谨呈：西安高山流水房地产开发有限公司NIONUORLDW高山流水星币传说推售策略报告世联地产2010年07月15日本报告是严格保密的。NIONUORLDW一座代表一座城市的房地产高度本报告是严格保密的。NION本报告思路UORLD项目营销原点（核心价值提炼）W城市房地产发展核心价值体系项目属性分析静态核心均价目标界定及核心问题形象策略宏观走势展示策略推售策略取势城市发展明道优术销售策略阶段营销命题项目价值价格策略客户策略本报告是严格保密的。浐灞半岛西安房地产格局普华浅水湾NION行生U海铂兰轩态政ORLD白桦林间W核人核文中建开元壹号核华远君城代表着目前西安房地产：最热点、最高价、最创新和最具竞争力商公园时光休务莱安逸境闲湖城大境核中海国际社区核本报告是严格保密的。在一定程度上代表着目前西安NION代表房地产的高度UORLD项目高端中高端W高新公园时光12000/㎡融侨城8000/㎡曲江湖城大境17000/㎡永和坊12000/㎡大明宫华远君城7000/㎡浐灞普华浅水湾5000/㎡经开海铂兰轩15000/㎡白桦林间6500/㎡本报告是严格保密的。公园地产占领了这座城市房地NION版块产的绝对高点UORLD特征版块资源版块资源W高新CBD、木塔寺、唐城墙CBD+公园曲江南湖、芙蓉园、大雁塔曲江+公园大明宫大明宫、二环内内城+公园浐灞浐河、灞河、湿地公园、广运潭浐灞+公园经开政府、城市运动公园政府+公园本报告是严格保密的。西安中高端公园地产分布NION城市U运动普华潜水湾白桦林间公园ORLD灞河W湿的大明公园宫遗本项目位于兴庆、长乐公园址公版块，版块内项目传播点主园中建开元壹号要围绕教育。华远君城兴庆公园天下公园丰庆公园木塔曲江枫林意树寺公池遗融侨官邸园址公紫微永和坊园本报告是严格保密的。NION兴庆公园千年皇家园林U兴庆宫位于唐外郭城的兴庆坊，这里曾是唐玄宗李隆ORLD基的旧宅。先天元年（公元712年），李隆基登上皇帝宝座，W开元二年（公元714年），即改旧宅为兴庆宫。兴庆宫历经扩建，占地达2016亩，超过我国现存最大、最完整的建筑群，明清故宫的面积（1087亩）。占地：780亩水面面积：150亩198319861987堂等；扩建了游乐场。年至年新建成北码头；年建成了东门，同时建造了1985年先后建成了公园办公楼、单身职工宿舍楼、食李白醉卧塑像，翻建了北茶社。1988198919971998砖实心墙改为空透墙。年完成了沉香亭的维修和亭顶贴金。年建成了锅炉房，改造了花房。年完成了长达年完成了大型古建筑景点“龙堂”的改造。1240米的公园东、南围墙改造，将原来的单本报告是严格保密的。NION丰庆公园城市休闲公园U丰庆公园位于西安高新开发区北侧、桃园南路和南二环交界的ORLD西北角处，在原西安老机场旧址上改建而成。公园一期工程占W地300多亩，投资1亿元，营建的是现代生态景观与历史文化景观融为一体的皇家园林，仿唐建筑为其主风格。占地：300亩丰庆公园的名字是由西安市文物园林局通过媒体向全社会公开征集的，这也是西安市的公园首次通过这种方式来取名字。经省市文史、地理、规划等方面的专家反复论证，西安市政府常务会议最终决定给公园取名“丰庆”。源于这里附近有丰庆路、丰庆小区等，而“丰”字取音西安八水之一的“沣河”，而“庆”字是古代皇家园林命名常用字。本报告是严格保密的。NION木塔寺千年寺庙公园U木塔寺曾经有过辉煌的历史，但随着时代的变迁，这个曾经见ORLD证隋唐鼎盛的著名寺院历经坎坷，最终遭到破坏，淹没于城市W的发展中。如今，随着木塔寺遗址公园的建成，依稀看到了它昔日的风采。而这，也提升了西安高新区整体环境和文化品位。建公园重现当日辉煌风采占地：100亩1.3木塔寺遗址公园位于西安高新区一期和二次创业区交汇处，北临科技六路，南靠科技八路，西接唐延路，东依太白南路，公园一期占地新区六大动脉的集中之地，是西安市及高新区项目，工程资金总投入近万平方米，水面积6.78万平方米，其中绿化50205000平方米。项目四周路网环绕，是高万元，工期日期为5.5万平方米，硬质铺装20092009年重点建设年7月至2009年11月。本报告是严格保密的。NION城市运动公园城市运动主题公园U西安城市运动公园位于西安北城经济开发区中心位置，占地约ORLD800亩（含运动主副馆），亚洲首屈一指的主题公园。结合城W运村得天独厚的运动与景观资源，通过对国内外先进地区的研究，礼邀国际著名的景观规划公司泛亚国际景观绿化公司执掌擎画。是一个以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园。占地：800亩运动公园在园区内设有背景音乐，无论置身公园的哪一个角落，都能欣赏到悦耳的音乐声，有助于游览者放松身心；公园引进了景观灯2000多套，新型LED灯、草坪灯、地灯、射灯、庭院灯、高杆灯等，形式多达二十多种，白天，这些景观灯是公园内的精致点缀，夜幕降临时，这些丰富多彩的灯光将公园装扮的流光异彩。