北海项目整体战略定位本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大化本报告要解决的核心问题城市化和地段价值城市化和地段价值最大化最大化前提：市场可实现前提：市场可实现++地块特性地块特性123住宅优化住宅优化商业开发定位商业开发定位项目开发策略项目开发策略专项市场研究报告思路项目目标和约束条件项目属性研判和界定结构化分析和问题界定制定战略发展方向我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的项项目目目目标标和和约约束束条条件件目标为导向客客户户整体目整体目标标?第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流?第二层级：开发目标。短、平、快。项项目背景和目背景和约约束束条条件件?北海市老城区的一个烂尾楼，周边配套齐全。?所在板块为北部湾东路板块，区域规模效应明显。?地块性质是商业及居住用地。?前期已付2700万，加后期改造费用,成本上不占优势。专项市场研究报告思路项目目标和约束条件项目属性研判和界定结构化分析和问题界定制定战略发展方向地块处于北海市次中心区的核心位置，周边交通、配项项目目属属性性研研判和界定判和界定套等优势明显?项目位于北海市中心区核心区域，距离北部湾广场商圈不超过8分钟，项目周边商业形成一定规模，是北海市最为繁华的区域北部湾东路之一?项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、广东路学校、医疗、银行等生活配套设施齐全中心商业?海滨花园、中山花园。任何城市的核心地段都是寸土任何城市的核心地段都是寸土寸金，北海市目前以及未寸金，北海市目前以及未来来两两年年内内不不会会再有城市中心再有城市中心区区域地域地块块出出让让作作为为住宅用地住宅用地地块周边情况:形象较差,但交通通达性好,商项项目目属属性性研研判和界定判和界定业氛围较好,但档次低.?东：靠南珠农贸市场?南：原体育馆现改为商住用地?北：汽车总站?项目整体规划已不能做太南珠农贸市场大改动，且只有南面沿街，限制沿街面商业贡献率。地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势项项目目属属性性研研判和界定判和界定则主要是环境因素和历史因素项目的优势：区域价值：中心区一直以来是北海的核心，是北海次繁华、土地价值比较高的区域地段价值：项目所在地，是中心区的核心，同时也在北海东进的主轴线上，地段价值高配套价值：周边成熟的配套，使该地块成为生活最便利的区域认知度价值：在北海人心目中，项目地块是城市核心，购房的最理想选择地项目的劣势：外部因素：周边环境较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业业态较低，区域还没有形成高端居住地区的氛围。项目沿街面过小，直接影响商业规划、影响项目展示历史因素：原规划设计落后、形象较差、口碑不好、市场信心不足、投资置业者接受度较低项目界定——区域属性和项目属性的界定，可以帮助项目属性研判和界定项目属性研判和界定我们明确研究方向和方法属性诠释?位于广西省的北部湾经济圈龙?中国一东盟“一轴两翼”发展战略头位置?北海市经济基础较弱，整体水平不高?经济基础一般区?位于广东路、北部湾东路交界处，北临汽车总站?位于北海市中心区位?周边拥有北海市汽车总站、农贸市场、海滨公园和中?区域配套完善属山公园。二小等?区域认知度高性?处在北部湾广场1.5KM商圈范围内?从规划上北海市的策略是东进南扩，但中心区依然是?城市发展的核心区域发展重点?未来城市改造的重点?未来城市重点改造项目都将改善中心区的环境和交通?城市核心地段的开发项目?部分商业、部分居住，历史遗留原因。项?商业＋居住用地目?可达性好、交通便捷?宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利属?生活配套完善?成熟区域，市政配套完善性?地块自然资源条件一般?城市中心区周边老居民房多，环境嘈杂和杂乱?缺少稀缺性自然景观资源?地块内部无自然资源项项目目属属性性研研判和界定判和界定项目界定：三四线城市、中心城区的、高成本的、带有历史遗留问题的项目属性诠释三四线城市北海属于广西省地级城市，经济总量低中心城区城市传统中心区域，距离最核心商圈步行5分钟距离规模较小商业体量大配套齐全购物、教育、医疗、运动设施齐全项目成本高本地块前期已付2700万专项市场研究报告思路项目目标和约束条件项目属性研判和界定结构化分析和问题界定制定战略发展方向C：矛盾或冲突（complication）结构结构化分析和化分析和问题问题界定界定——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突非期望结果——期望结果——不由特定情境导致喜欢某一结果，的特定结果想得到其它结果R1R2？R1R2目前市场销售最为快速的是中小户型准确定位产品，达到有效去化。