上饶亿升滨江花园项目整体定位与物业发展建议DATE-2008-09谨呈：上饶市亿升投资股份有限公司2本文内包含的资料属于TUL联合机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对TUL联合机构作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果TUL联合机构有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明上饶呢？楼市整体入冬楼盘销售速度大大放缓投资客明显锐减自住客增加但绝大部分持币观望市场开发量仍在增加政府宏观调控后的市场局面?????……——观大势·，我们面临怎样一个市场？任何产品都逃离不了市场的背景。从某方面来讲，市场是我们的对手。进入市场之前，我们永远应保持清醒的头脑去观察它、琢磨它。2008我们的地块前景呢？非政府重点控制城市，但消费者同样持币不买帐；消费者消费习惯普遍落后，性价比是第一考虑要素；政府北扩西移规划影响深远，但市区版块仍受青睐；上饶约万方商品房供应量，市场竞争激烈年同时期房地产交易成交量仅有去年上饶目前的楼市状况???“”?700;?0840%……——观上饶·亿高价获取，量与价如何平衡（价格实现和开发节奏问题）？地块有的政府规划限制，如何将土地价值最大化？可否成为标杆项目？什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合亿升开发目标的？如何使产品切合市场需求，实现热销并快速回笼资金并进一步提升亿升的品牌影响力项目核心问题扫描?1.82?90/50“”?????……——观本案·我们的目标项目初识面临的困境项目核心问题与整体战略制定项目整体定位建议物业发展建议分期开发策略???????PARTONE我们的目标PARTONE8PARTONE””核心问题我们的目标是什么？我们的目标是什么？““过程≠结果，执行≠目标，过程≠结果，执行≠目标，如何将利润最大化什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合亿升开发目标的？如何使产品切合市场需求，实现热销如何将利润最大化什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合亿升开发目标的？如何使产品切合市场需求，实现热销并进一步提升亿升的品牌影响力??直接进入执行细节，容易失去目标感直接进入执行细节，容易失去目标感如何保证顺利销售并快速回笼资金？如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，成为保证顺利销售的重点?如何保证顺利销售并快速回笼资金？如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，成为保证顺利销售的重点?如何将土地价值最大化？可否成为标杆项目？什么样的产品是切合市场需求并能与土地成本相匹配的什么样的产品组合能赋予更多附加价值如何开发具有市场竞争力高端精品社区“”???如何将土地价值最大化？可否成为标杆项目？什么样的产品是切合市场需求并能与土地成本相匹配的什么样的产品组合能赋予更多附加价值如何开发具有市场竞争力高端精品社区并进一步提升亿升的品牌影响力“”?????（资金与规划等限制条件）开发目标高收益高价值高价值高收益相对低风险相对低风险社会效益与经济效益社会效益与经济效益开发目标及核心问题9PARTONE的产品，为区域物业品质升级，提供具有特色的重点。II.项目核心竞争力在哪里？如何参与竞争并突围？——上饶商品房步入稳步发展时代，2006年上饶房地产竣工面积677万平方米，截止至08年5月底，上饶市房地产开发供应规模总体达到了650万方以上，作出贡献，成为保证顺利销售市场竞争激烈，我们如何开发具有市场竞争力高端精品社区？I.市场在哪里？——如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求III.什么样的产品是切合市场需求并能实现热销的？——什么样的产品、户型最好销售？多少面积最受市场欢迎？客户需要什么样的配套？……IV.如何将利润合理化？如何使产品能赋予更多附加价值？并进一步提升亿升的品牌影响力？V.卖给谁？——目标客户是谁？在哪里？什么需求？凭什么吸引他们购买/租赁？VI.怎么卖？——我们的核心卖点是什么？什么样的价格体系才能实现热销且利润最大化？励锐初步分析亿升需要解决的核心问题10PARTONE第三阶段项目营销战略与策略第四阶段?项目营销战略与策略?企划方案落实?为销售做好充分准备?销售筹备跟进工作?销售团队组建及培训?销售过程中的策略调整?销售节奏和目标控制?销售执行方案落实?配合发展商完成回款及品牌建设需求第二阶段启动区定位物业发展建议至今工作2008/06/062008/06/12第一阶段市场调查与发展战略确定?