东方·明珠城商业定位与招商执行报告目录前言主定位题众厦招商优势商业策划专业能力商业定位形象定位资深的招商团队业态定位丰富的招商资源业态组合强大的后台支撑经营定位高度重视，饱满自信价值定位做足功课，用心创造价值招商策略与执行招商策略招商执行步骤强大的社会/媒体资源招商流程表商铺租赁条件招商进度表—用心，创造价值—前言?结合众厦多年商业操作经验，并由多名资深商业专家进行过针对性分析，结合本项目实际情况及只租不售的要求，我们认为可达到如下招商实现目标：?充分满足与乐购超市业态的互补?实现商铺租金收益最大化，保证至少能够实现年均租金收益不低于1200万元，并带动住宅高价售出及带动茶都商业经营收益提高?招商业态及品牌具有持续经营的能力，为未来能够实现高的销售价值做铺垫?与乐购同时开业，并在10个月内至少能够实现90%以上的面积成功招商，力争实现100%成功招商—用心，创造价值—商业定位——主题定位因素分析论证定位合作伙伴——已有伙伴是综合型大型商业要与乐购形成差异化互补，满足特定消费需求，满足中高端消费需求－乐购，中档次，满足日常生活的需求特定消费需求，满足中高端消费商业需求市场竞争——大片区低端商业饱和竞争，要与本项目1.5公里的商业辐射着眼与未来的价值潜力，本项目在专高端商业初始起步；小片区低端商业经营范围的商业形成差异，提高档次营青春一族时尚消费、专营婚嫁专营惨淡，常住人口少，购买力弱，商业氛围，提升商业价值，部分专业市场区、专营旅游与运动一族消费……等差；龙岗现有商业业态主要以大中型已经历了多年的艰苦经营，现已方面有市场前景；shoppingmall、综合百货、超市、社区逐渐成熟，本项目应尽量避免与综合商业/商业街为主其竞争物业条件——面积小且分散，柱网与利用找到适合小面积经营的专营业态专业店模式商业业态适合本项目的物率均不佳，缺乏餐饮项目需要的排烟系统，避免有烟餐饮项目的出现；业条件，在考虑上必须考虑无排烟系；统的情况；开发经济与品牌目标——年租金收益部分业态无法实现既定的资金收塑造良好的商业品牌形象，租金承受1200万元以上；1F-3F租金分别达到益，也达不到开发商品牌目标能力强100；60；35，并使本项目增强发展项目与企业的品牌效应；可操作性：——注重团队与商业资源现状有效规避无拓展计划商家，招商以华南商业资源为主进行招商，底成情况，招商引入合适商家团队操作难度极大的商家本高效率的实施有效招商—用心，创造价值—结构论证市场机遇乐购已有的中档日常消费商业乐购已有的中档食品消费商业合作伙伴高档/大型零售百超市高端专卖店市场竞争度货电子游戏/影院电子五金等低大型仓储形象专业市场有烟餐饮/KTV式商业服饰折扣物业条件低租金低回报低人气低端古董市场卖场桑拿/足低档业态开发商目标浴无拓展计划与高难度的商业资源单一业态、统一管理的商业组合模式技术条件青春一族对时尚商品的需求婚嫁喜庆消费的需求旅游、运动消费的需求本项目选择其他完善社区功能的商业需求—用心，创造价值—商业定位——业态定位主题一：青春时尚馆主题二：爱情伊甸园+品牌超市纯熟生活链区主题三：动感活力营=社区其他配套—用心，创造价值—商业定位——业态论证青春时尚馆满足区域内青春少年与少女群追求时尚与高品质的消费需求，塑造龙岗区域青春一族最热爱的区域；塑造充满浪漫与情调的婚嫁生活相关商业服务中心爱情伊甸园，满足本区域庞大的婚嫁市场需求以满足龙岗区域各年龄阶层，喜爱体育运动、热爱动感活力营生活、感受动感的消费需求补充乐购没有的,可最大限度满足社区及临近常住社区其他配套人口的生活需要的商业设施品牌超市满足社区及周边群体日常生活必须需求—用心，创造价值—商业定位——业态组合国际二线和国内一二线品牌连锁商家，力争以本土现有资源为主，外地资源为辅﹙A区﹚主题一:青春时尚馆-针对年轻一族时尚用品消费需求1F:品牌快餐、咖啡、面包屋、手机、音像、数码2F:少女装、少男装、女性饰品、网吧、图书文具﹙B区﹚爱情伊甸园-针对结婚相关的上下游需求1F:钻石、珠宝、女性饰品、化妆品、花店、皮具、洋服定做2F:婚庆礼仪公司、美容美发美甲、婚庆车出租公司3F:婚纱摄影﹙C区﹚动感活力营-针对旅游与运动的相关需求1F:好家庭，户外旅游用品，旅行社2F:美体瘦身、茶艺、桌球3F:健身会馆社区其他配套药店、银行、便利店、冲印、干洗店、旅行社、地产中介—用心，创造价值—一层商业业态及铺位划分建议地中介产中介C区好家庭冲印户外旅游用品旅行社店便利店干音洗像店店A区乐购厅品牌西式快餐啡咖蛋塔面包机屋手青春时尚馆珠宝钻石化妆品B区女性饰品皮具爱情伊甸园一楼：11000平方米做自有：7200平方米订店服银药洋行—用心，创造价值—二层商业业态及铺位划分建议活力运动营美容瘦身C区青春女装桌球A区乐购茶艺吧女性饰品网具文书图发美美容美甲青春时尚馆婚庆礼仪B区一楼：11000平方米爱情伊甸园自有：7200平方米—用心，创造价值—三层商业业态及铺位划分建议活力运动营健身会馆乐购婚莎艺术摄影三楼：11250平方米爱情伊甸园自有：2150平方米—用心，创造价值—商业定位——经营定位1确定邀请专业商业管理公司对本项目商业进行管理2商业管理公司管理范畴为本项目商业部分，不与茶都发生管理交叉3商业管理公司管理职能仅为本项目的商业管理，不涉及物业管理内容—用心，创造价值—商业定位——形象定位?