谨呈：深圳市中洲粤华投资有限公司龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议世联地产2010.4.28商业声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司之龙溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。报告目录：1、宏观政策2、基础背景3、客户分析4、案例借鉴5、产品定位6、项目规划7、旧改补偿建议8、动态经济测算1宏观政策房地产大势何去何从?宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增长,房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。252000新增人口（万）人口红利——未来20年自20150015出生率(%)1000住型需求人群将集中在1080、90年代出生的人群，这5500段时间恰好是中国人口增长的0019761979198219851988199119941997200020032006一次高峰期人口需求总量40人均可居住面积80%350新增需求140300城市化率315城市化加速——2020年新3060.0%60%25045.7%200增城市人口将达3亿，带来2040%150175140亿平米的新增需求1020%1005000%020082020E20082020E26万亿收入的结构性增长——全球富裕客户（200,000）2025E191751.19.92.6麦肯锡预测，到2025年中上资大众富裕客户（100,001-200,000）产阶级人均可支配收入将增加中上中产阶层（40,001-100,000）12万亿，按照国际15-20%的200524.215.450.5下层中产阶层（25,001-40,000）住房消费比，可新增住房消费贫穷阶层（25,000）1.8-2.4万亿0204060801005万亿宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律影响因素影响因素时时时时间间间间市市市市场动场动场动场动力力力力期房价格期房价格期房价格期房价格投投投投资资资资者者者者自自自自住住住住者者者者幅幅幅幅度度度度土土土土地地地地现现现现房价格房价格房价格房价格投投投投机机机机者者者者政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳定房价决心坚定。时间2007-2008年2009-2010年?全面缩紧甚至停止二手房房贷?二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率?取消加按业务；贷款审批手续严格，1.1倍；三套房以上不予办理按揭；?两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；金融?二套房贷首付四成以上，利率提高基?商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三政策准利率1.1倍；套及以上住房贷款；?明确第二套住房以家庭为单位；?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险?七次上调金融机构人民币存贷款基准缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。利率.?2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申，“利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。?2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。调控力度更大，表明了政府的决心。结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大,出招谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。月份2007-2008年2009-2010年?全面缩紧甚至停止二手房房贷?二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍；?取消加按业务；?两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；?金融贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭；?商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以政策?二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍；上住房贷款;?明确第二套住房以家庭为单位；?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证?多次加息及上调准备金率明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。?首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，土地?深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价特殊项目可以约定在两年内全部缴清。政策?加大闲置土地回收力度，加大保障房的供给?即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。?对深圳房地产广告进行全面检查；?执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳合同现象；?深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等?国家八部委联手查中国房价暴涨因素，深圳市13个部门联行为；合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；?“粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时，行政?住宅限外令?现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售手段开盘方案；许可证。此外，房地产开发企业取得预售许可证后?取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式禁止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方明码标价。案和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不?地方可限定购房套数.得囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本?地方限价政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚决，市场进入一个理性发展时期。1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临地方。政中2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给府央政不足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上府涨，也是导致本轮调控的主要原因。2、这次调控中央和地方政府都会出政策，政策会更彻底、措施会更坚决。在中央态度很明确，地方政府面临着两年换届改选，而银监会的配合也很好的情况下，地方政府会像竞赛一样的出招、交流，跟08年相比打压更彻底。将来会不会对竣工时间要求，对价格要求，这都有可能是政府下一步出的狠招。而且这次出的政策有可能是长期持续执行的政策每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期也不同。07-0809-10经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着国际金融危机大背景，虽中国经济基本力于经济转型的筹备，各项政策剑指经经济实体面数据向好，但政府仍心存顾忌济增长着陆政府采取密集严厉的金融调控政策，打政府仅针对房地产市场进行调控，目标击整个经济实体的过热，不仅重创房地调控政策十分明显，旨在“部分城市”的“过快产市场，更导致股市的大跌，彻底拉紧增长”，重点是解决“民生问题”，是了热钱刺激下的经济增长势头为了缓解社会主义制度下的生计问题供应量巨大，成交量低迷由于前一个周期政策导向和施工周期的供求关系市场严重供过于求原因，目前和未来半年的市场供应走低，需求持续旺盛，供不应求。地产商纷纷开工，调控政策的出台增加由于上半年市场已将存货消化，地产商了开发商的开发成本，对资金的运作提资金压力目前资金相对充足。出了更高的要求，导致资金链紧张?08年调控是政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件；?本次4.15调控更多是政治层面的“专项打压”，是作为社会主义政府解决社会民生问题的手段；2007年经济过热，房地产市场“水涨船高”2007-20082007-2008年的调控年的调控关关键词键词--------““经济经济过热过热””2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”，稳定房价成为政府保证民生的重要工作。20102010年的调控年的调控关关键词键词--------““民民生生””Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？调控周期与国内经济基本面相关：08年经济形势的逆转导致房地产政策实现了从调控到提升。09年四季度以来，深圳全市经济总体运行态势良好，各项经济指标均有不同程度的增长。08年四季度-09年四季度深圳GDP累积增幅走势09年2月-10年2月深圳市社会消费品零售总额累计走势亿元GDP累计同比增幅本年度累计累计同比增幅亿元250014%300018%16%12%2500200014%10%200012%15008%10%15008%6%100010006%4%4%5005002%2%00%00%09.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.208年第四季度09年第一季度09年第二季度09年第三季度09年第四季度08年四季度-09年四季度深圳市GDP走势09年2月-10年2月深圳市固定资产累计投资额走势本年度累计累计同比增幅GDP环比增幅亿元180018%亿元160016%250030%140014%200020%120012%150010%100010%0%10008008%-10%6006%500-20%4004%0-30%2002%08年第四季度09年第一季度09年第二季度09年第三季度09年第四季度00%09.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.21、深圳市09年四季度各项经济总量指标均实现了稳步增长，其中GDP总产值为2336.1亿元，环比上升4.6%，同比增长6.4%。2、2010年1-2月份，全市实现累计固定资产投资额为160.6亿元，累计同比增长8.3%；1-2月份实