绿景·新美域价格制定说明◎制定策略?区分打分体系。针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理；?树立标杆。景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充当本项目和区域内的价格标杆；?增大极差。适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性的增加差值；?打破均衡。设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形成市场影响之后，价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售；汇报总纲：?定价策略?定价标准说明?基准价/平面差／垂直差制定?价格表形成?特殊跳差说明?.项目户型分布酒店?.项目周边环境高尔夫绿景花园一期街三福洲强新金地工业区路红树湾山景?.高层价值曲线——高远景层中层景观优势弱低园景层楼体定价思路：?一、A-B与C-D-E分别打分；?二、园景户型与远景户型分别打分；?三、内、外采用不同层差；?四、特殊户型跳差处理；1。权重&极差制定权重/极差制定?因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例?产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同A/BA/B栋（栋（10001000））分项分项景观景观朝向朝向采光采光噪音噪音户型户型面积面积通风通风权重权重20%20%10%10%5%5%30%30%15%15%15%15%5%5%C/D/EC/D/E栋（栋（15001500））分项分项景观景观朝向朝向采光采光噪音噪音户型户型面积面积通风通风权重权重35%35%30%30%10%10%5%5%5%5%5%5%10%10%分项打分11、朝向、朝向东南＞南＞东＞西南＞东北＞北＞西北＞西5.04.53.53.02.52.01.5分项打分2、景观景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。景观分值参考:观景面+视角系数+景观对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。最佳园林景观＞园林景观＞部分园林景观＞少量园林景观5.04.54.03.5无园景无遮挡＞少量园景部分遮挡＞无园景有遮挡3.02.0-2.51.5分项打分3、噪音噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素：噪音分值参考:道路噪音+噪音辐射度+其他噪音影响临主路（福强/三街）＞受主路辐射＞受主路少量辐射＞不临主路＞远离主路2.02.5-3.03.54.04.5*主路为车辆主要途径道路分项打分44、通风、通风深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素还有是否通透和被遮挡。东南东南＞南南＞东东＞西南西南＞东北东北＞北北＞西北西北＞西西分项打分5、采光采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引入遮光度：采光分值参考采光分值参考::采光面采光面++遮光度遮光度分项打分6、户型本项目的户型具有整体均好性，因此，实用性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。A~B栋C~E栋均好户型3.0均好户型3.5送凸窗户型3.5带转角凸窗4.0带转角凸窗/工人4.0带转角圆弧凸窗/4.5房工人房分项打分7、面积本项目面积打分原则：以市场上的主力面积为基数，并根据本项目面积比例，依照与主力面积差距的大小增减。一房44.12~46.355.0二房63.39~67.2969.88~72.9977.33~78.654.53.53.0三房92.99101.61~110.07112.24~116.054.54.03.5四房131.16~134.074.5另注：部分分值根据实际勘察情况及户型情况略有调整特殊分值?体现稀缺性A/B栋03、07单位，平面差额外上调200元?A/C/D/E栋统一基准价；B栋考虑实用率因素，基准价降低30元2。