冀南新区·精英生活东方名苑项目营销策划初案2010.112011年，中国经济和楼市的冬天，如何在国家对房地产调控下，做到本项目逆市飘红，创造佳绩！是我们共同的目标，也是乐嘉的责任！目录：乐嘉简介项目定位报告营销推广报告广告表现建议合作模式介绍公司简介乐嘉房产公司简介邯郸乐嘉房产联盟是以邯郸市乐嘉房地产经纪有限公司为龙头，由邯郸市乐嘉房地产经纪有限公司，邯郸市国泰房地产经纪有限公司，邯郸市弘泰房地产经纪有限公司，邯郸市泽源房地产经纪有限公司，邯郸市鑫洋房地产经纪有限公司，邯郸市佳缘房地产经纪有限公司等单位组建的房地产经纪联盟公司集团。公司是集房屋买卖，房屋租赁，商品房连锁销售，代办过户，代办贷款，房地产咨询，一手房代理，乐家网等为一体的专业房地产综合服务运营商。公司经过五年的发展现在已在邯郸市形成了16家遍布大街小巷的统一形象，统一经营模式，统一规范服务的连锁门店，拥有资深职业顾问160余名，大中专以上毕业生占90%以上。公司经营阶层拥有丰富的房地产项目运作经验。曾先后代理销售过：锦苑小区、腾达花园、华鑫园、万博园、龙旺名城、美意苑、邯郸县武装部住宅小区等项目，几年来公司始终以“乐嘉房产，诚信永远”为准则，以打造邯郸市最大乃至辐射冀南周边省市的最具实力的房地产综合运营服务机构为目标。为广大购房客户营造一个好的去处，为众多房地产商搭建一个尽情施展业务的平台，是我们不断的追求。我们坚信：选择乐嘉，家兴业兴！门店众多乐嘉房产目前拥有遍布邯郸市大街小巷的16家统一形象，统一经营模式，统一规范服务的连锁门店。在市内规模最大，业务范围最广，信誉形象最好，最贴近广大购房客户，对市场反应最敏感。服务专业?公司以互联网络为联系纽带，信息沟通及时，宣传口径一致，卖场气氛营造宏大，运作理念成熟，使服务更显专业。员工素质高?公司目前所拥有的160余名置业顾问90%以上均毕业于大中专院校，形象气质好，服务热情周到，彰显品牌公司实力。经验丰富四?乐嘉房产经营层大多具有多年房地产从业经验：如公司徐经理曾在邯台公司从事项目运作工作多年，公司张经理曾在亚太公司从事房屋销售和策划工作，公司汤经理还兼任邯郸市顺风房地产评估有限公司经理。以上人员均具有多年房地产从业经验，项目运作经验丰富。富有激情的团队?乐嘉公司具有良好的激励机制和严格的管理制度。公司经营管理阶层以为广大员工营造一个大的业务平台为发展基础，激励员工努力进取，勇于拼搏，打造出一个团结奋进，朝气蓬勃的经营团队。乐嘉连锁店覆盖区域佳缘店：光明北大街7055106丛台店：丛台路11中对面6131222铁西店：望岭路2051818连城店：连城别苑对面6163176嘉信店：陵西北大街3050888和平店：和平桥东8129066中心店：中心医院对面3059206中华店：卫生局对面6036588国泰店：滏东南大街8018577弘泰店：水电学院北3205986辰沣店：滏阳公园对面3102288光明店：光明南大街3180168乐嘉店：水厂路6036188泽源店：学院北路6020802陵西店：东来顺对面3206896自己独立的门户网站乐家网?我们是一个以消费者为中心的Internet商业平台，通过全面、及时的信息内容，以及高效、方便的网络工具，建立功能多元化、使用简单快捷的网络空间，为中介公司和广大市民提供一个完善的交易服务平台。乐家网的服务项目包括新房、二手房、租房、购房论坛、装修案例、家装设计、建筑材料、装饰材料等。?新房频道拥有最新最全的楼盘资讯，海量的楼盘信息介绍、图片浏览和视频欣赏，为网民提供了可靠的信息资讯和直观的视觉享受。楼盘排行、楼盘资讯、楼盘点评、房贷工具、楼盘搜索等栏目的设置，让网民拥有更满意的选择。随着新楼盘看房团活动的举办，让网民得到了真正称心实惠的服务，更加方便网民选房。?二手房频道为广大网民提供最全面、最准确、最及时的二手房买卖信息。免费的房源信息发布、实景图片展示、户型图上传、电子地图标注等功能让网民的房源得到更好的展示。房源信息搜索、地图查询、图片欣赏、预约看房、综合计算器等贴心服务更加全面细致地满足了购房者的需求。优秀的网络经纪人以及网络店铺等先进营销模式，是国内房地产媒体及业内外网友公认的最受欢迎的专业网站和企业运营管理解决方案。?租房频道特设精品小区出租、民宅出租、公寓出租、写字间等版块，从不同角度满足了租房者的需求。租房手册、置业攻略、楼市八卦等信息让您更加安全地进行租赁交易。?购房论坛为您提供了自由讨论的空间，不但是广大网民说话的地方，也是地产经纪人的乐园，在这里您可以结识更多的朋友，参与更多的活动，体验网上交流的乐趣。乐嘉特色促销聚焦活动名词解释:“聚焦”：连锁销售模式下常用的销售运作方式，其方法是在连锁销售的模式下，充分发挥各连锁店的作用，在规定时间，规定地点，要求各连锁店将客户聚集起来，从客户中形成重点成交突破，以形成“羊群效应”。