盛大蓝庭商场操作探讨盛大蓝庭商场操作探讨合富辉煌?房地产HopefluentRealProperties市市场场分析分析●总体分析●综合商场●专业市场●裙楼商铺20062006年广州商铺市场特征总结年广州商铺市场特征总结?成交分析：一手成交畅旺，二手成交平缓；?价格分析：一、二手成交均价波动较小，整体走势平稳；?综合商场：总体受市场追捧，多个项目的销售或招商成绩理想，包括奥园城市广场、珀东广场、动漫星城等，且成功开业率高；?专业市场：新增供应面广，涉及药材、鞋、服装、玉器、饰品等多个行业，而清平中药材市场、富力国际鞋业中心等销售型项目都取得不错的业绩，招商型项目则好差共存，部分项目的出租率不理想；?裙楼商铺：供应充足，是广州市2006年商铺市场的主要供应来源，且普遍受到市场追捧，但也存在个别滞销项目。一、总体分析——成交走势分析一、总体分析——成交走势分析2006年广州市商铺市场月度成交情况全年预售面积:61.07万m212全年一手成交面积:82.72万m210全年二手成交面积:36.94万m2864201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一手成交量5.964.276.999.523.95.899.676.126.775.099.419.14二手成交量3.467.232.662.142.882.23.723.481.821.912.762.68数据来源：广州市国土资源和房屋管理局一、总体分析——成交走势分析一、总体分析——成交走势分析?一手市一手市场场成交成交畅畅旺旺，全年共成交，全年共成交82.7282.72万万mm22，高于供，高于供应应量的量的61.0761.07万万mm22；其中有四；其中有四个个月的月度成交量更超月的月度成交量更超过过99万万mm22；；?二手市二手市场场走走势势平平稳稳，月度成交量集中在，月度成交量集中在区间区间2-32-3万万mm22，其中，其中22月月份份存在存在7.237.23万万mm22的成交量是由于花都的成交量是由于花都区当区当月有超月有超66万万mm22的大面的大面积积商商铺产权转铺产权转移，移，从从而拉高全市二手成交量。而拉高全市二手成交量。一、总体分析——成交价格分析一、总体分析——成交价格分析2006年广州商铺市场1-12月份成交均价走势单位：元/m215000年度一手成交均价:10296年度二手成交均价:5021130001100090007000500030001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一手成交量10493141907784992012192119508444112221012210458120998307二手成交量578135084702644976745469415445394822470855375749数据来源：广州市国土资源和房屋管理局一、总体分析——成交价格分析一、总体分析——成交价格分析?一手市一手市场场的成交价格走的成交价格走势势平平缓缓，主要在，主要在10000-1200010000-12000元元/m/m22之之间间波波动动，，而而22月月份份逾逾1.41.4万元万元/m/m22的成交均价是由于受的成交均价是由于受春春节节影影响响，成交量只有，成交量只有4.274.27万万mm22，而成交，而成交区区域又集中在域又集中在价格水平价格水平较较高的天河和海珠高的天河和海珠两区两区；；?二手市二手市场场的价格波的价格波动动小，主要分布在小，主要分布在4500-60004500-6000元元/m/m22之之间间，而由于天河，而由于天河区区55月月份份近近1.71.7万元万元/m/m22的成交均价，的成交均价，将将当当月全市均价拉高至全年最高的月全市均价拉高至全年最高的76747674元元/m/m22；；二、综合商场、专业市场、裙楼商铺对比分析二、综合商场、专业市场、裙楼商铺对比分析项项目目类类型型分布特点分布特点推推货货量量价格特征价格特征营销营销特色特色在人口密集在人口密集地段的成熟地段的成熟个盘规个盘规模大，模大，常用已常用已进驻进驻商家商家综综合商合商场场的板的板块块迅速迅速程度程度导导致价致价总总体供体供应应多多的品牌效的品牌效应应发发展展格差格差异异大大主要分布在主要分布在总总体推体推货货量有量有行行业间业间的租的租应应不同的主力客不同的主力客专业专业市市场场老城老城区区和天和天限，不及限，不及综综合合金、售价水金、售价水户户而采取相而采取相应应的的河河区内区内商商场场、裙、裙楼铺楼铺平差平差异异大大推广模式推广模式主要分布在主要分布在个盘规个盘规模小，模小，以高以高实实用率、高用率、高天河、海珠天河、海珠以以1.5-31.5-3万元万元裙裙楼楼商商铺铺但但项项目目众众多，多，消消费费人群人群为为主要主要、白云的住、白云的住/m/m22居多居多总总体供体供应应大大卖卖点点宅小宅小区区分布附：附：20062006年主要在推年主要在推综合商场综合商场分布分布柏西商都动漫星城广晟第一街珀东广场西城都荟天河又一城名盛广场丽影商业广场三期家信商业中心广州大学商业中心广百新一城北亭广场2006年，主要在推的综合商场主要分布奥园城市广场在人口密集的板块，如北京路商圈、天河商圈、工业大道商圈及大学城商圈。