水平差制定高尔夫绿景花园一期街三福洲强新金地工业区路红树湾山景高尔夫绿景花园一期街三N福洲南向强新北向金地工业区路东南向西南向红树湾山景A?1房1厅63.3963.39A03——西南向，较安静，9层以下被一期遮挡栋A07——东南向，较嘈杂B103——西南向，景观视野窄，被A栋遮挡较多B107/B207——正南向，通风、视野好，噪音明显，户型结构最佳72.9772.99B203——东北向，最安静，采光通风差，正对酒店，无景观*13层以上除B203均可看海景44.1244.12A03＜B203＜A07＜B103＜B207＜B107?2房1厅（内圈）77.3377.33A01——西北向，可看一期绿化，次卧可看园林A08——东南向，采光通风好，高层拥有双景观，较吵A09——东北向，安静，房间都可看园林，为2房中最小面积*全部带双阳台，02可看海景B1/B201——北向，处于园林中心位置，次卧较遮挡，采光影响BB102——北向，房间全部朝园林B202——北向，受部分酒店影响B1/B208——北向，房间全部朝园林，位置靠内，采光稍受影响栋*B1/B201、08带双阳台A01＜B202＜B208＜B108＜B102＜A08＜B201＜B101＜A0978.6567.2967.2978.64?2房2厅（外圈）70.0370.0346.35A02——西向，较安静，9层以下被一期遮挡，可看一期绿化A05/06——46.35西南向，临路，噪音明显B105/06/B206——西北向/西南向，临路，视野开阔，靠近红绿灯噪音影响大B205——西南向，为外圈较安静单位，视野开阔*B205AB72.57无海景，栋天井比栋略窄，影响厨房采光，可看山景72.5743.6743.67A05＜A06＜A02＜B106＜B105＜B205＜B20669.8869.88N1房起价单位A03：朝向最差，无景观，受遮挡最佳单位B107：朝向最佳，视野开阔无遮挡，户性结构最佳2房（内）起价单位A01：朝向略势，主景观面正对一期，为内圈园林景观最弱单位最佳单位A07：朝向优势，主景观面正对园林，为内圈园林景观最佳单位，通风采光好2房（外）起价单位A05：临路噪音明显，最大面积2房，户型无明显优势，天井窄厨房采光受阻最佳单位B206：朝向优势，视野开阔无遮挡，双景观面，为外圈最小面积单位110.07C栋D栋E栋109.48116.05115.4392.9992.99102.16101.6176.0276.02112.24112.33111.7131.16?2房2厅134.07134.07D02——西南向，视野稍受遮挡，看园林D06——东南向，视野开阔度劣于D02D06＜D02?3房2厅（外圈）C02/03——西南向，低层受一期遮挡，高层海景面充裕02客厅受03部分遮挡，03带工人房?3房2厅（内圈）D01/07——北向，低层遮挡严重，高层视野逐渐开阔D01/E02——东南向/西南向，可看园林，但视野较受阻01遮挡程度高于07D05/06——东南向，园林景观面充足E01/06——东南向，低层景观稍差，视野度逐渐开阔，可看山景E03——西南向，园林景观面充足，视野开阔06带工人房E02＜D01＜E03＜D05＜D06D01＜D07＜E01＜E06＜C02＜C03?4房2厅D03——西南向，园林视野开阔，带工人房D05——东南向，园林视野略微差于03，带工人房E05——西南向，带落地弧形凸窗（唯一性）D05＜E05＜D03N2房起价单位D06：园林景观面窄劣于02，正对酒店，视野受阻最佳单位D02：园林景观及视野度优于063房（内）起价单位E02：朝向劣势，遮挡严重，视野度差最佳单位C06：朝向优势，园林景观相当充分，视野开阔3房（外）起价单位D01：朝向劣势，受凯欣园遮挡非常严重最佳单位C03：视野开阔，安静，为整个小区的中心位置，带工人房4房起价单位D05：园林景观面窄，受酒店影响，视野受阻最佳单位D03：园林景观面充分，位于园林中心，安静，带工人房A、B栋——起价单位：A/0５顶价单位：A/09C、D、E栋——起价单位：D/01顶价单位：C/063。垂直差（层差）制定层差制定策略?低层内外差值最大内外景观差异明显，外圈为基本层差，内圈为最高层差?中层内外差值逐渐减小外圈跳差增加，内圈为基本跳差?高层内外差值最小内外圈均为最小层差制定标准?因内外圈景观差异，内外层差各成体系?外圈景观跳差在基准依实际情况跳差上另外增加制定方法——内圈?极差制定因园林景观差异，AB栋（1290）极差低于CDE栋（1520）?层差值幅度制定低层为园林景观最佳层数，随高度逐渐减弱高——中——低?跳差制定CDE栋30层越过AB栋/酒店，增加100跳差制定方法——外圈?极差制定景观变化大，根据AB栋与CDE栋差别及客户群差别AB栋（1680）C栋（2070）DE（1970）?幅度制定低层无景观资源，为基本层差；中层景观变化明显，层差拉大，高层无特殊变化，逐渐拉小层差中——高——低?跳差制定13层视野开阔度明显增加，小幅跳差，15层景观优势明显突出，大幅跳差整体层差体系——1970外圈1520内圈207012901680◎特殊制定说明?A栋特殊跳差处理02/039层起越过花园一期遮挡，增加200跳差08客厅正对园林，内景观优势明显，4~14采用内圈跳差，15~29采用外圈跳差?D栋05与E05比较，低层优势明显优越于高层，均价额外增加100。3。价目表形成（附件）4。实价表分析&垂直差值◎价格分析A栋B1栋B2栋楼层0102030506070809楼层01020305060708楼层0102030506070845867530054005150518355505983615046070588755035470545357035920460535803540355875653567062035