运动公园内各类运动场地按照国际标准建造，达到了承办国际赛事的水平，均属全国一流场地；本报告是严格保密的。NION大明宫遗址公园国家遗址公园U大明宫国家遗址公园的建成将有效地保护大明宫遗址这个不仅属于中国，而且属于全世界的珍贵历史文化遗产，向世界展示ORLDW大唐的神风异采，弘扬中国厚重的历史和文化;还将合理有效的利用文物和旅游资源，带动周边经济的飞跃，促进西安旅游业的发展;更重要的是这座绿色的城市中央公园将会显著的改善西安城北的人居环境，提高人民生活水平，使西安在走向真正的品质之城的道路上前进一大步。占地：3.7平方公里=5550亩2010年10月开园大明宫遗址区保护改造计划总投资1400亿元以上，周期为五年，分三步实施。第一步（2007－2008年），启动建设大明宫国家遗址公园，基本完成大明宫国家遗址公园范围内的拆迁，全面启动建设大明宫遗址保护区改造规划范围内的城市基础设施；第二步（2009－2010年），大明宫国家遗址公园建成开园，周边区域开工建设，拆迁工作基本完成；第三步（2011－2012年），全面完成大明宫遗址区保护改造，初步建成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代化城市示范新区。未来将会复原唐代众多古建筑，麟德殿，丹凤门，三大殿（宣政本报告是严格保密的。殿，紫宸殿，延英殿）以及太液池。NION曲江池遗址公园曲江核心景区U曲江池遗址公园，北接大唐芙蓉园，南至秦二世陵遗址，占地面积1500亩。从唐曲江池遗址、秦二世皇帝墓等文物古迹的保ORLDW护性开发、城市功能配套和区域生态环境建设的角度出发，依托周边丰富的旅游文化资源和人文传统，恢复性再造曲江南湖、曲江流饮、汉武泉、宜春苑、凤凰池等历史文化景观，再现曲江地区“青林重复，绿水弥漫”的山水人文格局，构建集生态环境重建、观光休闲娱乐、现代商务会展等功能为一体的综合性城市生态和娱乐休闲区。占地：1500亩水面：800亩曲江池遗址公园由我国著名建筑设计大师张锦秋院士担纲总规划设计，依托周边丰富的旅游文化资源，恢复再造曲江南湖、曲江流饮、汉武泉、黄渠桥等历史文化景观，再现曲江池地区在历史上“青林重复，绿水弥漫”的山水人文格局。建成后的曲江池遗址公园与周边的曲江寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、唐城墙遗址公园等，形成景观带。1500亩的城市生态本报告是严格保密的。公园价值分析NION城市U大明宫遗址公园运动丰庆公园公园ORLD兴庆公园灞河W均为城市核心区域板块，湿的大明公园板块价值存在一定的类同：宫遗公园+内城。址公园城市核心区兴庆丰庆公园公园木塔曲江寺公池遗园址公园本报告是严格保密的。大明宫公园同兴庆公园存NION公园在明显的地缘性竞争UORLD概述板块房地产主要客户构成公园价值W兴庆公园城东+全市板块价值：公园+内城/客户构成：城东+全市大明宫公园城东+全市木塔寺公园高新+全市城市运动公园城北+全市丰庆公园城西+高新+全市曲江池公园全市+区域+全国浐灞生态去城东+全市本报告是严格保密的。在NION西安…U公园地产目标代表着西安房地产的高点；ORLDW项目位于西安7大公园地产板块之一。兴庆公园的区隔其它公园的价值主要在于千年皇家园林的历史底蕴。竞争方面，同大明宫板块的客户存在明显冲突。本报告是严格保密的。占地：65亩建面：283845㎡NIONU住宅：246994㎡商业：36359㎡ORLD容积率：6.56W总套数（住宅）：2228建筑风格：新古典建筑类型：14栋高层二环里，学府区，双公园生活西安交通大学西安理工大学兴庆公园长乐公园…17本报告是严格保密的。NION项目概况U1居2居3居复式合计ORLD套数1193582703750W一期面积6574308043480974572932套数16882448061478二期面积809968363651941531143187套数287118275092228合计面积14673991671000032275216119套数比13%53%34%0%面积比7%46%46%1%以2房、3房为主。另外，1房也有287套。本报告是严格保密的。NION项目概况UORLDW千年皇家园林百年学府较高的地段价值二环、地铁T4/T6产品40%为N+1户型精工建筑品质新古典建筑风格项目复合价值较高本报告是严格保密的。NION项目占位共识UORLD区域老大行业新标准W—垄断价格———改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值—产品有不可重复性领导者挑战者—过河拆桥———搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者———目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点追随者补缺者次