郫县友爱镇清河村项目-------------------营销策划提案二零一零年四月我们的做法，与传统营销公司有所不同……因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提浩浪，在追索市场的需求中寻求制胜之道策划题记目录【市场篇】【定位与产品篇】【开发策略篇】【营销策略篇】市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇思维逻辑性问题1、小产权房的市场宏观政策是怎么样的？2、成都地区或（郫、彭、新三角带）小产权房分布情况是怎么样的？他们的生存现状怎么样？3、郫县区域（郫、彭、新）的商品房发展现状概况是怎么样？市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇一、区域概况概况概况友爱镇紧邻四川省郫县县城西北，属传统的都江堰灌区。所属辖区东距县城2公里，距成都市区16公里。成灌高速公路、温（江）彭（州）快速通道和郫花公路贯通全境，走马河、江安河夹境而过，区位优势较为突出。城市城市环环境境郫县友爱镇，紧临国家4A级旅游景区农科村（农家乐发源地），空气清晰，环境幽雅；本项目不远处就是举世闻名具有田园风情的今日田园别墅群，这里常年四季绿树丛生，鸟语花香，纯净的空气仿佛让你走进了一个天然的氧吧！这里环境独特，从繁杂城市脱离出来，在此修身养性，别有一番风味。市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇二、交通概况本案位于IT大道旁边，自驾车从成都出发20分钟车程，一路畅通无阻。三、周边配套本案–中小学:清河中心小学，；子云学校，地处农科村–幼儿园:清河中心幼儿园，蓓蓓幼儿园.–综合商场:商场、医院、学校、旅游区、农家乐–邮局:中国邮政–银行:农村信用社–医院:清河村卫生院市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇四、成都区域小产权房情况小产权房的相关政策解读1、按照土地管理法律法规规定，集体土地不得用于经营性房地产开发。2、根据相关法律法规规定,县级人民政府土地行政主管部门依法对农村村民依法取得的宅基地发放《农村村民宅基地使用证》；县级人民政府建设主管部门对农村村民在依法取得的宅基地上修建的农村房屋发放《村镇房屋所有权证》。因此购买集体土地上建设的商品房不能取得合法产权证。3、《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》明确规定：“依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇小产权房的相关政策解读4、《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》规定在集体建设用地上建设的农民住房，只限于本集体经济组织的农民及土地整理项目区的农民居住，依法取得的宅基地由区（市）县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用证。农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇各区县政府官员对“小产权房”政策性的说法双流县县长牛敏、新津县委书记宋朝等政策官员认为目前开发的小产权房并没有违反政策，也不违背现行法律法规，是可以上市交易的。1、“因为土地的权属和性质没有改变，所有权还是集体的，使用权还是农民的。使用权既然是农民的，那么，怎么用，就是他们自己事。如果他们愿意集中起来交给经营者去经营，也就无可指责，也无可厚非”。2、“农民搬到新区以后，免费办理房产证，连工本费都不收，物业管理费免五年。过去他在农村有房子，他也不交什么费！他分到的房子也可以卖。如果优惠的房子不允许农民卖，那就是假优惠了”。市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇小结目前小产权房在政策上还没有明确的合法身份，但是从各区县政府官员对“小产权房”的政策性说法中我们可以得出以下结论：国家不会出台统一的决策法规来解决小产权历史遗留问题，但是为了房地产市场的正确成长，势必会出具一些严格限制和打压小产权的政策，对于先前小产权房，合法化的可能性较大，而对于今后正待开发的，将会有所压制，未来发展空间不会太过宽广。市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？1、三环外——主要分布在城北北湖公园和城西的永康公园内（如：北湖印象、龙吟国际、景泰绿岛）。2、郫县——主要分布在红光镇、三道堰镇、安靖镇及交大附近（如：府河新村、怡华居）。3、双流——主要分布在双流蛟龙工业港内（如：爱琴海国际社区）。4、新都——主要分布在天回镇、斑竹园镇（如：银杏苑2期、谷地公社）。5、温江——主要分布在大学城附近。市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？