1初步沟通方案安徽含山昭关别墅项目谨呈：安徽田禾建工房地产开发有限公司2发现机遇发现机遇下，调控大势调控大势——宏观市场分析宏观市场分析3不妨但竞争激烈竞争激烈，，生一定影响高端市场的成交。楼市产楼市产但调控力度加深，部分改善型需求将被抑制，从而影响中对碍个别住宅及别墅项目的热销宏观形势严峻宏观形势严峻，，倍倍至1.1利率提高利率提高，，50%中央政策面——调控组合频出，打击投资，控制房价成为政策主导条对高端市场直接造成重大打击条对高端市场直接造成重大打击66国国套房首付不得低于套房首付不得低于二，，年住宅全额征营业税年住宅全额征营业税5530%。——首付提高，贷款难度加大，对投资买房行为起到了一定的抑制作用首套房首付首套房首付个人转让不满个人转让不满2011年1月新政：国八条二套房首付提高六成二手房不满5年全额征税、1、2、暂停发放第三套房及以上贷款3、暂时限定居民家庭购房套数1、二套房首付至少6成，利率1.1倍2、城市执行限购令334、外地户口买房受限制2010年年中新政：国十条，国五条相继出炉，首套房、二套房首付均提高——楼市调控视势出击，对投资行为打击力度加大，同时影响扩大到改善型住房需求型住房需求4。。3.50%3.50%。。。12月20日，上调存款准备金率0.5%。个百分点个百分点25.0250五年期住房公积金贷款利率上调至五年期住房公积金贷款利率上调至，，央行再度加息央行再度加息，住建部通知住建部通知加息加息银监会要求银行不得对投机投资购房贷款银监会要求银行不得对投机投资购房贷款，，，，，日日日日日日20202525金融政策面——已从适度宽松转到平衡，现阶段进入“加息通道”1111月月月月月月101010月19日，加息，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。7月12日，银监会表示要严格执行差别化房贷政策。5月23日，上调存款准备金率0.5%。4月17日，国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷。4月14日，国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于50%。4411月16日、29日，分别上调存款准备金率0.5%。11月03日，住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通知限制公积金贷款购房首付比例。12122月25日，上调存款准备金率0.5%。2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。1月18日，上调存款准备金率0.5%。9月10月8月8月6月7月4月5月2月3月1月11月12月年年金融政政策出台台时间表表2010512月12月11月11月暂停在本市向其售暂停在本市向其售10月10月，9月9月上海8月8月7月7月南京6月6月合肥5月5月4月4月北京2010年各大城市成交走势（万方）200.003月3月2月2月1月1月0.0050.00100.00150.00以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭))地方政策面——大中型城市地方政策陆续出台，“限购令”使高端市场出现阶段性停滞含含((年年55。大中型城市楼市阶大中型城市楼市阶，，2011.2.16北京：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续市有效暂住证和连续房。2011.1.31上海：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，则暂停在上海向其售房停在上海向其售房2011.2.19南京：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。从历次调控后楼市成交走势看势看段性低弥将成态势。6，120.1000.1120.1000.2010.1000.02调控期0.91000.920.81000.82泰州））0.7万方万方1000.7（（2连云港0.61000.62阜阳0.51000.52010年各城市成交对比2010年各城市成交对比42南京0.1000.2调控期调控期。0.31000.3直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市22地方政策面——三四线城市或留相对空间，政策盲区迎来阶段性市场机遇”——摘自国八条0.1000.120.1000.200.0.0020.0060.0080.00400040100.00??历次国家宏观调控对三四线城市的宽容度较高，三四线城市政策风险较小。