紫光明珠产品定位研究报告紫光明珠产品定位研究报告Violetpearlproductpositioningresearchreport河南东辉置业有限公司二0一0年六月目录目录?原阳城市分析原阳城市分析?原阳房地产发展状况分析原阳房地产发展状况分析?项目基地分析项目基地分析?项目产品规划建议项目产品规划建议?项目开发计划建议项目开发计划建议第一篇：城市篇欲把控项目，必先熟知区域；欲了解区域，必先读懂城市；县情县情constituted原阳县南临黄河，位于新乡市南端，古因张良刺秦闻名于世，今以原阳大米享誉华夏。全县辖6镇11个乡，人口71.4万，区域面积1329平方公里。区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横穿东西，自县城3分钟车程进入全国交通主干网，25分钟车程抵达郑东新区，40分钟车程抵达新郑国际机场。原阳经济原阳经济YuanYangeconomy2008年原阳县基础经济指标分析（数据来源：国家统计局）总人地方财政人均财居民存人均存款县市GDP(亿元)人均GDP（万人）(万元)（元）（亿元）（元）原阳县66.1064.1398811710025927.1241032008年原阳与省级贫困县经济指标对比分析（数据来源：国家统计局）08年底总人口地方财政(万居民存款（亿县市GDP(亿元)人均GDP人均财政（元）人均存款（元）（万人）元)元）原阳县66.1064.1398811710025927.124103濮阳县107.86144.32138503438932049.684606舞阳县56.9575.41142132025235631.935607方城县102.8490.2597642370223135.403442罗山县71.4973.02125531270017853.187438潢川县80.4098.90148942022025244.795571商水县115.2284.0780451582313845.223925郸城县131.36101.3984682009615351.863948泌阳县97.6082.5895402036920936.533742原阳经济结构分析原阳经济结构分析YuanYangYuanYangeconomiceconomicstructurestructureanalysisanalysis2008年新乡各县域经济结构对比分析县域GDP第一产业百分比第二产业百分比第三产业百分比获嘉县4733389926520.97%25633454.15%11773924.87%原阳县64126417198426.82%29326545.73%17601527.45%延津县56322514436125.63%27588248.98%14298225.39%封丘县58336921846537.45%20424335.01%16066127.54%长垣县109278618156816.62%52614948.15%38506935.24%卫辉市66398014049721.16%27791541.86%24556836.98%辉县市151574522641514.94%97584364.38%31348720.68%2008年原阳县产业结构分析观点：第三产业,第一产业,27.45%26.82%从总体来看作为产业结构的刚性产业---工业落后，但原阳作为依托郑州和新乡交通要塞工业产值落后其它县域，原因是政府责任和对外招商引资形象的宣传。这也是房地产塌第二产业,45.73%陷区的原因之一。原阳交通分析原阳交通分析----------YuanYangYuanYangtraffictrafficanalysisanalysis郑州与原阳卫星鸟瞰地图原阳城区平原新区发展路线图郑州市区郑州平原新区原阳三者均在50分钟以内车程，由于行政区域的权属和黄河分割，无论经济还是还是意识造就了两个世界。造成这种结果的原因不是黄河而是政府和当地的人们开放意识。塌陷是暂时得，崛起是必然得！廊坊效应给我们廊坊效应给我们的的启示启示----------YuanYangYuanYangtraffictrafficanalysisanalysis这是一个离京城很近的城市，这是一个在行政权属上归河北的城市！4年房价跳了4倍！中国的城市化运动往往就是简单的复制！原阳交通分析原阳交通分析----------YuanYangYuanYangtraffictrafficanalysisanalysis随着郑州市的北移东进，黄河各个大桥的新建原阳从经济的低谷崛起时有可能的。房地产作为城市规划的前沿，必将先行兴起。最近桥北“黄河春天”就是一个佐证。同样一亩地黄河南岸已经达到300万/亩，这里是15万/亩，倍数差20！