成都·郫县·创智公园项目投资方案报告ENTER上海汇欣投资有限公司成都汇兴投资管理有限公司英国LSP（林博）工程与环境设计有限公司上海林博建筑规划有限公司二零一一年二月二十六日前言通过前期调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以郫县新城经济高速增长为契机，以千年历史沉淀为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为导向，结合创智公园现有的优美景观，营造传统商业和现代商业有机结合的核心商圈；打造商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务于一体的首席复合主题的生态商务区。本项目以“成都西·首席低碳智能城市大型商业综合体”的总体定位，成为领袖郫县的商业商贸、休闲娱乐和文化聚会的龙头，乃至成都西的商业引擎。而如何在商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，做到项目的“超前性、主题性、可持续发展性”，并兼顾项目的销售与日后的商业经营管理，就必须形成清晰、连贯、有预见性的商业规划思路。?项目区域商业价值解析?项目总体定位解析目?项目业态分布解析?项目效益预期录?公司商业资源介绍?项目建筑设计效果图展示项目区域商业价值解析??郫成县都影带响动成郫都县！！根据成都海关提供的资料显示,目前位于综保区的企业包括英特尔、富士康、戴尔、德州仪器、莫仕连接器等20多家，投资总额22.3亿美元，区内从业人员近5万人，还有一批IT企业即将入住。预计到2015年，综保区将形成5000亿元产值的IT产业集群。成都三大核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市600050004000年份3000国民生产总值比上年增长200010000成都三大核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市成都市区各大现有卖场分布图：郫县概况与经济：城市区位及地位：郫县地处川西平原腹心，位成都市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等５个县（市、区）的２０个镇（乡）接壤。属成都上游地区，距市区中心18公里，历史悠久，区位优越，物产丰富，人杰地灵，素以“银郫县”享誉中外城市结构：郫县正在突破“单中心圈层式”的城市布局，城市结构将由“圈层式”向“扇叶式”、单一中心向城乡一体化转变。目前郫县下设14个镇：郫筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。城市功能定位：近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。城市发展方向：近几年，郫县大力发展旅游业，推出“古蜀新区、都市水乡”主题，围绕打造成都－都江堰－九寨沟黄金旅游线节点，制定县域旅游业发展规划和望丛祠保护开发规划；培育沙西线生态休闲餐饮产业带和沿河田园水乡休闲度假产业带，提升乡村特色旅游档次，打造古蜀文化旅游品牌；大力发展房地产业，突出生态化、人性化特色，与周边区县形成差别竞争，健全房地产市场运作机制，加快拆迁安置房和经济适用房建设，高起点成片区开发生态住宅社区，努力营造房地产业新优势。城市特色：郫县是全国“农家乐”和“乡村酒店”休闲旅游发源地、全国乡村城市化试点县、中国盆景之乡、国家生态示范区、全国交通现代化试点县、综合经济实力连续7年进入四川省“十强县”。城市人口：全县幅员面积437.5平方公里，总人口48万人，城镇居民和流动人口近24万。非农业人口10万人。近年,郫县人口由于外来人口的增多,还在不停地增加。城市交通：成灌高速、国道317线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度210公里/百平方公里，达世界发达地区水平；规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达成都。郫县经济主要发展数据：地区生产总值165亿元第一产业增加值13亿元第二产业增加值95亿元工业增加值80亿元第三产业增加值57亿元人均地区生产总值4200美元地区生产总值年均增幅14.5%第一产业年均增幅5%第二产业年均增幅16%工业增加值年均增幅18%第三产业年均增幅13%一、二、三次产业增加值比重8:57:35单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%城市化率70%固定资产投资增速25%社会消费品零售总额增速14%地方财政收入10亿元地方财政收入年均增幅18%城市居民人均可支配收入增幅9%农民人均纯收入增幅9.5%根据郫县的发展基础和发展趋势，结合在成都市的定位，逐步形成“一城一区一园三带”的空间发展格局，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展。