只租不售销售为主租赁为主分布附：附：20062006年主要在推年主要在推专业市场专业市场分布分布圣地服装天汇城富力国际地一大道鞋业中心北京大厦金富五美居中心金交电花花世界谊园办百脑汇灯饰3G华林玉器公用品昊源新动力数码广场商场数码城广场盛贤大沙头天和家园清平中药旧货市场家居建材广场材市场?2006年专业市场新增供应主要分布在四大区域：壹号国际文化广场—老城区（玉器、药材、鞋类、服装）—天河区（家居、数码、电脑）—芳村区（花鸟鱼虫、文化产品）艺和广场—白云区（服装、装饰）?番禺迎宾豪泰星不乏品牌发展商的影子，如富力地产级酒店用品城（富力国际鞋业中心）、越秀城建（天汇城）、保利地产（北京大厦金粉饰佳）等；只租不售销售为主租赁为主分布附：附：20062006年主要在推年主要在推裙楼商铺裙楼商铺分布分布万科蓝山君林天下时代玫瑰园依云小镇半山雍景苑云山诗意云山熹景富力天河华庭东方夏湾拿豪景商业广场荷塘月色耀中广场SOHO丽珀珠江俊园富力广场隽园时尚明苑金碧世纪星辰财富港马赛美林湖畔万科四季花城力迅上筑南国花园美林海岸盈彩美居中海名都自由心岸保利国际广场富力朗逸轩?在售裙楼商铺供应充足，主要分布在三大板块：天河区中部、海珠区中西部、白云雍景新都会光大花园区南部；?裙楼商铺主要来自于即将或已经交付使用珠江南景园的住宅项目，如万科四季花城、光大花园等；随着近年住宅项目不断向外扩展，导顺景商务中心致未来两年的裙楼商业也有向外发展的趋金碧花园爱都新天地势；森语星园?还有部分来自写字楼项目，包括耀中广场罗马家园、财智广场、保利国际广场等，这得益于近三年写字楼大规模的开发。南奥小资天堂广雅兴南商业街推货2006量附：附：2006年主要在推年主要在推综合商场综合商场推货量推货量项项目目区区域域地段地段20062006年推年推货货量量上市上市时间时间推售模式推售模式租售率租售率家信商家信商一期一期余余货货4040套套2006.32006.3先售后租先售后租业中心工工业业大道大道100100％％业中心二期二期中中区区8686套，共套，共2460m2460m222006.62006.6销销售售出售：出售：负负二二层层176176套，套，约约丽丽影商影商业业广广场场三期三期海珠海珠新港中路新港中路3000m3000m222005.122005.12租租赁为赁为主主——招商：三期全部，招商：三期全部，约约22万万mm22广百新一城广百新一城江南西路江南西路项项目目规规模模73012m73012m22，出租部分，出租部分铺铺2006.52006.5只租不售只租不售9595％％位位万万国国广广场场前前进进路路对对负负二二层层重新招租，重新招租，约约7500m7500m22——只租不售只租不售9090％％珀珀东东广广场场龟岗龟岗大大马马路路出售：出售：GG、、LL层层204204套，套，约约2005.122005.12先售后租先售后租100100％％2000m2000m22动动漫星城漫星城越秀越秀中山五路中山五路792792套，套，约约22万多万多mm222006.32006.3只租不售只租不售7575％％名盛广名盛广场场北京路北京路全部商全部商业业招商，招商，约约77万万mm22——租租赁赁——中中华华广广场场中山三路中山三路剩余剩余单单位招商位招商——租租赁赁9595％％奥园奥园城市广城市广场场迎迎宾宾路路390390套，套，约约22万万mm222005.122005.12销销售售100100％％番禺番禺北亭广北亭广场场大大学学城城总总建建1212万万mm222005.122005.12只租不售只租不售40%40%柏西商都柏西商都约约44万万mm222006.102006.10租租赁赁——体育西体育西天河又一城天河又一城151151套，共套，共8500m8500m222006.112006.11只租不售只租不售4040％％宏城广宏城广场场天河天河天河路天河路部分部分单单位重新招商位重新招商——只租不售只租不售9090％％中中国国特特许经许经营营城城火火车车东东站站450450套，套，约约1.81.8万万mm22——只租不售只租不售——（原中泰广（原中泰广场场））广晟大厦第壹街广晟大厦第壹街天河路天河路约约1.11.1万万mm222006.62006.6租售租售结结合合——西城都西城都荟