一桥飞架南北天堑变通途！原阳区域原阳区域------------YuanYangYuanYangtraffictrafficanalysisanalysis行政居住区农场城市广新区店商务区酒老城区医疗行路本案西设建大工业区道结论结论?原阳原阳守着函谷关守着函谷关不不会发会发财的财的草根青草根青年。年。?原阳原阳依托依托大郑州大郑州傍上傍上平原新区是平原新区是趋势也趋势也是必是必然然。。?原阳经济原阳经济崛起发展崛起发展在于在于招招商商引引资，资，否则否则经济经济塌陷任然会持塌陷任然会持续续一个一个阶段阶段。。?原阳原阳开放开放意识是意识是决决定一定一切发展切发展中中最重要最重要的元的元素素。。关键词：迷茫、封闭、前瞻、政府结合本案的观点：一个潜力的区域，一个经济塌陷的区域、一个消费水平低下的区域，对本案是机遇也是挑战，俗话说“快一步是烈士，快半步是勇士”。伴随着城市的发展掌握开发节奏是关键的关键！！！第二篇：房地产篇原阳原阳房价房价为为什么出现坍陷？什么出现坍陷？城市化进程人口及密度收入房价城市建设市场投放量政策原阳人口分析原阳人口分析2008年原阳与其它县市二、三产业就业率对比新乡各县市人口密度对比分析1.000.9090.00%80.00%0.8070.00%0.7060.00%0.6050.00%0.5040.00%人口密度30.00%0.4020.00%0.3010.00%0.200.00%新乡县获嘉县原阳县延津县封丘县长垣县卫辉市辉县市0.100.00二、三产业就业率81.84%51.23%50.19%42.64%45.31%49.17%39.35%54.72%新乡县获嘉县原阳县延津县封丘县长垣县卫辉市辉县市人口密度0.880.850.500.490.610.760.560.40人口密度底，矿产及高附加值产业少，即便是从业人数高，但产业附加值低！原阳政原阳政府及府及人民人民收收入入状况状况原阳县政府财政状况分析（万元）新乡各县域人均存贷款状况（元）16000.0014000014000.0012000012000.0010000010000.008000.00800006000.00600004000.00400002000.00200000.000新乡获嘉原阳延津封丘长垣卫辉辉县新乡县获嘉县原阳县延津县封丘县长垣县卫辉市辉县市县县县县县县市市财政收入4760113046171001921615199400072519170168人均存款14502.7271.94112.74724.14664.410120.6443.48584.3财政支出77047526458208265398855769602475016122458人均贷款15099.4879.94369.95634.42117.77024.64841.74494.2政府收入微薄就会对基础设施投资及城区改造放缓或者停滞。居民收入低下对购房消费购买力不强。人均贷款率偏低是当地人消费观念有待于培育。亏损的政府，清贫的百姓！政府没有把经营城市来作！居民还没从农本位思想解脱！原阳原阳未未来城市来城市化化进程分析进程分析房价1300原阳城区房价1800平原新区房价4500郑州市区郑州平原新区原阳一个县域两个中心，受平原新区的开发必然造成原阳城市化进程的张力向平原新区靠拢！中国城市中国城市化化进程的进程的规律规律整个中国在进行前世未有一次人口迁徙运动！！！一线城市人移居海外省城人进一线城市地级市人进省城村乡人群进县城县城人群进地级市乡乡购房购房目的目的县县购房购房目的目的区区购房购房目的目的教育教育、、改善环境改善环境、、教育教育、、改善环境改善环境、、城市名城市名片片、、教育教育、地、地进进进进配套配套进进配套配套段段县县购房购房目标区域目标区域区区购房购房目标区域名目标区域名校校省省购房购房目标区域名目标区域名校旁校旁、新区和、新区和旁旁、新区和、新区和繁繁华地华地繁繁华地华地段段名名校旁校旁和新区和新区段段原阳城市原阳城市化化进程人口进程人口移动趋势！移动趋势！原阳平原新区随着原阳城市原阳城市化化进程人口进程人口移动趋势！移动趋势！原阳平原新区原阳城市原阳城市功能功能分析分析------------行政居住区现有商圈农场城市广新区店商务区酒老城区医疗行路本案西设建大工业区道造成原阳造成原阳房房产产价格坍陷价格坍陷的结论分析的结论分析11、、整体收整体收入水平入水平偏低偏低。。22、财政、财政收收入入低低，造成城市，造成城市建设滞后建设滞后，城市，城市建设建设之之后后，造成刚，造成刚性需求性需求不不能能有有效释放效释放。。33、地域的、地域的特殊性特殊性造成县域高端造成县域高端客客群群向向郑州郑州、新乡、新乡移动移动。。44、产