【基于红海竞争的蓝海战略】—新开源地产二道项目开发定位提报发展商：新开源地产提案方：新柯梵机构时间：2011.05.24【本案开发背景—宗地条件】占地面积3.5796万㎡容积率3建筑面积10.6577万㎡建筑形式高层建筑密度30%www.fdc01.com房市金碟建筑限高100米绿地率25%*郊区化物业，棚户区改造项目，周边市政配套及生活设施匮乏；*周边交通路网匮乏，目前仅有的金钱路路况较差，与市区的心理距离较远，但与项目仅300余米的远达大街预计将于2011年10月通车，届时项目交通将得到极大改善；*地块规模相对较小，容积率较高；【本案开发背景—区域环境】本案地处长春二道区、经开区、高新北区三区交界处，距离规划中的长东北生态湿地公园（北湖）仅400米之隔，向北通过远达大街可直达高新北区；高新北区www.fdc区01.经com房市金碟区宽项目地块区位区二开城道一、二道区——1、规划面积：二道区地处长春东部，面积452.02平方公里，其中农村面积427.74平方公里，待开发面积较大；2、规划结构：“一城、一园、三团、四轴、多点”的空间结构体系；3、中心城区用地布局：“四轴、三心、六片区”的空间www.fdc01.com房市金碟结构；二、高新北区——高新北区（长东北核心区）位于长东北三条发展轴线的主轴，总面积155平方公里，是未来长春市区发展的重点区域；长东北百万平米科技企业孵化加速园区长东北文化旅游产业园高新北区规划：环城*高新区今年发展“重点向北”；北森央*重点开发建设长东北城市生态湿企林高公地公园、森林公园、现代生态农业端长东北高科技中心园工生业（旅游观光）示范区；态集走中廊*开始实施北湖大桥、远达大街与www.fdc01.com区房市金碟商务绕城高速互通式立交等重大交通节点科中技心创工程，实现全面立交化，完成南北东北新中长春奥林匹克公园西贯通、多种交通方式紧密衔接的交心湖通网络体系；三、北湖规划：与本案紧邻的的长春龙湖北湖规划面积970万地块龙翔平方米，其中230万广场集中平方米水面，水面中商www.fdc01.com房市金碟业央为120万平方米的区湖心岛；整体为南湖的两倍之多；本案力旺康城北湖公园建成后，共设有8个功能片区：一是湖心岛主题岛景观，包括三岛一堤；二是生态旅游区；三是生态滩涂带；四是景观居住片区；五是时尚文化休闲区；六是白领生活服务片区；七是影视文化休闲区；八是高档居住休闲区。北湖区域规划效果图四、区域环境小结：1、本案地块处于长东北三区交汇点，受三区发展辐射共同影响，地块价值潜力较高，发展前景向好；尤其以北湖为价值核心的生态经济圈，可视作类似于天津的梅江、苏州的金鸡湖等区域的定位形态，未来将成为长春城市发展的重点新兴区域；2、本案所处区域目前尚处规划阶段，短期内无法展示其利好，地块周边的配套设施、交通路网等客观现状亦将对客户购买造成一定抗性；【本案发展目标】基于对发展商现况及本案属性的理解，拟定本案如下发展目标：一、开发方面——自2011年下半年起，依据区域内项目正常开发进度，两年半左右完成项目开发；二、销售方面——首期成功启动，确保一定现金流；后期持续滚动，售价稳步上升；三、品牌方面——创造项目品牌的区域市场美誉度，并促成发展商品牌的提升，为其后续的开发计划作好强有力的品牌铺垫；目录Contents1.1整体市场背景分析PART1—市场分1.2项目区域市场分析析1.3项目基础客群分析本案开发背景2.1项目开发策略定位+PART2—定位策略2.2项目开发方案建议2.3项目产品体系建议本案发展目标3.1案名&视觉规划PART3—战术执行3.2一期入市价格建议PART1—市场分析Analysis1.1整体市场背景分析一、新城市定位带动房产发展，机遇放大；随着长吉图战略规划及“哈长经济圈”的确立，将促使长春房地产投资市场进一步升温，房地产市场整体预期持续向好；二、外地品牌开发商渐成中高端市场主力；目前长春市场中高端楼盘多为外地品牌企业开发，包括万科地产、中海地产、保利地产、绿地集团、中信集团、和记黄埔、复地集团、恒大集团、远洋地产等，在开发理念、产品打造、营销手法等方面逐步建立市场新规则；三、2011年前4月土地市场成交状况平稳，城市外拓趋势持续2011年前4月，长春土地市场整体呈现相对平稳的态势，成交总量与去年同期相差不大；成交区域方面，长春各区域土地成交以高新区为首，净月、宽城、南关次之，城市外拓趋势持续；长春土地市场月成交量走势160000013917651200000962614800000580874www.fdc01.com房市金碟4355814546904000006322282227001月2月3月4月2011年土地出让面积2010年土地出让面积四、2011年前4月商品房成交量稳步上升与去年同期相比，2011年前四月长春市商品房成交量存在一定下滑；4月末由于限购令的细则出台，各项目推新力度加大，以图抢占市场；2010年3月-2011