第一章商务投标文件一、营业执照二、物业管理资质证书三、法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书单位名称：沈阳义耕物业管理有限公司地址：沈阳市铁西区南十中路35号姓名：刘晓锋性别：男民族：汉年龄：38岁职务：董事长身份证号码：230602680917001刘晓锋系沈阳义耕物业管理有限公司的法定代表人，签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。特此证明。投标单位：沈阳义耕物业管理有限公司（盖章）2005年7月9日四、授权委托书本授权委托书声明：我刘晓锋系沈阳义耕物业管理有限公司的法人代表，现委派李丹光参加贵方组织的“富云花都”住宅小区（三、四期）前期物业管理的招投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。代理人无转委托权，特此委托。附授权代表情况：姓名：李丹光性别：男职务：经理身份证号码：220104711212411通讯地址：铁西区兴工北街33号邮编：1100255电话：25112630手机：13840026680传真：25112630本授权书有效日期：二○○五年七月十日至二○○五年七月二十八日单位名称：沈阳义耕物业管理有限公司（公章）法人代表：（签字）2005年7月10日五、投标书投标书沈阳锦源行物业招投标有限公司：根据贵公司关于“富云花都”住宅小区（三、四期）前期物业管理的邀请，我公司正式投标，并提交下述文件正本一份，副本五份。据此函，签字代表宣布同意如下：1、在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积0.75元。应是0.80元2、我公司已详细阅读招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明白及误解的权利。3、如果在规定的开标日期内投标文件撤回，保证金将被贵方没收。4、同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。5、如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。6、我公司严格按照《投标须知》履行应尽的义务，遵守招投标过程的纪律。7、未尽事宜依照《中华人民共和国招标投标法》及《前期物业管理招投标管理暂行办法》等相关法规执行。8、与本投标有关的一切正式来往信函请寄：通讯地址：铁西区兴工北街33号电话：25112630邮编：110025收件人：李丹光投标人：沈阳义耕物业管理有限公司（公章）单位地址：沈阳市铁西区兴工北街33号法定代表人或其委托代理人姓名及职务：姓名：李丹光职务：经理2005年7月10日第二章技术投标文件一、企业概况企业名称沈阳义耕物业管理有限公司法定代表人刘晓锋注册资本人民币伍拾万元注册地址沈阳市铁西区南十中路35号办公地址沈阳市铁西区兴工北街33号电话25112630经营范围：物业管理、日用百货、工艺美术品销售二、公司简介沈阳义耕物业管理有限公司成立于2004年4月，为中原华夏物业管理公司东北区分支机构，并根据东北区内不同地方的市场情况而全面推行日常的物业管理工作，公司拥有北京中原物业多年的物业管理经验，服务范围涉及物业管理（直接管理和顾问服务）、会所管理、停车场管理等业务。顾问项目有山地艺墅别墅项目，公司业务拓展部正在不断开发沈阳市、东北三省等其它物业项目。三、2004年财务状况表单位：万元项目2004年末一、资产3501．流动资产281.5其中：应收款合计542．固定资产70其中：固定资产净值673．其他资产1.5二、负债01．流动负债3.40其中：应付款合计02．长期负债0三、营业收入总额80四、成本费用总额74其中：人力成本15五、税前利润6四、拟派富云新都管理项目经理自然情况及主要经历姓名李丹光性别男出生1971.12学历大专专业物业管理职称中级主要工作经历：2001-2004北京中原富云新都项目管理人员配备情况表姓名性别年龄学历专业物业管理经验孙建欣女33大学工民建5年孙燕民男36大学电器8年韩宁女27大学管理5年叶欣男37大学土建8年五、拟派富海铭尊管理项目经理自然情况及主要经历姓名李锋性别男出生1972.4.16学历大专专业经济管理职称中级主要工作经历：2001-2004北京中原富海铭尊项目管理人员配备情况表姓名性别年龄学历专业物业管理经验朱峰男35大专土建4年王大鹏男36大学电器6年于涛男28大专经济管理3年刘悦女28大学会计3年六物业管理服务方案及管理指标第1节沈阳义耕物业管理方针沈阳义耕物业不仅有着完善的管理体制，而且有自己一套特色的管理方针和措施。1.管理方针-提供专业及规范的物业管理-全心全意为业主服务-追求工作效率和业主满意-保证业主及物业设备设施的安全2.管理服务宗旨专业精神、忠诚服务、追求效率、安全至上。3.管理经营理念责、权、利分明，财务运作透明。4.管理质量目标-新员工上岗培训考核合格率达100%-专业人员持证上岗率达100%（一年统计一次）-顾客满意率达90%（含）以上（半年统计一次）-零修及时率达98%（含）以上，返修率低于2%（含）-投诉处理及时率达100%（每月统计）-园区内不发生重大安全责任事故（包括水灾、火灾、电梯困人、意外事故造成的人员伤亡等）（一年统计一次）-设备设施完好率达100%（一年统计一次）第二节物业管理服务范围根据该项目特点及物业费初步标准，本公司认为就该项目而言，我们提供的物业管理包括如下几大方面的服务：一、物业常规性服务1.