华美地产军团脸谱上海新“地王”制造者华美地产，闯荡江湖已经快20年，目前已头顶多项“地王”桂冠。虽然华美地产拍地高调张扬，但外界对其却一头雾水，其年轻的掌舵者崔巍也始终保持着低调与神秘。这位30多岁的年轻人，1994年便进军房地产业，但是在网络上关于他的消息却微乎其微，熟知他的人只晓得他“能耐不小，谈起政治局委员的故事就像在自家餐桌上发生的一样。”天价拿地首次加价5.7亿，再5次单次加价近亿元，北京福润天成房地产开发有限公司（以下简称“福润天成”）以46亿元总价拿下长宁区新华路街道地块，制造了轰动全国的上海地王。与福润天成一起同台抢地的大佬，多在地产江湖成名已久，比如和记黄埔、九龙仓集团、古北集团、上海新长宁集团。一家名不见经传的地产企业，如何成为46亿地王的主人？幕后操控者又是何人？天价地价款究竟来自何方？上述疑问随之而来。福润天成之所以让业界大跌眼镜，不仅在于其制造了地王，还有它拍地的“变态”表现。在竞价阶段，福润天成居然从一开始就单次加价5.7亿元，将地价从29.3亿元的水平抬到35亿元；随后又5次给出近亿元的单次加价。同属上海长宁区的商办地块，此次总价地王的楼面价为29229元/平米，相较于2013年的单价地王，每平米少1115元。值得注意的是，上海市有关方面要求，此次交易土地分期交付，土地出让价款却需要一次性付清。在外界看来，福润天成原本是来打酱油的，抢地的主角应该是实力强大的港资房企和上海地方国企。质疑声随后铺天盖地，福润天成既然能上演“蛇吞象”，而且使用“自杀式”拍地手段，那么能否有足够的资金实力？资金又会来源何方？本刊记者调查显示，表面上看，福润天成是个不折不扣的屌丝：去年9月才注册成立，资本金仅仅1000万元。在北京及上海两地的国土资源局网站上，均未查到该公司有任何房地产项目的开发记录。上演屌丝逆袭的福润天成老大又是何方神圣？工商资料显示，福润天成从业人数共5人，法人为名不见经传的祝荣溪。高达46亿元的地价款需要在一个月内付清，小人物祝荣溪能及时付款吗？谁是带头大哥多家媒体的公开调查多把福润天成的带头大哥指向华美地产。本刊记者调查发现，华美地产并非在北京注册的公司，北京地区也并没有以华美地产注册的房地产公司。北京市工商局网站显示，最先包含“华美”关键词的这家公司名叫北京雅居乐华美房地产经纪有限公司（下称“北京雅居乐”），注册于2002年，注册法人为崔巍。福润天成和华美地产之间的股权关系暂无公开关联信息。公众为何将福润天成的带头大哥指向华美地产？这一切源于福润天成与华美地产有过诸多细节交集。公开资料显示，截至2013年6月，华美地产家族中共有29家企业成员，包括房地产开发公司、经纪公司、物业公司、投资公司、电子商务公司。29家企业的法人、出资人主要有崔巍、白利波、张永英、桑春华、武绍忠、祝荣溪6位组成。北京地产圈对其有华美6长老的称谓。福润天成的注册地点是北京市文慧园路6号楼A110室，即五月华庭，其产权为北京雅居乐公司。福润天成的工商办理人和北京华美乔戈里房地产投资有限公司（以下简称“华美乔戈里”）的办理人皆是叫朱丽莉的同一个人。华美乔戈里又是谁？本刊记者调查发现，华美乔戈里成立于2008年12月4日，股东方分别为徐绿衍和天津华美滨海房地产经纪有限公司（以下简称“华美滨海”），双方分别出资100万元、9900万元，持股比例1%和99%.而资料显示，华美滨海注册成立于2007年11月，注册资本金为100万元。而本刊记者掌握的另外一份数据显示，2009年，华美乔戈里一口气投资了8家公司，分别是北京麦金利房地产开发有限公司（持股比例97%）、廊坊蔚蓝房地产开发有限公司（持股比例98.32%）、北京雅居乐房地产开发有限公司（持股比例57.95%）、北京古城房地产开发有限公司（持股比例96.5%）、北京西澳房地产开发有限公司（持股比例95%）、北京祈连房地产开发有限公司（持股比例99.5%）、河北中北投资有限公司（持股比例90%）和北京亚通房地产开发有限责任公司（持股比例99%）。2009年9月，北京祁连房地产开发有限公司（以下简称“北京祁连”，法人桑春华）砸下17.4亿元和1.88亿元夺得通州九棵树大街居住项目和通州永顺镇杨庄路住宅项目。彼时，上述地块竞拍颇为激烈，分别经过138轮和97轮报价，比挂牌起始价溢价122.9%和97.1%.当时业内人士分析，如此频繁拿地就是为了垄断通州地盘，领涨通州楼价。本刊研究发现，华美地产在获取投资支持后，或基于市场判断，或有更灵通消息，才会对通州土地投下重金。