全屏按F5高层营销策划推广方案苏州港业房地产代理有限公司（香苏州港业房地产代理有限公司（香港）港）目录第一章房地产楼市市场概况第二章项目客户群体分析第三章产品介绍及技术指标第四章营销策略与价格制定第五章推广战略及营销预算第一章房地产楼市市场概况房地产楼市市场概况市场宏观政策作为衡量楼市投资投机情况主要指标的二、三套房贷，正在迎来自4月国务院启动新一轮楼市调控以来的首次联合检查。?　　9月中旬开始，住房和城乡建设部、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。这是继“囤房黑名单”和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一。?　　届时，中国经济的最高决策层将对4月以来的楼市调控效果进行评判，并就下一阶段的调控工作做出部署，从目前情况看，对既有政策严格落实的同时进行局部技术调整的可能性存在，但即便出台全新调控政策，对二级以下城市仍然影响不大。据中国之声《全国新闻联播》报道，加快保障性安居工程建设工作座谈会9月17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。为推进保障性安居工程建设，国务院上个月又在江苏召开了华北、华东片区11个省份工作座谈会，这次又请东北、中南、西南、西北等片区20个省份和新疆兵团负责人来京座谈。总结：今年国家出台的一系列政策在一定程度上抑制了投资、投机型购房者的投资条件和门槛，同时又加大力度在安居工程上的推进。但对于改善型和刚性需求购房客户影响甚微！房地产楼市市场概况全国房地产开发动态从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.42，比11月份下降0.18点；本年资金来源分类指数为110.77，比11月份提高1.25点；土地开发面积分类指数为95.69，比11月份提高0.33点；商品房空置面积分类指数为96.87，比11月份提高3.03点；房屋施工面积分类指数为102.51，比11月份下降0.50点。2010年年初之后，通过政策的调控，使得全国各地开发速度、开发产品和入市价格更贴近购房者的切身需求，而趋向于理性。房地产楼市市场概况临沂发展规划临沂作为一个对外贸易型城市，城市的发展是每个临沂人有目共睹的，随着经济速度的增涨，临沂房地产已悄悄崛起了十年，从2005年开始，明确城市总体发展方向后，各个片区就着手政府工作的落实：城南主要规划为经济开发区，城西为物流商贸区，城东为生态旅游区，城北以行政办公、旅游、科研为主。伴随着行政中心的迁入，市政配套建设也正在积极的筹建中，主要包括市政绿化景观工程、商业配套和科教项目，其中也不缺乏住宅区域的规划和建设，以满足城市缔造者和富足人群的居住条件。而城北三河交汇的天时地理位置，又是当今社会群体可望而不可即的极佳风水宝地之首选，固然引得众多鹊鸟纷纷前来筑巢。房地产楼市市场概况临沂房地产投资今年以来，市房地产开发投资继续保持平稳发展。截止到5月底,市房地产投资完成额为54.3亿元,比上年同期增长4.2%。2010年临沂房地产投资比重2010年临沂住宅类投资比重27%32%43%57%9%32%住宅类投资非住宅类投资90平米以下经济适用房商业用房其他投资住宅投资主导地位不变。今年1-5月份，市住宅共完成投资40.3亿元，占全市房地产投资额的74.2%，其中，90平方米以下住房投资为5.7亿元，占10.5%；经济适用房投资为1.9亿元，占3.5%。商业营业用房投资6.7亿元，占12.3%；其他投资6.9亿元，占12.8%。从房地产投资结构看，住宅投资占比较大，仍是投资主力。房地产楼市市场概况建筑工程器具类投资建筑类工程投资比重72%23%0%5%建筑工程安装工程设备购置其他费用建筑工程投资占全部投资总量的七成。1-5月份，建筑工程投资为38.6亿元，占房地产开发投资完成额的71.1%。安装工程总投资为2.9亿元，占5.4%。设备工器具购置为1600万元，占0.3%。其它费用为12.6亿元，占23.2%。建筑工程比重大说明兴工动料的施工项目比较多，房地产开发情况进展良好。房地产楼市市场概况临沂房屋销售情况房屋销售配比图23%77%现房销售期房销售今年1~5月份，全市房屋销售面积为158.1万平方米，同比增长42.7%。其中，现房销售36.4万平方米，占房屋销售面积的23%，同比下降4.3%；期房销售121.7万平方米，占房屋销售面积的77%，同比增长67.3%。现房和期房销售额分别为9亿元和33.5亿元，分别同比增长9.9%和94%。从目前全市销售情况看，商品房销售价格趋于平稳，国家调控政策对居于三线城市的临沂市影响较小。