安全管理服务-园区治安维护-公共区域巡查-车辆（场）管理-出入登记-治安监控-治安突发事件处理-全天候安全值守-相关安全制度及档案的建立与管理-园区内部交通管理2.消防管理服务-消防管理规则的建立与执行者-消防设备设施的维护与保养-消防隐患的排查-日常消防演练-二装期间消防巡查3.公共区域设备设施维保服务-电力系统维保-消防系统维保-高压水泵维保-智能化系统维保-园林绿化系统维保-设备设施维保制度的建立与执行-二装管理-入室维保规范的建立和执行-其它公共区域工程维保4.绿化管理服务-绿地维护与管理-病虫害防治-环境美化-园林造型规划与安排-绿化管理制度的建立与执行5.卫生管理服务-公共区域清洁-垃圾清运-环境消杀-门前三包维护-清洁设备、药剂购买与养护和存放-卫生管理制度的建立与执行6.客户管理服务-接听电话及投诉处理服务-走访业主-咨询服务-档案管理-突发事件处理-物业费收缴-代收代缴各种政府规定之杂费（如需要）-与相关政府或内部各部门沟通协调-对客服务制度建立与执行-与客户服务有关的其它服务第三节沈阳义耕物业管理设想（目标）项目后期物业管理工作的好坏将在很大程度上影响着开发商日后继续开发项目的持续性。所以很多开发商都非常重视物业管理公司能否达到它所承诺的物业管理目标这个环节，以下是本公司针对该项目的初步情况及其定位，而制定出的物业管理目标，主要从以下几个方面进行实施：一、物业管理标准本公司将根据该项目特点和形态，制定出符合该项目日后物业管理的各相关标准，该标准可从以下几方面进行阐述（根据项目情况进行相应调整）。1．综合管理-负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；-每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；-白天有专职管理员提供接待服务，处理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉；-夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；-物业管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；-公开物业服务标准、收费依据及标准；-应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；-全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；-建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。2．共用部位共用设施设备日常维护确保物业内共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括；-负责共用部位共用设施设备的日常维护；-保证园区内的、围墙、小品、绿化设施等公共设施、设备正常使用；-确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；-负责智能化设施的日常运行及维护；3．保洁维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：-有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；-设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集，对垃圾站、箱、桶的垃圾进行及时处理；-每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；-按当地政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；-在雨、雪天气应及时对园区内道路积水、积雪进行清扫；-发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。4．公共秩序维护园区内公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：-相对封闭管理：做到主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；-维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；-看管园区内的公共财产：包括消防器材、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；-夜间对服务范围内重点部位、道路进行定点定时防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；-发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。5．停车管理-有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；-保证停车有序，设专人看管；-有发生紧急情况预案；6．消防管理-有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；-消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；-定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；-发生火灾，及时报警，消防人员疏散、救助人员等。7．装修