亚龙湾君域项目营销策划书2010年01月06日报告架构项目目标理解宏观经济分析市场情况分析项目解析定位目标客户定位销售价格定位营销策略思考销售筹备计划22报告架构项目目标理解宏观区域分析市场情况分析项目解析定位目标客户定位销售价格定位营销策略思考入市前操作计划3目标解析项目营销目标项目营销目标保证现金流的快速回笼；保证现金流的快速回笼；实现整盘的安全平稳销售实现整盘的安全平稳销售。。?我们的市场机会在哪里？——基于复杂的竞争环境下的市场机会寻找。4报告架构项目目标理解宏观区域分析市场情况分析项目解析定位目标客户定位销售价格定位营销策略思考入市前操作计划5三亚简介?地理概况：?全市面积：1919.58平方公里?管辖海域：5000多平方公里?海岸线：209.1公里?港湾：大小19个?气候环境资源：三亚市?气候：热带海洋季风性气候?气温：年平均气温25.4℃?回归大自然旅游的“五要素”——阳光、海水、沙滩、绿色、空气?行政区域：?“二区五镇”（河东区、河西区、崖城镇、天涯镇、海棠湾镇、田独镇、凤凰镇）?市区环境：?山、海、河三种自然美景集中一地?三亚有东、西二条河穿过市区?二条河交叉南汇于南边海，北汇于中岛端三亚是中国最南端的城市，是中国唯一的国际化热带滨海旅游城市。6三亚的城市发展策略?三亚市是旅游城市，城市发展策略以旅游为中心展开，旅游空间结构为“一带、一核、两区、四组团”?一带：热带滨海旅游发展带，即海棠湾—梅山一线海岸带；?一核：城市旅游综合服务核；?两区之一：北部生态保育与山地休闲度假旅游发展区；?两区之二：南部海洋旅游发展区；?四个组团：海棠湾—南田温泉—亚龙湾国际休闲度假组团；城区休闲度假组团；天涯—凤凰旅游组团、南山—崖城文化旅游组团。19公里宽约8.4公里湾28公里棠长30多公里海红塘湾三亚湾长约城市核心25k7.5kmm凹深6km亚龙湾小东海大东海7近期城市发展策略?1.提升主城旅游服务功能，完善旅游服务配套设施建设，控制城市规模的无序扩张。?2.强化沿海海岸景观建设，根据市场需求，有序增加岸线的旅游度假设施。?3.东进西延，依托机场、高速公路、铁路等对外交通基础设施，跳出主城区，形成相对独立的旅游服务配套区，缓解主城的设施配套不足。东部依托距离优势，与主城资源共享，形成高端度假区域。?4.拓展海上，提升近海岛屿经济活力，发展海上远海旅游新航线。?5.辐射山乡，以景区、度假区周边附近的热带雨林、乡村农庄、国营农场、山岭水库等腹地旅游资源为基础，整理现状凌乱建设，控制优质景观资源的用地，以待整体开发逐步提升腹地旅游品质，实现三亚旅游品种多元化，差异化。以旅游拉动区域经济发展，实现城乡统筹发展。严格规划，整顿无序发展，整体提升各项配套，打造国际旅游城市的发展策略8三亚的经济发展状况生产总值及增长率16025?144.31近年来国内生产总值增长情况22.1140122.32?20自2008年以来，全球的经济由于金120102.3416.8%元100融危机引发了经济萧条14.614.715：亿8068.3413.1率：11.5?2008年三亚市全年生产总值达到了1157.8610值量6041.9947.88增144.31亿元。增幅达到16.8%，超总405过全国的平均增幅。2000?按户籍人口计算，三亚地区人均生产总值达到30572元，以当前的汇2002200320042005200620072008率计算超过到了4400美元。生产总值增长率?三亚的产业结构中，旅游业作为龙三亚市产业结构头的第三产业加快发展，第三产业21.0%对生产总产值贡献率达到72.5%。53.7%25.3%第一产业第二产业第三产业数据来源：三亚统计局人均GDP超过4000美元，房地产进入到平稳发展阶段。9人民生活常驻人口及增长情况5756.51.6?三亚市2008年末，全市常住人口56.5万1.5561.41.4人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统55551.21.2人口6.62万人，为经济社会持续快速发1540.953.60.8展创造了良好的人口环境。5352.40.6?三亚市常驻人口每年一万的数量级在增长520.4。510.2500?2008年人均可支配收入13471元，增幅15.7%，保持平稳增长状态。2005200620072008常住人口（万人）环比增加（万人）?三亚市2008年城镇居民家庭恩格尔系数城镇居民人均可支配收入及增长率为44.8%，比上年上升1.4个百分点，显160002523.61347114000示着三亚市民的生活水平达到小康水平。11642201200015.7?三亚市2008年城镇居民人均住房使用面9416100008325158000736013.113.1积达到25.23平方米。