保密声明：本资料为世联地产顾问有限公司机密资料，世联公司对本资料内容拥有完整知识产权。该资料的申请者、审批者及授权使用者有责任和义务对于本资料的信息安全提供保证。对于因为个人使用本资料而可能遭致的意外、疏忽、侵权及其造成的资料外流及损失（包括因个人电脑损坏、遗失、病毒等原因引起的资料泄露），申请人及审批人将承担直接连带责任，世联公司有权对其进行责任追究，并根据相关制度予以严肃处理，特此声明。用心营造幸福生活——XX河南庄项目物业发展建议项目组成员：吴学斌、刘晶晶、花林林、陈剑强本报告是严格保密的。21定位报告回顾2物业发展体系报3发展建议之小家庭篇告4发展建议之大社区篇5发展建议之精品质篇结6发展建议之新生活篇构7发展建议之启动区篇8项目经济评价本报告是严格保密的。3Chapter1-定位报告回顾对前期发展战略及整体定位核心结论进行回顾，以对后期物业发展建议提供相应指导意见。本报告是严格保密的。4项目定位回顾区域属性重要结论回顾二线滨海城市、腹地区域、缺乏认可项目属性项目属性大规模、有一定景观资源、中高密度项目核心问题核心问题区域价值核心问题一：项目发展战略如何通过本项目树立XX地产清晰的企业品牌形象？形象定位保证市场实现、产品得到市场认可、吻合XX气质客户定位核心问题二：产品定位如何规避地块现有劣势，在满足客户需求的前提下打造XX特有的产品体系？考虑地块限制、在现有市场上适当创新、契合XX特色本报告是严格保密的。项目定位回顾青岛将多极化发展，李沧的几何中心位臵和良好的规划前景将使其成为未来真正的城市中心重要结论回顾项目属性核心问题区域价值项目发展战略形象定位客户定位产品定位本报告是严格保密的。项目定位回顾?嫁接“企业价值”，树立“精工化精品”形象?以“控总价，突出性价比”为基调重要结论回顾?将河南庄项目打造成“高形象、大众消费”的“城市的、生态的、科技的、生活的”精彩居住社区典范项目属性核心问题区域价值项目发展战略形象定位客户定位产品定位本报告是严格保密的。项目定位回顾?以差异化为总体竞争策略；?实现“小家庭、大社区、精品质、新生活”的生活理念诠释重要结论回顾项目属性核心问题区域价值项目发展战略形象定位客户定位产品定位备选案名：XX中城本报告是严格保密的。项目定位回顾01立足吸引地缘关系客户，强调配套及居住舒适度，满足客户初次改善需求重要结论回顾02立足吸引市区外溢客户，强调性价比及便捷性，满足首臵客户刚性需求项目属性核心问题区域价值项目发展战略形象定位客户定位产品定位本报告是严格保密的。客户详细描摹见附件项目定位回顾产品定位原则：?严格执行90/70政策重要结论回顾?产品以满足刚性需求客户居住为宜?控面积以控总价，拔升单价体现本项目与其他项目的差异化项目属性面积区间面积占比总面积套数套数比核心问题紧凑两房70-8018.20%8.51109118.95%舒适两房80-8824%11.00129522.49%区域价值住宅紧凑三房85-9018%8.4295616.61%舒适三房90-10515%7.0171612.43%项目发展战略豪华三房105-12510%4.684077.06%形象定位紧凑四房125-1405%2.341763.05%小计89.74%41.95464080.58%客户定位居住单身公寓30-403.52%1.654708.17%产品定位公寓一房40-505.10%2.385309.20%两房60-701.64%0.771182.05%小计10.26%4.80111819.42%总套数：5758总住宅面积：46.75万平商业：2万平幼儿园：5800平本报告是严格保密的。Chapter2-物业发展体系在“小家庭、大社区、精品质、新生活”的指导下，从可执行层面来探讨物业发展细节。本报告是严格保密的。11本项目物业发展建议实际上就是指导开发商产品开发和设计院产品设计问题定位与项目整体发展战略战略层面做什么？物业发展建议策略层面怎么做？物业发展建议的出发点/原则基于CVA，即“竞争的价值增加”?给出能形成价值点和竞争力的因素?解决从市场到产品对接的问题本报告是严格保密的。从整体发展战略和客户敏感点出发指导物业价值体系整体发展战略：小家庭、大社区、精品质、新生活?建立项目与外围的城市距离连接交通?公共交通系统层面?小户型的空间感价格核心客户最品质?价格有天花板关注的因素?景观园林打造?面积赠送?特色主题演绎?舒适度保证?体现性价比社区?城市形象的展示环境?完善的配套?满足第一居所需求本报告是严格保密的。小户型小家庭精装修样板房景观商业大社区车库XX会所?优教育城邦物管服务精品质智能化新生活生活方式本报告是严格保密的。Chapter3-发展建议之小家庭篇在小面积的前提下通过户型设计对空间进行延展，并通过精装修及样板房展示体现小家庭的温馨。?小户型?精装修?