上饶房地产市场调查与分析?老城片区的调查与分析?项目的本体分析?项目的竞争分析?项目的区域、市场研究?项目评价及初步定位?项目的营销策略总纲?项目定位与整体发展战略?启动区定位?物业发展建议?根据客户反馈结果进行再次研究及论证?终端客户深度访谈及检验?成功启动模式研究?项目开发次序?规划与建筑设计建议?营销模式研究?营销案例研究?市场及消费者行为研究?本项目的营销方案工作成果亿升滨江花园项目励锐流程模式运用——项目初识PARTTWOPARTTWO12PARTTWO五三大道五三大地址：五三大道东延伸段以南、东引渠以东、信江河以北面积：253.17亩(约168781㎡)土地成交价：1.82个亿（含税），约72万/亩用地性质：居住容积率：≦2.0绿地率：≧45%(集中绿地不少于0.5㎡/人)建筑密度：≦26%建筑限高：60米建筑退五三大道延伸段不少于米，沿米规划道路应控制米绿化带，沿沿河路应控制米绿化带建筑南北向间距不少于：，高层板式建筑不少于：且最小值为米，建筑侧向间距多层不少于米，高层与各种层数之间不少于米且应满足消防、卫生、管线埋设等要求。项目初识[规划限制条件]??????????1530151011.110.93061313PARTTWO—项目南侧为信江—地块内部现状41471亿升滨江花园3—五三大道延伸段72—项目西侧为一条水沟和自建房356—项目西北侧为中央公园2—项目西侧为现代城中央公园—项目西侧为国际公馆中央公园5/6/项目初识[项目四至]14PARTTWO信江等人文自然资源环拥左右；江南商贸城、滨江路休闲旅游街……项目地处老城片区，具有得天独厚的资源优势。???项目初识[老城片区/资源得天独厚]15（元）2800（万㎡）33.6中央公园、财富广场（元）、4000顶级住宅：君临天下货住宅：龙华凤凰城紫阳名邸江光厂地块A//中端住宅：绿景家园带湖花城东湖花园普通楼盘：//PARTTWO老城带湖片区住宅产品年价格至高线-2008老城带湖片区住宅产品年价格至高线边缘楼盘：月泉花城黄金水岸香樟花园-2008//1800-20002000-22002200-25003000以上1500-1800项目初识[上饶房价第一梯队/城市高档住宅]16PARTTWO大盘发力点的基础，产品规划设计空间！是吸引目标客户的先天条件，如何主动利用？打造上饶滨江豪宅的可能性？商脉自然延续，对于挖掘项目商业价值的启示？地块容积率指标最大化实现的可能性？项目优势——享受老城区的便利配套、占据强势自然景观资源、大规模项目、扼守玉山、广丰、火车站进出要道项目劣势——所在区位的认知相对较偏、周边自建房对项目形象的影响，需要在定位中解决。??三线城市：老城核心区周边：具有较好地块资源：大规模住宅开发项目：对于项目的界定——城市核心区边缘、大规模、高地价、一线江景项目初识[项目界定——对项目价值的梳理与思考]PARTTHREE面临的困境PARTTHREE18PARTTHREE核心问题界定?19总额55004500270027001500110024001500940080000182004150041500270001160003000%90550180140均价330023001340PARTTHREE计算说明180元/平米1300元/平米按利率12%计算按2-6项的2%计算按营业税的7%计算按营业税的3%计算按2-7项的1.5%计算按销售额的1.5%计算按销售收入的5%计算按销售收入的3%计算按地价算550元/平米90元/平米（按建筑面积计）140元/平米（按建筑面积计）合计合计营业税含电、水城建维护费教育附加费土地增值税地价(含契税)按贷款20000万计算高层、小高层、洋房含景观、室外、道路含前期、建安、环境、大配套含设计、勘察、管理、招投标等内容住宅住宅合计销售收入土地费用前期费用环境工程管理费用财务费用销售费用销售税金销售税金开发利润总成本费用市政配套费不可预见费税后成本利润率12346789一二10三序号利润，意味着项目年入市销售价格必须达到元㎡计算依据各项数值均取值于上饶当地工程或财务部管理普遍水平按照价格年％的增长率返算项目年入市均价本测算为静态估算???50930%093300/20PARTTHREE3300元/㎡的价格依靠自然增长能否实现？21PARTTHREE城市宏观背景：上饶城市发展潜力巨大，房地产市场前景向好区域背景：老城区将在未来上饶房地产市场中重新成为新的热点，引领上饶房地产发展客户背景：高端客户的容量和购买力向好，为上饶高端市场提供了有效支撑在回答元平米能否自然增长之前，我们必须来看项目所面临的上饶市场背景3300/22PARTTHREE区域可参考项目均价增长分析区域项目价格增长在％左右，与上饶整体发展趋势一致13年上饶市房地产市场价格平均增长速度保持在％以上，老城区均价增长速度在％经历三年的放量增长后，年在多次宏观调控的影响下，上饶市区商品房均价仍然保持了％的高位增长；老城