6169672160009.510?2008年三亚城乡居民储蓄存款余额8.940004.65122.73亿元，比年初增长29.6%。按照2000储蓄余额计算，目前居民平均承受最高房00价4600元/平米左右。2002200320042005200620072008可支配收入增长率三亚本地居民虽然生活水平已经步入了小康水平，但对豪宅的消费不高。10固定资产投资情况数据来源：三亚统计局三亚市近年固定资产投资情况?近年来固定资产投资情况200187.957059.8151.5860?2008年固定资产投资额达到了151.58亿15045.25040.2109.7138.239.132.940元，增幅达到38.2%，超过2008年全年10029.319.968.6530GDP，09年1月到11月固定资产投资额48.9537.87205019.6226.08187.95亿元。1000?2008年房地产开发投资额达到了76.1823456780000000亿元，09年1月到11月房地产开发投资00000001月22222221/固定资产投资（亿元）增长率9额87.39亿元，今年房地产开发投资涨幅002超过15%。?2008年房地产开发投资占GDP的比例三亚市近年房地产开发投资情况10087.3952.79%，房地产开发投占全社会固定资90开发投资（亿元）76.18产投资50.26%，房地产发展处于异常状807051.37态。605029.874019.333013.85204.788.1210023456780000000月000000012222222/19002固定资产投资超过GDP，房地产开发处于异常状态，有一定市场风险。11房地产销售情况三亚市近年商品房成交情况?房地产交易情况120109.69?销售面积(万平米)92.972008年商品房交易面积109.69万平方米,10094.7增长17.6%，2009年1月到11月销售面74.670.55积达到94.7万平米。806050.752.59?三亚的平均房价以每年27%的增速在增长，目前日销售均价超过15000元/平米。4029.2?2009年1月到11月销售金额108亿元，大20幅超过房地产开发投资额，就目前结果看0来，开发投资风险不大。2002200420062008三亚市近年商品房均价走势12000?开竣工情况均价（元/平米）11404100009800?2009年1月到11月三亚市房地产新开工80007345面积99.88万平方米，同比下降26.1%；6000515651354210房屋竣工面积74.74万平方米，增长40003600230047.5%；销售面积达到94.7万平米，基本2000呈良性。02345678000000000000001月222222219/002销售额大于投资额，销售面积大于竣工面积，目前房地产市场发展稳定繁荣。12旅游产业经济效益?旅游业整体贡献巨大三亚市近年旅游过夜人数情况700604.15?2008年三亚的旅游过夜人数604.15万人过夜人数（万人次）600538.43530.81，增幅12.2%；2009年1月到11月旅游454.9500406.59364过夜人数530.81万人，同比增长10.5%。300.41400278.18?2008年旅游总收入91.05亿元人民币，增300幅；2009年1月到11月旅游收入90.57200亿元，同比增长10.5%。100?2008年旅游饭店客房开房率63％，增幅02002200520081.7%；2009年1月到11月旅游饭店客房开房率60.5％，同比下降0.89个百分三亚市近年旅游总收入情况10091.0590.57点。80.1190旅游总收入（亿元）8065.4?2008年旅游收入占GDP的63.9%。706051.29?2008年国内旅游过夜人数553万人，占旅5039.144028.3929.26游过夜总人数91.5%。302010023456780000000月000000012222222/19002数据来源：三亚统计局作为三亚市的支柱产业，虽然遭遇全球性的金融危机，旅游业依旧稳步增长。13旅游业发展?国务院办公厅12月31日发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,提出海南岛的发展目标为：到2020年，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。?进一步扩大免签证国家范围，逐步对这些国家和地区的居民实行个人到海南免签证政策；延长免签时间至30天。?允许全岛机场、码头口岸及各市县设立免税商店，并实行店内付款提货、离岛验放，允许国内地方特色商品进入免税商店；试行对国人限次限量购买政策。?更加开放的航权政策。给予第三、第四、每五航权开放政策及“南边开口、北边开放”航路政策。?更加开放的海洋旅游政策。有序开展西