专业市场可概括为：家居建材、农副产品、电子等。家居建材已经是“遍地开花”各商家经营情况清楚可见，电子市场份额有限，目前已有三家，赛格也已进驻，农副产品主要集中在靠近西丽方向位置较偏的地方，以避免其所带来的各种污染，家居建材在本项目片区已有一定规模，如博耐家居，其经营的场所规模大（深圳目前最大的单体家居卖场，规模达4.5万㎡。），展示面好，交通可达性强，辐射整个深圳湾片区家居建材市场。?另外专业市场一般都需要一定的市场培育期，并且需要一些传统经营的延续和专业的经营管理者，还得具备一定的规模和交通的易达性等，而本项目规模和内部结构等条件并不优越，经营专业市场体量小，难以成行成市，经营品种难以齐备、市场规模小，缺乏专业市场核心的竞争力，后续经营存在较大的风险。?加上毗邻本项目博耐家居的规模、品种和辐射力占绝对优势的影响,故本项目不具备经营家居专业市场的前景。博耐家居广场博耐家居广场适宜经营业态探讨4、主题商业，比较起来较合适4.1片区商业功能分类：?主营功能组团：提供购物为目的的营业空间，实现商品贩卖为主要功能，主营业态包括超市、百货、主题商场、商业街、专卖店等，本片区即将存在铜锣湾百货、理家百货、沃尔玛超市、理家超市、商业街、专卖店等购物功能齐全的区域商圈，购物功能相对达到了饱和，故项目不具备朝购物功能方向发展的前景。适宜经营业态探讨4、主题商业，比较起来较合适4.1片区商业功能分类：?辅营功能组团：提供非购物为消费目的的营业空间，实现商业的配套服务为主要功能，主营业态包括娱乐、休闲、餐饮、商业文化等的经营场所，本项目片区目前辅营功能仍然欠缺，故最适应本项目经营的业态方向应朝此类作出精确选择，塑造主题鲜明的朝阳业态，添补市场需求的薄弱点，才能具备很强的生命力。适宜经营业态探讨4、主题商业，比较起来较合适4.2、目前本项目片区除了一般人难以消费的高尔夫球类外，缺少功能较齐全、档次较高的集休闲娱乐餐饮康体等综合类专业经营场所，故集此类功能为一体的主题商业项目目前在项目片区属于市场空白点。适宜经营业态探讨4、主题商业，比较起来较合适4.34.3、、目前本项目片区以商业文化类为主题的商业项目也较欠缺，如琴艺、棋类、书画、外语等综合培训中心，加之项目周边学校较多，文化氛围浓厚，故此类文化为主题的商业业态也较适合本项目的经营。适宜经营业态探讨4、主题商业，比较起来较合适4.44.4、、随着随着本项目本项目片片区的不区的不断断成熟，高收成熟，高收入入、、高高素素质质、、忙碌忙碌型型人人口也口也将将会会不不断入断入住该住该片片区，使得本区区，使得本区域域内的内的餐饮餐饮需求需求，，特别特别是是上上档次档次的的餐饮餐饮场场所所将将会会大大受欢迎受欢迎，，故故本项目本项目朝餐饮朝餐饮主题方主题方向向发展将发展将也会也会大有大有空间空间。。目标下的战略目标下的战略项目概况和分析项目概况和分析适宜经营业态探讨适宜经营业态探讨项目整体经营战略定位项目整体经营战略定位项目整体经营战略定位一、项目最具可行性、发展性业态研判：通过上节的市场角度分析，适应项目经营的业态已有三种，为了