城市发展片区的发展要以居住休闲、行政商务办公、文化、科研教育和商贸等功能为主导，不断完善公共配套设施，增强城市功能，改善城市风貌，提升城市文明程度。旧城区要加大改造整治力度，完善人居、商贸功能，新城区建设要着力配套服务于成都市高新西区的发展郫县区域商业概况:?1、商业沿革?2004年以前郫县商业与成都周边其它区县有着共同的特性，即主要以临街底层独立商铺为主，随着2004年成都东盛房地产开发公司的商业步行街项目—星光大道的成功开发，郫县出现了集中式商业步行街。?2、商业现状?郫县的商业现状与成都周边其它区县一样，以临街独立底商为主，消费群的消费习惯也是以县城中心周围为主。?3、商业业态?目前郫县商业的业态杂乱，服装、超市、电器等商业业态均没有进行统一的、集中的规划。据了解，星光大道项目在前期开发时，开发商曾对业态进行了统一规划，但项目销售完成后，由于投资者的无序租赁，打乱了原有的业态规划。?4、商业租售价格?郫县主要街区租金如下：?东大街：20－150元/㎡?月?西大街：18－80元/㎡?月?南大街：16－100元/㎡?月?北大街：30－260元/㎡?月在售商业项目价格：?A、上都项目：?位置：郫县小北街?商业形态：独立底商的内廊式商业街区形式?价格：均价7800元/㎡?主力面积：50－80㎡??B、龙湖.弗莱明戈?位置：郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处?商业形态：底楼独立商铺?体量：10000㎡?价格：均价10000元/㎡?C、蜀都.恒创广场?位置：东大街和二环路交界处?商业形态：两层独立商铺?体量：15000㎡?价格：均价11000元/㎡郫县商业市场现状?商铺以临街独立商铺为主，目前没有大型的集中式商业体量；?商铺租金以城区中心地段最高，且逐渐向四周递减；?在售项目1F独立商铺均价为7200－12200元/㎡；?区域在售项目开发商已考虑在后期修建独立式商业?项目区位概况项目区位概况项目位于郫县南北大道西侧，紧邻成灌高速郫县入城口，项目区位概况四邻环绕行政中心、五星级酒店、高端住宅及市政公园和广场等项目由南北两地块组成，建议容积率为2.5，南地块占地125地块属性亩，建筑面积,17万㎡，北地块70亩，建筑面积10万㎡。总建筑面积（含地下室）约30万㎡?项目位于郫县新城行政中心位置?项目将成为郫县未来最繁华的商业中心，辐射全县范围?环绕风景得天独厚的城市公园，亲水优势明显?周边商业价值逐渐增加，投资预期项目区位特点价值增长明显?各大楼盘销售情况良好，30万常住人口即将入住，消费力强劲?郫县现状整体缺乏高端行政办公建筑及大型商业综合体?郫县需要一个立足成都，服务西南的城市综合体来吸引商机与互动发展项目总体定位解析项目总体定位：成都西·低碳智能大型城市商业综合体！郫县首个融合智能办公基地、文化创意产业基地、星级酒店、会议中心、购物中心、饮食之都为一体的外向型商业贸易中心，崭新的城市地标何谓大型城市商业综合体？区域地标集群，城市核心节点，蔓延域中心的繁华以极富城市形象的地标建筑，引领城市文化的时尚元素，充满无限魅力的城市图景，寻找新的城市主场，以完美的夜景识别系统打造区域地标。城市商业综合体的地位和作用：城市综合体作为带动区域发展的龙头，促进区域内各中心城市一体化整合，形成直接承接国际化、全球化影响的大城市群。城市群核心城城市圈中心城城市带中心城镇小城镇城市综合体形成的肌理与价值链特征：经济规模产业结构打造城市城市功能城市群实力系统社会进步联结国际舞台可持续发展对接国际市场完全跨市场空间辐射全国城市区域的投资吸引城市若干中人力资源心城市潜力系统资源效率的大城大市联合社会成本共联结区域内大体集聚能力同中城市以产业打造城市扩张能力作强城市圈用整合提升城市实力系统流通能力竞争力系增长能力统特城市品牌认知度依托行政城市形象影响力城市区划打造城市文化凝聚力魅力系统城市网络整合区域内产业优势城市游客满意度形成特色产业链条实现城市强势整合企业活跃度以产业化带动城资本市场成熟度形成城市市化城市带市场开放度活力系统创新环境城市治理结构完全行政区域内特色化产业的城镇带状系统国际大型商业综合体解析：美国中心、英国沼硅、印度MindSpace美国中心(一)?概况?占地约1.62平方公里，已建成50%?27家公司购置土地，63家商务公司入驻，约6,100位工作人员?威斯康星州浓厚的商业氛围，低企业税收，拥有高等教育的工作人员?位置?位于威斯康星州南部的中心，90/94/39号州际高速公路及国道151的交叉处?近威斯康星州州府麦迪逊市中心，威斯康辛州州立大学及麦迪逊机场美国中心(二)?配套设施?高档餐厅，购物中心、专卖店、健身娱乐设施等?生态环境良好，大面积开发空间及绿色景观医疗中?商务办公区周边建有传统及现代的住宅心区域?五星级酒店包括喜来登，希尔顿，皇冠假日等?众多州立大学,如威斯康星州大学麦迪逊分校?良好的培训中心购物中心?入驻公司?多为金融机构及咨询公司的总部?美国家庭人寿保险，Johnson银行，美国公用事业公司，Summit合作银行，Vir