PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn宏观分析——新政下的市场动态PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地方细则与“国十条”基本一致在4月17日“国十条”出台后，部分城市出台了相应的地方细则：——最为严厉的北京细则不仅严格遵守“国十条”规定，还出台了“采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。政策细则——相对保守的深圳细则除了较多的强调保障性住房实施计划外，基本上与“国十条”一致，既没有超出也没有落下，与深圳的房价相比，被认为过于保守。——部分城市的细则难产青岛、南京、合肥、北京和深圳等城市已公布细则，基调均与“国十条”一致，但包括上海等城市在内的地方细则在”国十条”公布一个月后仍然未能公布，反映了地方政府纠结的矛盾心态。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn二套房认定从严，北京标准“既认房又认贷”受住建部认定在差别信贷利率中，涉及面最大的是二套房贷——“购买第二套住房，贷款首付款比例将不得低于50%，贷款利率将不得低于基准利率的1.1倍。”政策细则“二套房”如何界定，住房和城乡建设部提出将实施京城已有标准：既认房又认贷。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn异地购房贷款禁令取消异地购房视为“二套房”作为“新国十条”的配套政策，三部门6月4日联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（简称《通知》）规范二套房认定标准，对二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”的原则。由于目前房地产登记信息系统尚未实现全国联网，《通知》规定，对于政策细则二套房的“认房”原则仅本地适用。此外，与国务院此前表态略有不同，或是考虑到异地人实际自住购房需要，《通知》规定异地购房可以申请贷款，但是贷款人必须按二套房（及以上）的差别化住房信贷政策执行。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn高外向度城市（外地购房比例约50%）成交量平均降幅约70%北京商品住宅周成交情况上海商品住宅周成交情况1201.2252500010012020000800.81515000600.61010000400.4200.2550000000楼市反应-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14深圳商品住宅周成交情况厦门商品住宅周成交情况14300001213000122500010125001020000881200015000661150010000441100025000200010500-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中外向度城市（外地购房比例20-30%）成交量平均降幅约30%广州商品住宅周成交情况成都商品住宅周成交情况251.2401.2352011300.80.815250.6200.610150.40.41050.20.250000楼市反应-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14长沙商品住宅周成交情况355100305000泉州商品住宅周成交情况254900770002048006600015470055000104600440005450030100020003000044002-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.1410-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市中心成交比例持续增加，远郊区成交比例大幅下降北京分区域商品住宅周成交情况100%80%60%40%20%0%-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14楼市反应城八区近郊区县远郊区县广州分区域商品住宅周成交情况100%80%60%40%20%0%-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14城六区近郊区远郊区PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn刚性需求置业比例上升，改善型置业比例下降北京分面积商品住房周成交情况100%80%60%40%20%0%-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14楼市反应90平以下90-140平140平以上厦门分面积商品住房周成交情况100%20%40%60%80%0%90平以下90-144平144平以上-4.02-4.09-4.16-4.23-4.30-5.07-5.14PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn商业办公物业成交变化情况相比住宅影响较小上海分物业商品房周成交情况40.030.020.010.00.0楼市反应-4.04-4.11-4.18-4.25-5.02-5.09-5.16商品住宅商办物业厦门分物业商品房周成交情况12.09.06.03.00.0-4.04-4.11-4.18-4.25-5.02-5.09-5.16商品住宅商办物业PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn新政下，不同类型项目具有迥异的市场表现：p外向度越高成交量降幅越大高外向度城市成交量平均降幅七成，中外向度城市成交量平均降幅三成，这反映了本地自住需要为主的城市受新政影响较小；p市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大这表明市中心区的物业具有的稀缺性和保值性更受市场认可，而远郊区物业由于之前过楼市反应多受到投资的追捧反而大幅回落；p刚性需求比例上升，改善型需求比例下降从三类需求的成交结构组成来看，虽然各类需求的绝对面积均出现下降，但刚性需求所占比例增加，改善型需求比例大幅下降，而享受型需求少量下降，说明在新政下改善型需求受影响最大；p商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小上海市商业和办公物业成交面积同比下降，但降幅大大小于住宅，而厦门的商业和办公成交面积逆市上涨，反映了部分投资资金从住宅转向商办类物业。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn□调整经济结构，改变发展方式成为中国经济发展的共识□“去房地产化”成为经济改革的重要方向□地产政策调控的系统思维基本成形□“国十条”严厉出乎预料，但体系尚未建立，调控并未结束楼市反应由于本次产业调控对于政府而言已是“最后的遮羞布”，必然存在决心强、力度大的特征，其影响水平和持久性都将强于2008年的水平，并由于当前开发企业的资金情况远远好于2008年，因此市场博弈周期会更长，个体之间的差异会更大。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn区域市场——张家港楼市浅析PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn张家港房地产市场房地产投资额历年稳步增加，价格呈快速增长走势，后期上涨空间仍在，但由于新政及信贷的影响，存在一定的风险。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn●五月成交明显回落降幅超过四成●五月量跌价升，成交均价依然走高五月份全市成交因受新政影响明显，成交面积以及成交套数明显回落，而价格依然走高，根据我们的观点预判这样的情况依旧会持续一段时间，后续市场将竞争激烈。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn周边市场环境说明参考项目选取参考项目选取原则：由于本项目周边直径三公里范围内均无新盘对比，所以我们选取市区内2010年在售住宅项目进行比较：1.产品均为高品质普通住宅；2.价格取向有一定的参考价值。重点参考项目：◆置地·甲江南：国泰路梁丰高中对面◆中联皇冠：城西购物公园南侧◆帝景豪园：梁丰生态园西侧◆皇家首座：步行街东首◆兴华豪苑：东二环路东侧香港城北PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn竞争项目情况说明销售报价所属版块项目名称主力产品少量大户型豪宅产品（元/平米）二期85-165㎡二居、置地·甲江南9000/城西三居中联皇冠9000玛伊公寓42-75㎡一居/帝景豪园10715130-140㎡三居叠加、双拼、联排别墅城东兴华豪苑6500130㎡三居330㎡六居别墅城中皇家首座14000140㎡三居，150㎡四居170㎡五居，290㎡顶复主要在售项目的高端普通住宅多以三居室为主，少量配置小户型公寓或大户型豪宅。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn竞争项目成交分析单位：成交价格：元/平米成交套数：套置地甲江南中联皇冠帝景豪园兴华豪苑皇家首座月份成交成交成交成交成交成交成交成交成交成交价格套数价格套数价格套数价格套数价格套数10年1月91231108681/0753