鹰城集团联盟鑫城项目营销策略——鹰城未来城市名片城市因我更加辉煌地产资料大全www.cg35.cn目录第一篇市场分析第二篇项目分析第三篇物业建议第四篇项目定位第五篇营销策略第六篇价格策略??????地产资料大全www.cg35.cn第一篇市场分析地产资料大全www.cg35.cn宏观市场年月日，九部委国六条细则2006524年政策年月国八条年月日，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》“”20053.1620054200551年月日第一次调息“”20041029中国房地产发展何去何从？利好利空房地产需求旺盛消费者预期看好中国经济持续增长整体经济形势向好中国城市化进程加速地产资料大全www.cg35.cn时间一旦实施对部分缺少资金实力的开发商打击非常严重建议取消房地产预售制度，商品房封顶后方能取得预售许可证部分开发商已经感受到政策的压力央行《中国房地产金融报告》月月78遏制投机炒作，控制价格上涨过快对置业者消费预期产生较大影响部分客户开始观望市场七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》依法制止炒地行为期房禁止转让，遏制投机炒作行为（购房不足年转让收取全额营业税）2国八条“”影响宏观市场抑制置业者购房预期加强土地管理、控制房价、完善租房制度、加强金融监管、整顿市场稳定房价、调整土地供应、住房结构、引导合理消费，规范市场政策3.16对部分区域购房者提高置业门槛调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率年年20052004抑制需求，打击炒作月月月月月月月月1112123456政策调整力度对个人贷款影响比较小可以看出，国家对控制房地产价格上涨过快、投机炒作的态度是坚决的，但采取的措施相对比较温和，目的希望房地产在一个平稳的、健康的平台上稳步发展。试探性调整，试探市场反应变化央行第一次加息一年期基准利率上调个百分点0.27月地产资料大全10www.cg35.cn即使被称作中国房地产地震、楼市猛药的六一大限，在经历短短三个月的痛苦期后，全国各区域均产生了明显的抗药性：房地产市场普遍回暖，甚至北京、广州、深圳等城市出现大幅上涨。“”“”2005“”上有政策，下有对策２００６年５月２４日，九部委又颁发了诠释国六条细则的十五济猛药“”地产资料大全www.cg35.cn关注２：关注１：月日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例的规定。619070%6130%9020%地产资料大全www.cg35.cn鹰城市场鹰城概貌：平顶山市于年经国务院批准设立建制市，位于河南省中南部偏西。现辖汝州、舞钢两个县级市和宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县以及新华、卫东、湛河、石龙四个区。总面积平方公里，其中市区面积平方公里，总人口万，城区现有人口规模万，列入全国大城市行列。平顶山区域资源丰富，交通便利，是一座以能源、原材料为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工为主导的新兴工业城市。1957788245347091.2地产资料大全www.cg35.cn市场案例项目早在年，就曾质疑过该项目的建筑规划，这样的设计规划，如果是在其他城市，必定是死盘，但是在平顶山却神奇的快速销售，分析其原因，主要是：凯撒广场是平顶山典型的商业运营失败案例，项目到目前为止，一楼仍有大量剩余商铺仍未招商，楼大部分空余，投资者的投资得不到回报，在鹰城市场造成极为恶劣的影响。2002-2003“”“”2凯撒财富购物广场地产资料大全www.cg35.cn市场案例项目一朝被蛇咬，十年怕井绳！置业者被忽悠了！平顶山的置业者还没有商业地产的投资经验！而且可以判断；他们很难被再次忽悠了！地产资料大全www.cg35.cn市场案例项目华府广场用地面积万平米，总建筑面积万余平米，其中商业面积达万平米。其由栋层酒店式商务公寓、栋层的小高层住宅楼和栋层物业管理中心组成。1.984.211821113华府广场地产资料大全www.cg35.cn华府广场的住宅、公寓目前销售比较成功，基本售馨，目前商业尚未开始销售。该项目的营销包装比较到位，销售中心位置好，规模大。围墙包装形象也比较到位，并在周边主干道设置路旗包装、室内公交车车体包装等。项目的销售接待非常差，销售人员的基本销售礼仪匮乏，项目介绍不到位。