谨呈：深圳深国投房地产开发有限公司“深国投.鸿福路”项目策划书14／12／1914／12／19本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。GDP—1155.3亿元；全社会固定资产投资—427.84亿元；社会商品零售总额—389.04亿元中国十大最佳魅力城市东莞—中国十大最具经济活力城市本报告是严格保密的。2东莞活力中心——续就城市辉煌典范区位属性展示中心行政办事中心银丰路食街大剧院人民大会堂本项目鸿福路莞太大道国书馆科学技术博物馆群众艺术馆青少年活动中心群众艺术馆拥揽最令人激越的都市动线成功人士身份的坐标交通枢纽地段、市场前景倍受青睐本报告是严格保密的。3项目界定本项目是位于新城市中心区的、中小规模的、区位优势明显的项目。?占地:18738平方米?建面:80573平方米?可售面积:65583平方米?容积率:3.5?建筑层数:≤23本报告是严格保密的。4通过对区位及项目属性界定，我们所面临？的九大核心思考？区位三大机遇?1、城市中心区对项目的影响？城市中心区——经济信息的聚集地、财富资本的源动力、都市前沿的时尚领2、银城商圈与项目的关系和机会？地3、银丰路给项目带来的机遇与挑战？?银城商圈——金融商贸核心地带、城市商务轴心、汇聚城市最繁华畅通之道?银丰路——缔造东莞饮食、娱乐典范，形成了区内消费惯性，项目可借势发商业市场三大思考展1、东莞商业总量对项目影响有多大？?东莞商业总量将近200万平米，预计今年推出货量为2、东莞商业到底如何,项目商业是否可行?商业竞争虽大，但处于无序发展状态，项目可形成独特的竞争优势脱颖而出？?沃尔玛商圈的形成及中心区商业氛围的形成，必定会带来大量消费人群3、项目推出将会面临怎样的发展机会？商脉、人脉三大思考1、项目如何汇聚人流，引领消费时尚？?缔造极具特色的商务休闲领地，汇聚城市白领饮食、休闲的繁华地2、如何触发区内居民消费？?延续银丰路饮食文化并捕捉区内商业空白，形成区内消费互补3、如何成为最有活力、最有魅力的商圈？?项目位于居民区内，具有强有力的消费支撑力本报告是严格保密的。5我们期望的理想目标商业价格：1.5—3万元/平米，力争铺王实现9.8万元/平米住宅价格：均价实现3800—4500元/平米。销售周期：5——12月本报告是严格保密的。6商业整体定位的思考零星商业（营造商业氛围）银丰路沃尔玛商圈作为零星商一个整体定位，业资源共享?分流银丰路客户资源，零星商业以沃尔玛商圈为核心商圈，商场与零星分布的商业共同营造商业氛围，沃尔玛商圈形成的新兴商圈，（核心商圈）将是东莞最有活力、最有魅力的商圈之一零星商业本项目║整合资源，化零为整沃尔玛新兴商圈（整合的结果）本报告是严格保密的。7打造具有新城市中心特色的、打造具有新城市中心特色的、充充满满活力和激情的沃尔活力和激情的沃尔玛国际时尚玛国际时尚街街区区本报告是严格保密的。8东莞现有商业类型分析商业类型MALL集中商业商业街√社区商业特点出租为主，销售困难出租为主，销售困难小面积临街商铺租售情况较好。规模小，辐射范围小，价格较低。典型代表华南Mall世博广场花园新村步行街畅销的商业形态典型商业街经营状况描述经营评价约5000平米。共七家酒吧，约5000平米。目前生意火暴，吸引了大量的东莞客户前去消费。优。扩张空间良好。新世纪酒吧街高峰营业时间停车紧张。目前新世纪?新天地也正在销售商铺，估计将会将进一步扩大特色酒吧街的规模和影响力。南城食街餐饮90%；其他10%，约4万平米。目前整体经营状况良好。良好。约25000平米。以餐饮35%为主。在短短约2年的时间里，商家踊跃进驻，经营状况较好，区良好。稳定持续扩大发展势头较好怡丰都市广场食街域人流越来越旺。部分铺面未营业。3期商铺正在销售中。。银丰食街约20000平米（不含酒店/超市）。以餐饮40%为主。经营状况良好。西面少量铺面空置。政优。稳定经营前景较好。府规划为“美食一条街”。约10000平米。以餐饮70%为主。优越的地理位置是其天然的优势，生意火暴，带动了周边优。可扩大发展空间小。稳定经营雍华庭的店铺经营。临街街铺的经营与近在咫尺的东城步行街内街的反差明显。前景较好。约40000平米（不含商场）。老牌商业街，以餐饮和服装为主。店铺经营状况好，租金高。优。可扩大发展空间小。稳定经营花园新村步行街与周边繁华商业街道构成了城区的最成熟的商圈。前景看好。从目前东莞典型的特色商业街经营状况来看，临街街铺的经营状况普遍良好，空铺量少。商业街的可经营性和持续经营性高。本报告是严格保密的。