事实证明，09年之后，通州楼盘领涨北京房价。有知情人士透露，华美地产集团的惯用招数就是在每次拍地前火速注册新公司，每年都会有两三个新公司面世，资本金从100万元到1亿元不等。北京祁连2009年6月成立，当年9月就迅速拿到上述通州九棵树大街与永顺镇杨庄路地块。北京麦金利房地产开发有限公司（法人张永英）成立于2009年2月，当年9月夺得通州区通胡大街70号地块。华美乔戈里的工商资料显示，其注册资金仅1亿人民币，然而，华美乔戈里在其成立的第二年，就一口气在北京投资了6家公司，交缴股本金5.18亿元。一个合理的猜测是，在华美乔戈里一连串的投资动作背后，有一只神秘的资金在支持。2013年，短短4个月的时间里，北京华美乔戈里两度变更股东。2月，新增股东北京卡达普投资有限公司（下称“北京卡达普”），并为华美乔戈里新增注册资本9亿元，实时缴付4亿，分期缴付5亿。2013年5月，北京安纳托利亚投资有限公司（下称“安纳托利亚”）承接华美滨海在华美乔戈里的股权。而调查发现，北京卡达普投资有限公司成立于2011年4月，法人为桑春荣，北京安纳托利亚投资有限公司成立于2013年4月，法定代表人为崔巍。北京卡达普进驻华美乔戈里不到3个月的时间，安纳托利亚不到1个月，福润天成就显示其惊人的力量。结合09年华美乔戈里控股北京祁连、北京麦金利后，北京祁连和北京麦金利的惊异表现，让外界不得不猜测，此举与这两家投资公司有关。华美乔戈里继续与华美地产产生交集，其所投资公司均是外界认为的华美地产旗下子公司。比如北京古城房地产开发有限公司，成立于2001年8月，法人崔巍。2004年，该公司出手拿到通州永顺镇王家场村的运通人和良园项目A、B、C的地块。2004年，崔巍在河北固安工商局注册成立廊坊蔚蓝房地产开发有限公司，6年之后，该公司拿到河北廊坊史家务村约3000亩的地块。上述诸多细节碎片进行合理拼凑，一幅相对完整的股权关系图呼之欲出：崔巍和其合作伙伴先后成立若干地产类公司；2008年，神秘资金注资崔巍等人创办的公司，绝对控股上述公司；2013年，与该神秘资金有关联的福润天成在上海制造了天价地王。黄金湾投资集团又是谁？根据媒体的公开报道，黄金湾投资集团董事长申威公开表示，“关于华美地产和我们的关系问题，现在不方便说，福润天成不是黄金湾投资集团的关联公司，我们没有投资，目前还没有合作。”申威还表示，上海地王项目是K2地产单独投资的，“这点钱对他们来说不成问题，你想想它发展这么多年了，光在北京就有七八个项目，支付这点钱还不够？而且开发团队也将近400人了，开发运营也没问题。”黄金湾投资集团、K2地产、华美地产又是怎么一种三角关系？他们在上海天价地王项目上又有何关联？兰德咨询总裁宋延庆适时现身，向媒体透露，华美地产集团和K2地产都属于黄金湾投资集团，“外界以为崔巍是华美地产集团的老板，其实他只是职业经理人，老板都是申威。”然而，据本刊记者掌握的资料显示，黄金湾投资集团并没有在北京市工商局登记注册，宋延庆所说的老板申威却是一家名叫黄金湾（北京）电子商务有限公司的股东（以下简称黄金湾电子），而且是小股东，持股10%，剩余的股权分别张永英持股80%，全亮持股10%.张永英还是华美地产旗下的北京麦金利公司法人。全亮的另外一个官方身份是黄金湾投资集团总经理。常识推论，黄金湾投资集团和黄金湾电子应该是股权关系密切的关联公司。宋延庆彼时对媒体放风，似乎有受人之托之赚。全亮还有一个公开身份，即富达股权投资基金总裁。他在接受媒体采访时曾表示，黄金湾投资集团旗下有富达股权投资基金管理公司，2012的募集资金目标为100亿元。而黄金湾投资集团董事长申威则曾公开表示，2013年是黄金湾投资集团有史以来资金层面最充足的一年。势开上述诸多公司庞杂的股权关系，一个大致清晰的公司结构跃然纸上：黄金湾投资集团应是控股公司，在这个金字塔塔尖之下，K2地产、华美地产在股权关系上互相掺股，业务上互有分工，资金来源由富达股权投资基金管理公司提供。由此，一个合理的推测是，上述华美背后的神秘资金及上海地王的资金提供方，极有可能是富达股权投资基金管理公司。这支神密的私募基金一出场，便制造了上海地王，显示其惊人的能量。2012年单价地王楼面价达36176元/平方米，2013年单价地王楼面价有所下降。但有开资公料显示，2013年前五个月的商办用地成交58幅，总金额315亿，比2012年同期分别增长362.5%和443.1%.上海商办用地的火热程度可想而知。而从未有过商办项目记录的华美地产，能否在此次黄金地段锻造传奇，领涨上海房价，仍然有待时间的验证。