地产资料大全www.cg35.cn鹰城房地产市场概述、房地产市场起步较晚，近两年增长势头迅猛、本地一些有眼光的发展商不断吸取发达城市开发经验，开发水平不断提高、外地一些有实力的开发商进入平顶山市场，带来先进的开发理念、在开发、销售模式上普遍向发达城市学习，但仍然非常笼统、粗糙、个别不良开发商带来的负面影响带给投资者心理阴影、产品同质化严重，造成非理性竞争123456地产资料大全www.cg35.cn1、城市化进程加速，房地产发展前景广阔；2、煤炭形式看好，经济持续增长，拉动房地产需求；3、房地产发展逐渐走向差异化，开发销售环节更加细化；4、置业者消费水平提高，眼界不断开阔，消费趋于理性；平顶山房地产市场发展趋势预判地产资料大全www.cg35.cn区域市场状况和平路商圈项目所在区域项目所在区域是平顶山市传统的饮食街，现在正在进行街区市政改造。地产资料大全www.cg35.cn该区域位于平顶山市目前最大基本上也可以说是唯一的商圈（和平路商圈）边缘。和平路商圈向东不断发展已经延续到繁荣街、优越路，向南到开源路与建设路交口，向北到达矿工路，向西基本到达体育路全线。基本形成了以体育路、中心路、开源路、和平路、优越路为主商业街的三纵两横格局的商圈体系。在该商圈内又分布了数家百货大买场，以中原商场为龙头，以中心商城、万家、商业大楼为骨干的商业体系，构成平顶山目前的商业核心。“”地产资料大全www.cg35.cn目前平顶山人的购物习惯基本是在这个商圈之内，位于这个商圈之外的大商场，存活难度比较大。地产资料大全www.cg35.cn项目区域位于大商圈边缘、历史人脉、文化资源底蕴丰厚、该区域是商圈向外延续的首选地段，未来市场商业价值极高。联盟路市场是平顶山市最早最有名的饮食街之一，提起联盟路袁记牛肉拉面，几乎无人不知，无人不晓，早几年的刷羊肉也曾经风靡一时，餐饮业从最早的联盟路大棚市场向西不断发展，形成目前的联盟西路接连接光明路的规模餐饮街，向东是体育路商业街、和平路商业街，该区域已经形成目前平顶山市最为繁华的商业街。“”联盟路历史渊源：地产资料大全www.cg35.cn联盟路平顶山未来的南京路联盟路区域、文化宫整体改造，使我们从新审视区域的商业价值，政府有信心把该区域打造成为新的鹰城商业核心。“”——““地产资料大全www.cg35.cn联盟路有无可能成为平顶山市新的商业中心？我们的答案是：联盟路绝对是未来鹰城新的商业中心！、政府的决心市政的区域改造是该区域成为核心的前提条件和强大支撑、商业的自然延续联盟路位于传统商圈边缘，自然连接延续商圈人气、文化底蕴，与和平路商圈一脉相承12所以我们只是延续该商圈，而不是从新打造新的商圈。地产资料大全www.cg35.cn在平顶山，未来的联盟路、和平路商业街，商业龙头谁能担当？从商业街的发展来看，每一个商业街都有自己的商业龙龙头大型商业，区域的地标性建筑，并在这里形成强大的场，高度聚集人气，联盟路也不例外！深圳华强北赛格广场天津步行街劝业场上海南京路恒隆广场——“”——————地产资料大全www.cg35.cn第二篇项目分析地产资料大全www.cg35.cn地块位置本案地产资料大全www.cg35.cn项目指标项目总占地面约亩（万㎡），项目位于矿工路与联盟路之间，呈反的不规则形状。402.67“L”地产资料大全www.cg35.cn地块红线图地块现状目前项目拆迁还未完成地产资料大全www.cg35.cn项目分析SWOT势劣大最胁威在潜：（威胁）、市内其他区域类似项目的价格竞争、周边项目的竞争、政策风险T123：（劣势）、地价劣势、容积率劣势、产品劣势W123势优心核会机心核：（优势）、地段优势、人气优势、营销优势：（机会）、煤炭行业景气，平顶山发展迅速、联盟路区域改造提升项目价值、通过高水营销策划，与其他项目产生对比我们的优势在哪里？我们的劣势在哪里？我们的项目市场的机会又在哪里？我们的市场威胁在哪里？S123O123地产资料大全www.cg35.cn如何发挥项目的优势，规避或减小项目劣势？如何把握项目眼前的机会，消弱威胁？下面我们将通过项目具体操作思路来逐步解答上面的问题。地产资料大全www.cg35.cn第三篇物业建议地产资料大全www.cg35.cn项目规划建议充分利用现有政策做高容积率，增加建筑面积，降低楼面地价尽量增加商业面积，提升土地价值充分考虑不同物业间的相互影响、人流交通合理分配物业比重，尽量符合市场需求住宅与商业并重，所有物业是不可分割的整体，需统一运作原则：地产资料大全www.cg35.cn社区住宅商业步行街酒店公寓商务办公大型商业体居住公寓方案：1地产资料大全www.cg35.cn大型商业入口商业前广场地下车库入口住宅入户大门大型商业入口邻街商业门面（内外开门）商务、酒店公寓入户大堂地下车库入口地产资料大全www.cg35.cn公寓入口精品小商业街商业步行街住宅步行入口平台天桥地产资料大全www.cg35.cn方案的建筑面积估计：大型商业体单层面积约为㎡，按四层计算约为万㎡商业步行街面积约为万㎡商业总面积约为万㎡住宅、公寓、办公等面积大约为万㎡15000-60002-2.513-3.58-