西安木塔寺项目市场背景分析ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd12007.7.7研究框架经济经济介绍西安市概况及经济发展状况，分析项目的宏观经济背景商业介绍西安市零售业的现状，为项目商业的运营提供数据支持地产介绍西安市房地产发展的情况，为地产项目的开发提供决策支持竞争介绍西安市现有及潜在竞争项目，竞争为本项目的定位策略提供参考ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd21.1西安——西北的“门户”和“枢纽”◆西安，是新欧亚大陆桥——陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线公路网大北京经济圈中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯，是西安大上海经济圈陕西省关中城市发展轴和南北成渝经城镇发展轴的交点，其区域价济圈西北经值不可忽视，在新一轮区域平济板块的门衡发展的战略指引下，西安的户战略价值越来越凸现。ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd31.2西安市社会经济概况?西安经济日趋成熟，国内生产总值自2000年以来趋于平稳快速增长，近六年平均增长率平均保持在13.6％的水平。西安GDP的增长水平明显高于全国GDP年增长9％的水平。国民生产总值的快速增长反映了西安的城市经济发展的活力。16001450.0214.40%14001270.1414.16%14.20%14.00%12001095.87940.413.80%1000823.513.60%734.8613.51%13.50%80013.40%GDP总额（亿元）13.30%13.20%增长速度60013.10%13.10%13.00%40012.80%20012.60%012.40%200120022003200420052006ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd41.2西安市社会经济概况?西安市人均GDP介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。若按照人均GDP13%的年平均增长速度，西安市人均GDP达到8000美元约需15年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的投资潜力。2500016.00%14.00%2000012.00%1500010.00%人均GDP（元）8.00%增长速度100006.00%4.00%50002.00%00.00%200120022003200420052006ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd51.2西安市社会经济概况?2006年西安国民经济继续保持快速增长，社会消费品零售总额达人民币776.2亿元（等于同年西安市国内生产总值的53.5％），增长16.5％。另据最新统计，至2007年10月底，西安市累计实现社会消费品零售总747.48亿元，同比增长18.3%，高于全国2.2个百分点。表明零售商业消费仍是带动西安市经济增长的主要动力。从行业看，零售业实现零售额507.38亿元，同比增长22.3%，高于行业平均水平；住宿和餐饮业实现零售额69.18亿元，同比增长18.4%。900776.2800700666.48578.6600502.65459.76500406.21社会消费品总额（亿400元）3002001000200120022003200420052006ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd61.2西安市社会经济概况?西安市城镇居民人均可支配收入自2000年以来，处于平稳上升之中。2006年比2000年增长了62.6％，从人均可支配收入的增长幅度看，自2001年以来，增幅逐年提高。西安城市居民人均消费支出虽有起伏，但保持年均递增6.7%。随着西安市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，人们对商业网点的布局、购物环境及商品质量提出了更高的要求。120001090514.00%13.26%962812.69%1000012.00%8544774810.27%718410.00%800067057.85%8.00%60007.14%6.00%5.36%40004.00%20002.00%00.00%200120022003200420052006城市居民人均可支配收入（元）增长速度ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd71.2西安市社会经济概况?2006年全年共接待海内外游客2738.7万人次，比上年增长13.0%，其中海外游客86.7万人次，增长11.8%。全年实现旅游总收入204.3亿元，增长14.5%，其中外汇收入4.67亿美元，增长14.2%。民航旅客吞吐量937万人次，增长18.0%。除2003年受非典影响境外旅游人数有较大的降低外，2000年来境外旅游人数保持稳步增长，每年平均人数70万人左右，近年国内旅游人数有较大增长；旅游人均收入基本保持稳定，境外4,000元人民币每人，国内750元人民币每人。随着西安市近年旅游服务水平的提高，西安旅游收入增长潜力巨大。250300025002002000150150010010005050086.7067743465780200120022003200420052006旅游业收入（亿元）旅游外汇收入（亿元）国内旅游人数（万人）境外旅游人数（万人）ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd81.2、西安进入高速城市化阶段初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段城市化水平20406080100向小康过渡恩格尔最富裕小康温饱绝对贫困系数%30394960城市化水平50%40％70％90％人均GPD246011003000-500030000（美元）第三产业45.72%34.74%超过60％接近80％恩格尔系数34%37.1%31%左右小于30％类比城市西安中国北京、上海东京、纽约从上表可以看出西安的人均GDP已超过2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd91.3西安市宏观经济分析?GDP增长速度超过全国平均增长速度，国民经济处于高速发展时期，其中房地产业增长速度略高于同期GDP增长速度。?西安作为西北地区最大的工业城市，较大经济规模有利于吸引外来投资者，也促使中外商家更加积极开拓西安商业市场，这对项目未来招商极为有利；?西安近年旅游资源丰富，旅游收入增长潜力巨大，旅游业繁荣也促进了西安商业、娱乐业，这在一定程度上使项目有更多的业态选择，同时丰富的业态也刺激了更多的旅游消费人群；?近年西安市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们对商业网点的布局、购物环境及商品质量提出了更高的要求；这促进了住宅房地产的发展、商业消费需求的增加，也带动了中小型企业数量的增加，本项目有机会在写字楼、商业物业方面有较大的市场发展空间；ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd101.3西安市宏观经济分析但是不可否认，西安城市经济发展的劣势也属客观存在的，主要体现在：?经济基础比较薄弱，经济总量不大。?城市化进程处于加速发展阶段，相对于国内其他大城市，城市化水平不高。人均收入虽然在快速上涨中，但目前水平仍较低，城市居民消费能力较弱。ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd112.1西安市商圈分析钟楼商圈高新商圈小寨商圈ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd12西安市主要商圈对比商圈钟楼商圈小寨商圈高新商圈位置明城墙以内，西安城市中心西安城南的教科文大区科技路和高新路的交界地带商圈传统核心商圈钟楼的“副中心”和新兴商圈，高档商圈定位“次商圈”辐射辐射强，日人流量50万辐射极强，以年轻人辐射低，以区域消费为主人流量为主，30-50万人次优势全市商业最繁华的地段和居多区域的核心位置，区域产业水平高，民购物的主要集中地，百货人气旺，中低档价位的消费档次高，商业缺乏，店数量占据了西安百货店时尚休闲类购物为主潜力巨大1/2以上弊端交通不畅，车位有限，购物经营档次偏低购物环境相对较好，硬件环境较差，业态比例不均衡硬件配套落后设施仍有缺陷典型百盛、开元商城、世纪金花好又多、百盛世纪金花、金鹰百货、商业、海大春天百货等易初莲花租金高较高，水平225-550元/平米/月ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd13钟楼商圈主要商家北大街商场主题性商场6,000瑞奇服装城主题性商场900时尚广场主题性商场1,200国美电器主题性商场10,000103,000金花购物广场主题性商场270,000开元百货百货立丰百盛主题性百货17,000百盛购物百货31000好又多超市5,300国美电器电器25,000美仑家居8,000王府精品专业商场689唐人街百货80,0001,800华侨商场专业商场上海城百货30,000雅典娜潮流街专业商场550中大国际主题百货2,600太平洋百货主题百货3,000海大春天主题百货8,000外贸主题商场6,000中汇百货8,000ShanghaiHomevalueHolding(Group)Co,.Ltd14典型商场之开元商城开元商城开业于1996年6月，地处西安市商业繁华区——钟楼东南角，北临东大街，营业面积10.3万平米，年营业额超过20亿元。开元商城定位为“