谨呈：厦门国贸集团“超越竞争把握在我”芜湖国贸天琴湾项目营销全攻略本本报报告是告是严严格保密的。格保密的。01.目标理解OBJECTIVE02.项目分析ANALYSE03.核心问题PROBLEM04.项目定位POSIT05.战略STRATEGY06.策略TACTICS本报告是严格保密的。长期目标理解：高端产品形象占位第一集团军前列,以单盘建立企业品牌影响力对于项目长期目标的理解?“以高端产品形象切入市场，占位于芜湖一线江景楼盘前列，在本地属于第一阵营”?“建立国贸地产在当地的影响力，为后续公司拿地做持续开发奠定市场基础”——访谈合肥国贸杜总解目目标标理对长期目标实现的判断?看齐现时的世贸滨江，力求未来有所突破，以高端整体形象成为芜湖市场一线楼盘；?不仅形象高端，且市场表现优秀，能够在市场上持续发出声音，从单盘项目构建出国贸整体品牌影响力略显吃力；本报告是严格保密的。短期目标的理解1：主力产品为现时芜湖市场的旺销产品面积段，兼具部分豪宅产品属性对于项目短期目标的理解?“0925地块是去年芜湖的地王，楼面地价2397元/㎡，综合开发成本参考天鹅湖一号项目，达到了5700-5800元/㎡”?“项目整体实收达到8000元/㎡以上，希望价格逐步走高”?“预计8月中首批开盘推出2栋楼，面积约30000㎡，同期其他单位同步施工，后续推售视具体情况确定”——访谈合肥国贸杜总目目标标理解?近期市场调研所知，滨江沿线物业实际销售单价上限达7900～8100元/㎡；——世贸滨江项目市调资料货品组成分解90㎡以下90-120㎡120-140㎡140-200922套384套66套(3.74%)392套（22.22%）（52.27%）（21.77%）本报告是严格保密的。短期目标的理解2：短期内快速积累大批意向客户，明确一期合理的开发推售节奏2011.5月下旬2011.1售楼售楼部对外开放部内装方案确定2011.6-7月一期2011.8月中旬一产品客户认筹期产品开盘积累1400批意向客户对短期目标实现的判断标理解目目标?一期产品约300套的供应，开盘以70%目标分解，为210套销售，以1:2的认筹解筹比来看，需要积累420组意向认购客户；?在淡市情况下，积累客户认筹比按30%计算，则需要前期接待1400批客户，则需要确保积累470批/月客户；?明确一期后续楼栋、货品推售节奏，以指导开发营销进度安排，形成项目持续火爆销售的局面；本报告是严格保密的。目标理解?建立滨江一线项目品牌形象；?整体均价突破现时价格天花板；◆主流产品占80%，豪宅素质产品20%；◆内部存在两大类产品线；?明确一期开发推售节奏；本报告是严格保密的。01.目标理解OBJECTIVE02.项目分析ANALYSE03.核心问题PROBLEM04.项目定位POSIT05.战略STRATEGY06.策略TACTICS本报告是严格保密的。02.项目分析ANALYSE?竞争环境分析?项目本体分析本报告是严格保密的。2010年2次新政后表现：一线城市两次调整极为类宏观市场浅析似，二三线城市较为类似，相较4.15新政调整出现二次探底过程本报告是严格保密的。“通胀预期”下的本次调控，牺牲一定的经济增长，宏观市场浅析遏制房价快速上涨，加强与调整房地产市场制度改革的决心短期内不会动摇本报告是严格保密的。购房者心态变化—9月底二次新政后直接波及投资、改宏观市场浅析善型置业客群，普遍表现为对调控效果预期高，但二三类城市客户仍旧认为后续价格会上涨不同购房者对未来价格预期的影响本报告是严格保密的。全年两次新政调控背景下，整体均价小幅上涨，成交宏观市场浅析量受政策和同期供应量影响，同趋势变化反应明显2010年1-10月芜湖市住宅供销套数情况2010年1-10月弋江区住宅供销及价格走势350080000700030007000060002500600005000500002000400040000150030001000300002000020005001000010000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月预售套数销售套数弋江区预售面积(㎡)弋江区成交面积(㎡)弋江区均价2010年1-10月芜湖市住宅销售面积及均价3560005224532453545489536055363028.81521349874936500049692522.66400019.3518.822018.4915.2414.28300015122000107.77.71510000012345678910本报告是严格保密的。