推荐案名：东方·欢腾城市中心?备选案名：酷酷流行街欢乐街东方国际风情街哈街红城绿叶国际风情广场诚商广场皇朝商业街龙域商业广场兰城花街—用心，创造价值—形象定位——内外装修及外部包装一、裙楼装修：每栋楼外立面均保持统一的装修形象与风格，高雅、整洁，具有现代化城市标志性风貌。二、街铺装修：1、相邻街铺之间永久性隔墙分隔2、街铺外立面与整体裙楼风格相当一直3、街铺大门及招牌经统一设计制作4、水电、电话、网络设施接驳到位5、消防完成一次接驳6、中央空调安装到户（二、三层特殊情况另定）7、每层设公共洗手间，不在各商铺内设专用洗手间三、内铺装修1、商场内部统一设计装修，最好统一铺设高级地砖2、天花做好吊顶并设置自动喷林，烟感器3、中央空调送排风口设置适当4、公共通道及区域安装适量照明灯5、商场大门及中庭统一设计装修6、水电、电话、网络设施接驳到位7、每个铺位独立电源8、每层设公共洗手间9、相邻铺位之间永久性隔墙分隔（大面积出租视情况而定）—用心，创造价值—商业定位——价值定位?本项目物业价值：属于中高档区域型的社区物业，其良好的地理位置、便利的交通、完善的物业条件以及人文环境等在龙岗首屈一指。本项目品牌价值：公司连锁开发带来品牌效应。?本项目收益价值：可实现出租收益。即：内面积租金范围租金均价月租金收益首年租金收租金递增率15年租金收容（平方（元/平方（元/平方（万元）益（万元）第四年起益（万元）层数米）米.月）米.月）一层720080-120100728645%17032二层515050-706030.9370.85%7309.6三层215030-40357.52590.35%1780.1合计14500110.4251325.126121.7备注：商业可出租建筑面积数据由甲方提供—用心，创造价值—招商策略?据众厦对龙岗众多商业项目的深入了解与研究，结合本商业总体定位与规划，为实现招商成功、经营者稳定持续的经营，达到商业旺场，物业增值。我们的招商策略是：?领头羊群聚效应策略?发挥规模优势策略（1-4期庞大商业规模）?充分发挥城市规划优势策略（地铁，东深圳城市中心）?降低租金门槛及免租期，放水养鱼策略?主力店先行，辅助店后续跟进策略?形象造势，吸引商家策略?主动出击，全面招商策略—用心，创造价值—招商执行步骤招商筹备客户拜访招商阶段一招商阶段二招商阶段三培信联预洽跟定项目人员提交设摸筛反主招看意筛签交训息系约谈进铺策划安排招商计底选馈动商现向选入定论证执行招反推员场洽客客驻金人方案商馈介驻谈户户意手场向员册书结束招商商户进场二次装开业修签交建提物商开评总正纳档业估结式押交业户装工进活租金动赁修程场合方汇装同案审修—用心，创造价值—招商流程表开业第一阶段：洽谈阶段商家商家装修验收进场装修甲方物业、工程接待招商人员商家甲方领导审批看场招商人员商家招商人员、工程商家申请专修招商人员洽谈商家第五阶段：商家入住阶段第二阶段：意向阶段招商人员商家返回合同招商人员定铺商家甲方领导审批合同招商人员交定金商家招商人员上报合同招商人员签意向书商家第四阶段：合同审批阶段报审批表招商人员招商人员第三阶段：签约阶段商家交款审批反馈审批表通知签单办理签订手续招商人员甲方领导甲方业务招商人员商家—用心，创造价值—商铺基本租赁条件建议序号类别招商条件1标准租金一层：80-120元/㎡*月；二层：50-70元/㎡*月；三层：30-40元/㎡*月。2面积一层7200平方米；二层5150平方米；三层2150平方米。合计14500平方米。3租期均按1-3年，可优先续租。特殊业态可考虑延长租期，但一般不超过5-10年。优惠：首层前10名签约进驻的商家，租金打8折；11－20名签约进驻的商家，租金打9折；4租金优惠及免租期免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层和三层免租（含装修期）6个月内，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。5租金递增率从第4年开始逐年递增5%。均按月包干20-25元/㎡*月。不需中央空调均按月10元/㎡*月﹙最后以物管公6管理费及空调费司确定为准﹚7水电费均按当地水电局收费标准由租户承担。签订正式合同时，租户均须交纳二个月标准租金为履约保证金，另预交一个月租金8履约保证金。二次装修要商户