三环区域—项目1项目名称北湖印象位置三环外北湖公园占地面积1000余亩建筑类型6＋1多层面积80—150平米价格3期均价2800元/平米优惠比例一次性5％，分期无优惠销售进度3期10月20日开盘，已售完政策运用方式城乡一体化建设合同方式房屋使用权转让客户群体以成都及成渝延线城市的外地客户为主推广方式DM单、夹报、项目就近户外广告牌、网络、项目现场接待处市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？三环区域—项目2项目名称龙吟国际位永康城市公园(金花镇)置占地面积70亩建筑类型联排别墅、叠拼别墅面联排180—240平米、叠拼160-180平积米价叠拼别墅均价3800元/平方米格联排别墅5000元／平方米优惠比例一次性3％、分期无优惠今年8月开始销售，联排几套已售完销售进度，叠拼已30%左右政策运城乡一体化建设用方式合同方式合作建设协议客户群体多为在金花镇居住的生意人DM单、夹报、项目就近户外广告牌推广方式、网络、围墙广告、市内接待点市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？三环区域—项目3项目名称景泰绿岛位置永康城市公园(金花镇)占地面积298亩建筑类型联排别墅、叠拼别墅联排别墅140—160平米、叠拼别墅198平面积米独栋别墅290－383平米（少量）叠拼、联排别墅均价5000元/平米价格独栋别墅7000元／平米左右优惠比例一次性6％、分期2％销售缓慢，独栋余1套，叠拼已售40%左销售进度右政策运用方式城乡一体化建设合同方式联合投资开发协议多为在金花镇居住的生意人，城区改善居住客户群体的人群。推广方式DM单、夹报、项目就近户外广告牌、网络市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？郫县区域—项目1项目名称府河新村位置郫县安靖镇西街占地面积48611.29平方米建筑类型多层面积77—171平米价格均价2200元／平米优惠比例一次性2％销售进度良好，2期已售50%左右。政策运用方城乡一体化建设式合同方式房屋使用权转让成都客户居多，如中铁2局、512客户群体厂职工以及交大老师。推广方式DM单、项目就近户外广告牌市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？郫县区域—项目2项目名称怡华居位置郫县红光镇广场旁占地面积30亩建筑类型多层面积30－97.7平米价格1900－2400元／平米优惠比例一次性、分期均无优惠今年3月开始销售，目前30－50平米户销售进度型已售完，余60－90平米的户型，一期574户，已售60%左右。政策运用方式拆迁安置房屋使用权买卖协议，合同方式承诺10个月内办产权客户群体郫县当地人和成都的置业者推广方式DM单、项目就近户外广告牌市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？双流区域—项目1项目名称爱琴海国际社区位双流蛟龙工业园区置建筑面积13万平方米建筑类型多层、电梯公寓面50－140平米，其中电梯80平积米左右价多层1680元／平米、电梯未售格优惠比例一次性3％、分期无优惠2007年5月开盘，已售60%左销售进度右政策运用方工业港配套建设用地式爱琴海国际社区合同方式物业使用权转让协议客户群体双流当地人和周边镇的置业者推广方式DM单、项目就近户外广告牌市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？新都区域—项目1项目名称银杏苑2期位置天回镇建筑面积255744㎡建筑类型双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅面积双拼313㎡联排200㎡、215㎡双拼均价5600元/㎡、联排均价4800元价格/㎡、叠拼均价3200元/㎡优惠比例一次性5％、分期无优惠分二期开发一期全部为多层，现已售完销售进度交房装修中政策运用方式国土资源部批准的“拆院并院”项目合同方式股权转让协议客户群体成都及周边镇公务员、生意人居多推广方式DM单、项目就近户外广告牌市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？新都区域—项目2项目名称银杏园谷地公社位置天回镇建筑面积一期34749.8㎡建筑类型独栋别墅、双拼别墅、联排别墅面积双拼247㎡、独栋299.07㎡、372㎡价格联排4200元/㎡、叠拼5000元/㎡优惠比例一次性、分期均无优惠联排别墅余一套141㎡、叠拼临人工湖户销售进度型已售完政策运用方式国土资源部批准的“拆院并院”项目合同方式股权转让协议客户群体成都及周边镇公务员、生意人居多推广方式DM单、项目就近户外广告牌市场篇定位与产品篇开发策略篇营销策略篇成都地区小产权房分布情况及生存现状怎么样？小结1、政策运作方式（1）城乡一体化建设用地，代表项目有北湖印象、龙吟国际、景泰绿岛等项目，销售方式为房屋使用权转让、联合投资开发以及合作建设协议。（2）组织部划拨村委会用地。目前三道堰销售的小产权房均为这类性质。销售方式为房屋使用权转让。（3）国土资源部批准的“拆院并院”项目，代表