9商业街业态定位√服装餐√饮酒吧项目商业街主业态：东莞目前消费习惯本地中低档消费；各种档次/各大菜系各种档次/各种规模餐饮+服装异地中高档消费独立经营，扎堆成市独立经营，扎堆成市人流要求自然人流要求大可通过引导人流消费可通过引导人流消费项目契合度沃尔玛带动人气，中心区餐饮需求量极大，难以形成规模，不可行可行可行商业街铺面层数定位东莞典型商业街商业层数营业状况本项目商业街层数：新世纪酒吧一条街2层营业状况佳不超过2层怡丰都市广场食街2层1层状况较好，2层状况一般南城食街单层，部分2层/3层1层状况好，2/3层状况一般雍华庭2层营业状况较好花园新村步行街单层，部分2层/3层营业状况较好商业街铺面定位东莞在售商业铺位面积项目商业街的适度面积：新世界花园地铺超大：300平米；600平米；大:180—220平米50—90平米,（套内面积）中:100-150平米（主力）小:50-90平米（主力）怡丰都市广场超大：280-290；380-470；570；625；655平米（套内面积）大:150—220平米；中:100-150平米小:50—90平米（主力）本报告是严格保密的。世博广场大:100—140平米；290平米10（E/F区，建筑面积）中:60-100平米小:16—50平米（主力）商业消费客户验证本项目定位投资客户需求经营客户需求满足多种经营的需业态餐饮+服装与自营业态相符要面积50—90平米100平米以内50—80平米层数不超过两层首层最多2层层高6米4—6米4米以上开间4—8米开间与进深比为西点6—7米，中西餐10米以上进深10—15米1：4以内西点15米，中西餐20米左右配套设施排烟、排污配套设施齐全排烟、排污及净化系统地段，商业氛围，外立面建筑风格考虑不多，注重店其他街铺街铺，带租约优先内环境本项目的定位与客户的需求是吻合的。本报告是严格保密的。11街铺价值判断：（街铺价值按图示序号递减）鸿福广场31号铺位考虑打造东莞铺王；12、3号铺位考虑作为主力店；若商铺在沃尔玛开业前发售，要提前做好沃尔玛形象以及主力店商业6形象。42号铺作为餐饮的主力店，3号铺作为服装主力店。其他店铺的业态自然形成。2部分的1、2层商铺可以考虑捆绑沃尔玛销售，通过1楼带动2楼。75S1S2本报告是严格保密的。12A区商业布局1——全街铺方案2F2F1F1F异域风情街区本方案要将改动现有的住宅建筑布局，A同时考虑与鸿福广场楼间距的问题。B室外有足够的街面展示，形成较有特色的沿街商铺。S1S2本报告是严格保密的。13本报告是严格保密的。14本报告是严格保密的。15本报告是严格保密的。16A商业布局2——街铺加室内步行街方案2F一楼四面临街，中间及二楼做室内步行街；管理难度大，室内街铺物业管理费较高。本报告是严格保密的。17本报告是严格保密的。18本报告是严格保密的。19本报告是严格保密的。20B区商业布局建议蓝色为两层商铺，红色为一层商铺。红色区域因为位置较偏，部分可以考虑作为社区商业，如干洗店等满足住宅的需要。注：以上方案仅供参考，具体设计将与设计师共同探讨，模拟测算后确定。本报告是严格保密的。21本报告是严格保密的。22本报告是严格保密的。23本报告是严格保密的。24商住物业本报告是严格保密的。25项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？市场供应量及市场特征；普通住宅？项目规模及地块形状、所处资源；区位优势明显，商务氛围逐渐形成；？商务写字楼周边写字楼供应量大，市场同质化竞争激烈；全小户型反应良好，消费者不断壮大；？小户型公寓项目区位及配套、规模本报告是严格保密的。26住宅市场竞争分析市场特征：中信凯旋城金地格林小城地王广场景湖春天?未来市场供应量超过项目规占地：24万平米占地：13.6万平米城区东纵大道（沃占地：21.7万平米建筑：40万平米建筑：25万平米建筑：38万平米150万平米，市场竞争模尔玛对面）综合容一期：1.51.9-----1.79激烈；积率销售均3900元/m23700元/m23400元/m23200元/m2?项目规模较大，具备价定位于城市新豪宅东莞首创庭院型半入户花园，每隔四最早以白领精英定良好的居住环境；异国风情园林，专业的营围合组团；七大庭层一空中花园位的楼盘创新点销方式，成功打造了项目院，七种颜色、七集写字楼、商业、?容积率一般≤1.9；档次与形象种不同的生活态度住宅于一体，?有三个或以上的核心私营老板、港澳台商、公白领阶层，以年轻老城区原有居民，白领精英，公务员客户务员人为主生活便利，可入读卖点；中心小学良好良好一般一般销售状况1、社区规模1、社区规模1、地段1、社区规模本项目自身特性不核心卖2、小区配套及园林2、配套及园林2、项目规模2、居住环境及园林点3、开发商品牌3、开发商品牌3、开发商品牌3、开发商品牌具备开发中高档住4、地段+环境位于新城中心区，坐享市品牌实力，交通便地段好，户型朝向周边居住氛围强，宅的竞争优势政配套；利，会所配套多元好，价格适合区域价值高前期宣传推广及销控不力化，户型方正部分北向户型，而项目整体定位较低评