周边商业业态较低，不符合项目定位利润最大化要求可售商业利润贡献最大化体育馆项目即将启动，竞争压力巨大控制成本，避免竞争，走短平快战略Q：提出问题（question）结构结构化分析和化分析和问题问题界定界定——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题??Q1.Q1.如何在市如何在市场场可接受情可接受情况况下重新定位下重新定位产产品，使商品，使商业贡献业贡献最大弥最大弥补补项项目成本的高目成本的高昂昂？？??Q2.Q2.如何消除周如何消除周边边形象差，形象差，树树立立项项目形象？目形象？??Q3Q3..启启动动资资金有限成本控制的情金有限成本控制的情况况下如何突破下如何突破竞争压竞争压力？力？专项市场研究报告思路项目目标和约束条件项目属性研判和界定结构化分析和问题界定制定战略发展方向制定制定战战略略发发展方向展方向项目整体战略定位研究思路城市背景市场分市场分析析竞争竞争分分析析项目战略定位项目战略定位客客户分户分析析成成功功模模式及案例式及案例研究研究制定制定战战略略发发展方向展方向项目整体战略定位研究思路城市城市背景背景分分析析市场分市场分析析房地房地产产市场市场中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史北海市北海市场环场环境分析境分析性机遇?由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又北海市北海市场环场环境分析境分析一大机遇。?一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级北海市北海市场环场环境分析境分析市。?北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置。?总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。?户籍人口152.06万人；?全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇，5个街道办事处。北部湾（广西）经济区的中心城市，中国-东盟自由贸易区北海市北海市场环场环境分析境分析重要的商贸、工业、港口城市，泛北部湾最适宜人类居住的滨海花园城市，区域性国际化的旅游城市。广西南端，北部湾东北岸为大西南海南东南亚中枢位置西北海,“北部湾”东距距南经济区窗口湛宁全国十大宜居江210城市之一968公公里东南距海口市147公里里?优势分析:城市竞争力优势/区位条件优势/生态环境优越/资源条件优势/城市功能优势/产业发展优势/对外开放优势.?劣势分析:综合实力不强/工业基础薄弱/利用外资偏少/投资力度不足/基础设施功能不完善“南进、东扩、北联”的城市发展思路，将是影北海市场环境分析北海市场环境分析响房地产市场发展方向的最大的因素。?随着市政府“南进、东扩、北联”的城市发展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，对于北海市的房地产发展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场发展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。布局重点不突出过渡到以点带面均衡发展北海市北海市场环场环境分析境分析?由于政府财力有限，市政目前建设未能及时跟进，很难城区面积约40平方公里实现全面开花的局面。近市区人口约30万阶段北海大道、北部湾大道、四川路云南路等城市预计2020年纵向干道南段还是房地产城区面积发展为140平方公里开发投资的热点。随着市市区人口发展到100-120万政府的南迁，商业中心及居住重心也会迁移，将会形成新的城市次中心，未2008年GDP313.88亿来北海市的房地产市场的增幅居广西第2位发展也将进入一个新的阶全市城镇居民人均GDP13989元段。预计2010年GDP达到380亿北海市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、北海市北海市场环场环境分析境分析人均收入稳步提高?2008年全市实现生产总发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期值313.88亿元，增长人均GDP800～30003000～40004000～80008000以上16.9%，增速高出全区（美元）4.8个百分点，在全区排生存、改善需改善需求为位第二。需求特征生存需求改善需求为主求兼有主?城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为以数量为主，平稳发展，以超速发展缓慢发展13989元、4308元，分发展特征向注重质量方质量为主，数单纯数量型综合发展型别增长13.4％、12%。向发展量与质量并重宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展北海产业分析:经济稳步发展，第二,三产业占北海市北海市场环场环境分析境分析主要比重,提高消费后劲.?一二三产业产值分