就像凸透镜聚集太阳光一样，在短时间内聚集较大的购买势能，并集中释放以形成大量销售。经济形势与房地产市场走向全国房地产市场现状：1.一线城市中，在广州、深圳于去年底价格开始出现明显回落后，今年的上海和北京也先后进入房价回落期。2.二、三线城市的房价增速也开始明显放缓，成交量普遍萎缩。经济形势与房地产市场走向邯郸市房地产市场发展趋势：1.项目规模愈来愈大，档次愈来愈高；2.二次置业人群比重增加；3.从前期的期房销售向现房销售过渡；4.多层开发成新的热点。5.住房销售竞争加剧。样本的选择样本选择原则?对本案有借鉴意义的项目?和本案相似的项目?和本案存在竞争的项目?本案周边的项目项目对手分析项目直接竞争对手有:南国风光、水城别苑项目间接竞争对手有:邯城文苑、盛世中华、枫丹美庐等项目对手分析南国风光项目对手分析南国风光总套数：1150套销售总面积：10万㎡成交率：80%左右，已成交套数：1000套已成交面积：83000㎡成交均价：2350元（现价）付款方式及折扣：一次性，按揭等多种方式.项目对手分析109876本项目5南国风光4邯城文苑水城别苑3210地段规模规划价格工程品牌环境项目贵公司地块项目最大的核心竞争力是项目的稀缺南区中央地块资源，规模方面，针对南城区，所能开发地块少的现状，贵公司的地块项目在本板块，总体规模和产品所表现出来的综合性品质优势。本项目最大的竞争优势在于地段，其他优势不明显市场研究小结结论一：南区板块的住宅平均单价在2000—2500元／平方米，2200元左右的居多；主力户型为二房二厅一卫和三房二厅二卫，面积在９０－１２０平方米和100-130平方米左右。结论二:中华南现有的房地产项目以多层居多，由于本区域供地体量不大，所以目前中等体量楼盘项目居多使项目产品类型较为单一，所以本项目必须在客户类型、项目特性、产品类型上与周边产品进行有效的区分，充分的实施差异化竞争。市场研究小结结论三：由于项目位于冀南新区范畴所以本区域的楼盘一般情况下均选择现代感比较强的外立面。本项目由于要突出现代人文气质，所以建议在设计上可以同这些项目进行一定程度的区分。结论四：目前本区域可供应的土地地块不多，几块新出让土地，且大多数并未进入开发阶段，与本项目工期相近的项目目前只有一二个，这样就说明，项目在本区域未来的竞争对手并不多。市场研究小结结论五：中华南各项目的主力户型面积普遍在90—130平方米左右，以三房两厅两卫为主；本项目可通过中大小户型多选择的塑造来作为奠定本项目的形象定位。结论六：根据本地段竞争对手，主力售价应在2100-2300左右（均价2200左右）,本项目要在均价上上调100-300元/平方米的压力是客观存在的。市场研究小结结论七：本区域的主要客户偏重于中低端市场，以一次置业客户群为主,其售价在目前冀南新区市场也处于中游。结论八：除一般性初次置业的客户外，项目周边的企业/学校/邯郸市的投资客等是我们项目主力目标人群，另外周边的市场经营户以及周边乡镇的个体经营者也是一个重要的目标客户群，以及在外地务工人员。市场研究小结结论十：本区域内部分项目的去化情况良好，品位较好价格合理的项目尤为出色，相反，一些定位不是十分突出的项目的实际去化情况反而并不十分受市场欢迎。如–南国风光项目结论十一：本区域内各项目的产品情况以多层为主。市场研究小结一句话概括：市场竞争越来越激烈，传统的开发模式和营销模式将在市场竞争中难以成功。市场研究报告项目分析项目概况项目总建筑面积一期约6万平方，主要以多层住宅为主。项目鸟瞰图项目概况项目经济技术指标：项目数值规划用地㎡规划总户数约户规划总建筑面积（一期）60000㎡住宅面积㎡商铺面积㎡停车位个项目SWOT分析项目优势：1、交通区位优势明显：项目在冀南新区板块中占据较有利的区位位置，距离邯郸市中心较近，交通及教育系统比较完善。2、较高的性价比：由于多层住宅市场供应减少，一期项目100%为多层结构，在性价比上会有较大的优势。项目SWOT分析3、合理的户型配比及设计：在户型设置上主要针对首次和二次置业者的共有需求，在面积及比例上进行控制，在户型设计上要做到稍领先同类楼盘。4、优势的营销推广提升附加值：在该区域市场中，除了南国风光项目住宅部分做的比较到位，提升了项目的附加值外，其他楼盘主要以价格作为主要卖点，项目的形象包装不鲜明，给人以“质低价廉”印象。本项目要一定程度上跳出多层住宅“质低价廉”的做法，重点提升“性价比”项目SWOT分析总结：区域内较好的位置,自然环境条件及产品规划是项目的硬件优势，合理的户型设计及配比是项目需要前期控制的市场优势。通过营销包装提升项目的软优势。地段挂帅,多层为王项目SWOT分析项目劣势：1.项目现在为期房，在同区域内没有明显优