销售面积(万㎡)市区均价城市外拓带来的多极化、多组团市场格局市场板块划分逐步成形，各区域市场特点开始显现城北城北组团组团————工业园区的区域性质决定市场以低价的性价比项目为主银银湖湖春春天天别别墅墅凤凤凰凰城城城中城中组团组团((核心核心边缘边缘)——)——主流居城北信德翡翠湾家产品，去化速度快，价格实现高东东部部星星城城核心核心滨滨江江组团组团————最高价值居住区伟伟星星城城，产品豪宅化核心区世贸滨江圣圣地地雅歌雅歌城东组团——可以预见的城市新兴左岸生活左岸生活城东组团——高价值居住区，土地成交规模已经世世贸滨贸滨江花江花园园放量，未来项目多城东东部星城长长江江长现长现代代城城城南城南组团组团————教育资源依托，规模性、重视树立自身竞争力项目为主的市场中中央央城城城南柏庄丽城柏庄柏庄丽丽城城目前市目前市场场各各版版块块格局基本形成，相比北、中格局基本形成，相比北、中、、东东各各组团组团，未，未来来的城市房地的城市房地产产市市场场的的重重点点将将逐逐渐转渐转移移到城南到城南组团组团。。本报告是严格保密的。房地产板块细分沿江地块价值近几年被充分实现，现售的核心全国现滨江组团象滨江项目基本为高层甚至超高层的豪宅化代表项目物业类型产品户型面积销售价格销售速度客户构成均价：8100元/㎡3房158-167㎡销售一期楼王峰荟产品高端客户：本地及外世茂滨江花园高层、超高层一期最高价8600元/4房196㎡，月均滑落至40套地生意人、投资客㎡103-281的3房-8房之前销售均价6800元/尾盘，年底即将加本地生意人为主，少长江长现代城小高层、高层，户型区间跨度大㎡，楼王7500元/㎡推最后两栋量外地投资客2房93-98㎡最近一期高层整体均价09年9月开盘4栋本地生意人及政府公江岸明珠小高层、高层3房118-140㎡6500元/㎡高层，月均售90套务员为主拥拥拥拥有不可有不可有不可有不可复复复复制的制的制的制的资资资资源，在城市源，在城市源，在城市源，在城市早早早早期期期期单单单单核核核核发发发发展展展展的模的模的模的模式式式式下，奠定了下，奠定了下，奠定了下，奠定了滨滨滨滨江江江江组团组团组团组团豪宅化的市豪宅化的市豪宅化的市豪宅化的市场场场场基基基基础础础础，，，，当当当当前市前市前市前市场场场场表表表表现为销现为销现为销现为销售价格高，去化速度快售价格高，去化速度快售价格高，去化速度快售价格高，去化速度快典典型型项项目：目：?项目的最大价值在于不可复制的一线江景世世茂茂滨滨江花江花园园城市江景城市江景资源；豪宅豪宅典范典范?产品设计有待加强——近30%的公摊，户之作之作；；型设计上也存在较大问题，如过多的浪费面积和内部格局不合理；高高层层售价售价当当前全市前全市?高端客户为主，抗风险能力强——10年两次新政，虽成交量有所下降，但成交价最高。最高。格基本坚挺。日日渐渐稀缺稀缺的地的地块块和和资资源价源价值值使使该组团项该组团项目可以在目可以在单单一一产产品品之之下，仍保下，仍保证证理理想想的交的交易易量且持量且持续续博博高价位。高价位。本报告是严格保密的。房地产板块细分高教园区的居住价值被日渐肯定，中高端全城南国现组团象项目逐步树立自身竞争力和市场影响力代表项目物业类型户型面积销售价格销售速度客户构成2房：78.3-83.06㎡小高层4800元/㎡多层、小高层二期整体推出，开地缘型客户为主，大多汇成名郡3房：91.6-126.6多层5000元/㎡、公寓盘售60%左右自住，投资客较少㎡公寓：28.04-公寓5600元/㎡53.8㎡一般开盘销售80%左主要是芜湖市客户，包2房：90㎡小高层均价5000元/中央城小高层、多层右，开盘后在售时括市区、城南客户及小3房：109-133㎡㎡每周约20套比例城北客户高层4750元/㎡；教师、医生、公务员及多层、小高层2房：102㎡09年底开盘的三期奥韵康城多层5500-5900元/市区附近的居民，自住、高层3房：108-113㎡，目前仅剩一栋城南的价格和城南的价格和城南的价格和城南的价格和销销销销售速度逐步售速度逐步售速度逐步售速度逐步与与与与老老老老城城城城区区㎡区区拉拉拉拉近。近。近。近。原因除原因除原因除原因除了了了了老老老老城城城城区区区区供供供供应匮应匮应匮应匮居多乏乏乏乏，城，城，城，城东刚东刚东刚东刚起起起起步北步北步北步北区竞争区竞争区竞争区竞争力不强力不强力不强力不强等因等因等因等因素外，各素外，各素外，各素外，各项项项项目目目目重重重重视产视产视产视产品品品品内内内内部部部部打造打造打造打造是主要是主要是主要是主要原因原因原因原因汇成名郡：自身拥有多功能会中央城：自身拥有多功能会所、所、咖啡馆，建有芜湖市首个咖啡馆，建有芜湖市首个市内恒市内恒温游泳池、网球场、羽温游泳池、网球场、羽毛球场、汇汇成成名郡名郡毛球场、篮球场。中中央央城城篮球场。奥奥韵康韵康城城奥韵康城:紧邻奥体中心，项目自建约1万方内街，同时社区周边及内部设有幼儿园、医院、银行、量贩式