通过2010年全年月度成交走势可以看出，三四线城市房地产市场受政策影响较小，政策盲区成就了三四线城市阶段性市场机遇了三四线城市阶段性市场机遇“尚未采取住房限购措施的要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。7调控年调控年??。政策会压制本地高端住宅市场需求，然而需求依然存在，并寻找新的释放通道。本轮调控核心是限购，本项目如解决外地人限购难题，将成为南京高端需求新的释放别墅波动而境环调控年调控年普通住宅2007-2010住宅与别墅月成交走势（万方）200720082009201008客户需求面——高端客户受政策影响明显，年市场回顾表明高端需求依然存在，有待另寻释放通道。000000...000080.00100.0060006020.0040.00?140.0012000120从近四年南京楼市别墅成交情况可以看出，南京拥有较大的高端需求市场，然而南京本地高端市场销售情况仍会随着市场境波动本地高端市场销售情况仍会随着市场通道通道8?，打击投资。三四三四。，有针对抑制购房有针对抑制购房，;提高房地产投资门槛和成本提高房地产投资门槛和成本地方政策山雨欲来地方政策山雨欲来，，，限购领及差异化贷款政策限购领及差异化贷款政策加息加息，、调控政策频出调控政策频出提高首付比例提高首付比例：：结论结论调控政策风起云涌调控政策风起云涌离城别省的偏僻地区，在宏观大势或成就阶段性的发展机遇！中央政策中央政策金融政策金融政策线城市或成吸纳高端人群另一奚径???????地方政策：一二线城市成政策重点受灾区，调控纷纷出台，三四线城市或可出现阶段性市场机遇。客户需求：三四线区域中价值较高的地产项目成为新的投资需求释放通道。9找寻找寻，，标市场分析标市场分析目竞争市场分析机遇时间与距离交错间时间与距离交错间——目标市场分析目标市场分析10区南京及周边地R=100公里巢湖周边合肥经济圈——目标市场确定两个核心、一个重点?）一个重点（以距离项目以合肥为以合肥为、、）?经过对目标市场的框定，本案目标市场可以分为：二核心（以南京为轴心的南京都市圈的南京都市圈核心合肥经济圈。最近的巢湖周边区域为重最近的巢湖周边区域为重点?基于本案为旅游地产项目，在对目标市场范围界定上跳出区域市场，将目标市场半径扩大到100公里内，车程1.5小时内。11南京南京，且南京南京域区——］］为本案的有效分流域为本案的有效分流分钟左右分钟左右，的周边区域是本项目核心目的周边区域是本项目核心目100100车程约车程约公里，区域市场与南京郊区存在分流竞争；，目标市场分析目标市场分析城市消费能力较城市消费能力较强70，［［公里公里7070南京为轴心南京为轴心南京为轴心南京为轴心因此以因此以南京城市价值较高南京城市价值较高、含山县与南京相距约、对本案的支持：为皖江区域核心城市，有一定区域消费带动性，扩宽本案的客群市场。12——本案与南京约本案与南京约标市场之一00%12.20.00%25.00%1500%150.00%5.00%10.00%12%9.50%9.10%12.0%12.9%15.0%13.1%9.7%走势走势GDPGDPGDP增长率人均GDP增长率GDP(亿元)2009全市人均-人均GDP(元)20012009全市人均200111.2%0南京变化（年）GDP2001-20090100020002067140919444694485250327552903305027283229082001200220032004200520062007200820090.0%5.0%4000500030003000亿元增长率GDP()10201154138516902067241327743275377542302000200120022003200420052006200720082009GDP13.9313.1819.9722.0222.3116.7414.9615.6015.2011.50400006000010.0%15.0%20.0%2000020000从城市从城市年南京年南京，20092009。人口基数大人口基数大人口基本较大人口基本较大，——［南京城市价值］南京综合实力较强，为本案提供较高消费潜力的客群市场。，位列江苏第四位；在岗职工98.99万人，年均工资39876元，月均收入3323元。，万人万人540540南京是副省级城市，江苏省省会，长三角地区第二大城市，国家历史文化名城，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，长三角承东启西的中心城市。南京城镇人口约南京城镇人口约人均GDP达到55290元南京城市价值较高南京城市价值较高经济和人均收入看，城市居民综合消费能力较强。13。有效扩大本案消费圈层有效扩大本案消费圈层，宁芜高