房地产楼市市场概况临沂片区价格说明片区整体楼市均价图随着市政行政办公的转移，城市经济的向北发展，北罗庄区2240城楼市平均价格已突破4400河东区3220元/㎡，占据临沂各片区之首，整体均价已高出兰山区三个北城新区4410百分点。而兰山区作为临沂的兰山区4280老城区，再次发展的空间局限性较小；罗庄和河东区影响不010002000300040005000大。6000右边为片区个案均价5000对比，从图中分析得出：北4000城新区的价格之处于领先位置主要是：区域整体规划、3000居住环境、市政配套等一系2000列的完善促使楼市的价格增1000长加快；同时高品质的楼盘0越来越被关注。兰山区个案均价北城新区个案均价河东区个案均价罗庄区个案均价房地产楼市市场概况个案调研阐述主/项目名称项目体量主力单价主力面积主力总价次5200元/主澜泊湾140万140～150㎡72～78万㎡4200元/次沂龙湾120万100～160㎡42～67万竞争个案数据㎡4500元/主德居一品25万130～170㎡58～76万㎡5100元/主凤凰城60万125～150㎡63～76万㎡4300元/次蓝湾国际22万85～135㎡36～58万㎡4200元/6000次六合御庭16万90～130㎡37～54万5200㎡5100500045004200430042004000竞争个案均价3000200010000澜泊湾沂龙湾德居一品凤凰城蓝湾国际六合御庭房地产楼市市场概况面积去化分析从表图分析得出：目前一些主要竞争澜泊湾个案的主力面积集中在沂龙湾120~150㎡范围之内，以3房2厅1卫至4房德居一品2厅2卫居多。根据调查了解，投资/自住型凤凰城和改善型购房者在近2蓝湾国际年的北城新区尤为突出，这也正是之前所显示六合御庭的为什么北城的价格要高于其他区的原因之一；价格主要集中在四千单位（㎡）8090100110120130140150160170二三或五千一二区间段，详见第四章。第二章项目客户群体分析项目客户群体分析本案产品种类需求来访客户需求意向7%3%23%37%30%多层高层叠加商铺待定共计620组2010年1月1日至8月31日现场来访总计620组，其中高层186组，叠加230组。主要原因为：09年底的叠加开盘和广告的宣传，使得叠加来访客户增多，在来访客户中咨询高层信息的客户位居第二。但由于高层至今迟迟还未公开，导致一半以上客户在其他楼盘置业，多层客户由于产品的稀缺性，少数客户还都在徘徊中，本案将作进一步引导至高层。项目客户群体分析本案产品种类需求来访客户需求意向8%3%10%26%53%多层高层叠加商铺待定共计239组从今年9月1日到10月18日的来访客户统计数据可以看出，高层意向客户达到总来访的53%，其次是叠加和多层。而根据不完全统计调查了解到———客户群主要以本地做生意的和中等收入以上的客户居多（简称富足人群）。由于高层的延迟面市已经造成上半年的客户大量流失，因此此次的预售时间应尽量争取和营销推广节点相一致。项目客户群体分析客户高层面积统计2010年来访客户需求统计2010年来访客户需求比例2502343%14%15%200150136100817325%5043%160100㎡以下100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-200㎡100㎡以下100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-200㎡从图表中可以看出：120~140平米（3房和3+1房）是购房者较理想的户型面积。分析研展：家庭人口在3~5口左右，主要以二代同住居多。通过上一章的价格分析得出以往总价在50~60万/套的为置业者价格意向。观景和大尺度开间的户型比较受二次或二次以上置业者青睐（提高居住品质）项目客户群体分析购房客户考虑因素购房权重配比图交通配套环境潜力4%6%15%9%区位景观7%11%包装户型9%9%工程品牌舒适度7%物管3%8%12%区位潜力交通配套环境景观户型舒适度物管品牌工程包装通过对多家楼盘的走访和相关调研公司的调研结果进行统计得出临沂市百姓在购房前最关心的因素。环境、舒适度、景观是主要因素，户型、区位和物管是次要因素，本图也是作为第四章定价的依据之一。项目客户群体分析客源分布与分析客源特性说明客源分布购买动机说明分类?临沂人固有的超强的地域自豪感，使其愿意大量投资本地市场。?临沂房地产的发展，使得房地产投资效应较好。主要以临沂新老城临沂新老?本项目的整体规划、超前定位、规模效应、超高的人居区为主，地域认同感城区客源环境，使的自住、投资价值凸显。强烈。地缘?高收入企事业员工家属，经商成为他们的第一职业，事物流、批发类商户业的成功促进他们对居住环境的向往要求更高。性客源，政府、事业单位员工，收入较高，且投?临沂城区是区域中心，中国人固有的地域情结，对周边资意识较强。临沂其他客户具有很强的向心力。地区客源?经商人士向城区