年4月商品房供求走势25000003.503.0020000002.501500000www.fdc01.com房市金碟2.0010000001.501.005000000.5000.002010年32010年42010年52010年62010年72010年82010年92010年2010年2010年2011年12011年22011年32011年4月月月月月月月10月11月12月月月月月预售总面积12308936966956685389888163110928084913365322281951106862080709846030197768493810688227总成交量491118607233574679740297739702738531630904751334872014882608477386197217499976540312供求比0.250.610.991.210.850.382.123.041.230.910.101.000.991.2714五、商品房均价持续走高，连续8个月保持6000元以上自2010年9月突破6000元大关以来，长春商品房均价持续走高，近两个月由于中低端项目的集中放量，因此略有下滑，但仍保持在6000元以上；10年4月-11年4月商品房均价走势6800640060005600www.fdc01.com房市金碟520048002011年410年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月11年2月11年3月月均价5900562056305770574062706680627062806180654064406270六、近期行业政策专题分析1、金融政策方面——A、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；B、首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；C、各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；D、个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，减按1%税率征收契税。2、土地政策方面——因企业原因造成土地闲置一年以上、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，禁止竞买人及其股东参加土地竞买活动，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期；2、长春“限购令”细则2011年4月26日，长春市房地局为各房地产开发企业、房地产经纪机构召开了“住房限购政策”培训会。自5月20日起，长春市房地产信息系统将按照住房限购政策的有*对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会关规定，对长春市辖区内购买住房的居民家庭暂限定购房套数。保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；*对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。该政策暂定执行至2011年12月31日，5月20日长春已正式开始执行；3、商品房销售明码标价2011年3月22日上午，国家发改委正式对外发布《商品房销售明码标价规定》。规定指出，从今年5月1日起，根据国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》，商房销售明码标价将实行“一套一标”，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。*要按套标价；长春市自2011年6月1日起开始检查审核。*一次性公布房源开盘后不得提价；*明示车库、车位面积及各自总价；*开发商代收费用需要明示标准；*未取得销售许可经营者不准放号；*建筑成本包含费用不另行收取；*须在销售场所醒目位置摆放标价牌、价目表；*在签合同时开发商要给消费者手册；4、新政市场影响分析：A、随着2010年、2011年新政的陆续出台，北京、上海、深圳等一线城市成交量呈现波动态势，新盘入市节奏放慢，但由于目前各大房企资金基本充足，因此尚未出现大规模降价举动，市场整体出现胶着搏弈状态；B、随着新政的陆续出台，长春楼市的观望情绪进一步加重，新房供应量相对减少，加之由于目前买房须先确认有无购房资格，流程增加速度放缓，买卖双方办理网签手续也受到一定的干扰，种种因素影响之下，导致交易量大幅减少；另外，限购令及贷款比例提高等内容，尤其将对豪宅项目与中高端刚改项目的影响较大；综上，今年长春房地产市场预计将在较为严峻的调控形势下放缓发展