样板房本报告是严格保密的。15小户型建筑形式思考：小面积也有大乾坤本报告是严格保密的。小户型居住主张小户型客户居住的主张：1、既然青春不仅仅是奋斗，更是享受，一切以有自己的空间为基础2、不愿意把青春寄放在别人的房子里3、不愿意在别人的房子里遭遇寂寞4、不愿意在别人的房子里放大梦想5、不愿意泡吧归来又去了别人的房子6、不愿意加班归来又去了别人的房子7、不愿意旅游归来又去了别人的房子我们渴望一种什么生活，在这里你可以：1、可以自作主张，不用别人来教训自己2、可以随时逛街，把自己变成欲望的天使3、可以泡吧到深夜，带不认识的人回家4、可以把自己变成电玩人，夜以继日的玩电游5、可以在网络中天南地北的乱侃6、可以去旅游三五个月销声匿迹7、可以睡懒觉，而不用担心迟到“豢”养房子，“豢”养理想，其实就像豢8、可以不每月上缴房租9、可以拒绝房东上门养宠物一样……本报告是严格保密的。户型设计要点：小户型产品需要在紧凑化的前提下，满足客户对赠送面积的偏好同时提升居住舒适度飘窗阳/露台空中院馆性价比提升搭板户型设计收纳空间要点45°内墙舒适度提升赠送限制（设计户型时需考虑标准）：?飘窗进深≤0.7m、高度≤2.2m；?阳台120平以下不得超2个，以上不得超3个、进深≤1.8米；?进深超过1.8米的封闭式空中花园、入户花园等建筑空间，均视为非阳台建筑空间，计算全面积；进深不足1.8米的及开敞式的均按阳台计算；?阳台当其上盖高度超过两个自然层的，不计算建筑面积。本报告是严格保密的。飘窗（１/２）：可结合户内空间设臵多重富有情趣的空间，提升居住空间和舒适性，并通过可拆卸构件打造，后期可拆除扩大空间?结合浴缸、花洒设臵为淋浴空间两种类型的飘窗：飘窗垂直剖面示意图层高0.70.7〈2.2Mmm《2.2《2.2可结合浴室、厨房、mm卧室各类空间打造落地飘窗垂直剖面示意图?景观浴室、?厨房灶台客厅、卧室２７０度２７０度转角凸窗打造阳光房层高角落凸窗〈2.2M阳光房等情趣空间：本报告是严格保密的。飘窗（２/２）：结合户内空间设臵设臵多重富有情趣的空间；以顶部假梁的形式设臵可拆卸构件，拆除后为正常高度空间或利用起来做储物空间书桌结合凸窗设0.7m臵为办公空间《2.2m床设臵结合凸窗空间设臵，节约卧室空间注：凸窗改床主要用于房间面积过小，适用于两房产品在屋内做一道假梁，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室本报告是严格保密的。阳/露台：增加观景平台和活动空间，可奇偶错层实现全部赠送?露台采用有利于增加情趣和观景，扩大生活空间；?阳台120平以下不得超2个，以上不得超3个、进深≤1.8米；?阳台当其上盖高度超过两个自然层的，不计算建露台筑面积。露台可采用“奇偶错”形式本报告是严格保密的。空中院馆：（实质为凹阳台）营造空中院落，可整体包围改建成卧室或书房等两房变三房：?两房变四房?建筑面积87平米，套内72?（建面85，赠送约7㎡）平米，实用率83%；?通过天井赠送，?内花园7.8平米，计一半?交楼后搭板改为卧室；面积，交楼后可改为次卧；??内花园面积算一半，赠送面积约6平米?可改房间本报告是严格保密的。搭板：前期以架梁或周边预留承重挂件的形式做好伏笔，整体房间空缺，交房后改房赠送面积整体预留房间空位，并预留钢筋承重埋挂件，承重钢筋挂件预埋验收交楼后，整体替业主搭板改房。本报告是严格保密的。收纳空间：在小空间里更多的设计可用于分隔的收纳空间，满足小户型客户对空间拓展的需求本报告是严格保密的。。45内墙：在空间上带来一定的延展性，也解决了小空间带来的视觉逼仄感户型内的45度斜墙，带来的不仅仅是空间上的舒适，同时还有全新的内部空间体验和诸多变化。本报告是严格保密的。户型设计要点：小户型产品需要在紧凑化的前提下，满足客户对赠送面积的偏好同时提升居住舒适度性价比提升建筑装修一体户型化设计设计要点连通式露台舒适度提升横厅设计空间扩展阳台扩展减少交通面积本报告是严格保密的。建筑装修一体化设计：在建筑设计时即考虑后期装修布臵，预设隐藏式衣橱、壁橱等容纳空间（设臵为２.２Ｍ以下，不计面积）隐藏式衣橱?隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”；?和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用本报告是严格保密的。连通式露台：灵活运用入户花园、露台、内阳台等进行拼接，打造连通式空中露台；并建立内外功能空间的连接和过渡，营造尺度感和情趣性270度L型环绕露台，连接客厅和主卧入户花园与露台“凹”字型拼接，串联餐厅和主卧室内外空间自然过渡?将入户花园、露台等灰空间彼此连通,景观面完全开敞，带给顾客有如空中花园一般的享受?过度空间非常强调尺度和变化，实际