2011年淄博项目住宅营销推广计划老体育场&鲁中宾馆2011年2月目录第一部分目标设定第二部分市场分析第三部分项目背景第四部分营销计划第五部分费用预算第一部分目标设定一整体目标华润淄博项目各年销售面积与销售金额预计老体育场地块鲁中宾馆地块每年销售面积合计每年销售金额合计时间销售面积（平销售面积销售金额(万元）销售金额（万元）（㎡）（万元）米）（平米）20112700015660478503180974850474692012471002923069300484951164007772520139910084373691908330116829016767420145530061274119360126494174660187768201526000322407642092012102420124252合计254500222777382120382111636620604888老体育场项目鲁中宾馆项目二年度目标2011年预计住宅销售面积7.5万平米，实现销售额4.7亿。（标红部分为暂定推售楼座）1135+90+120+140+100+110+110+1140+130+110+110+11135+90+120120+90+135140+130+110+110+1100+14020+130+120+90+13120+100+100+13050+1204180+180+170+190190+170+180+1805140+130+110+110+110+130120+100+10120+100+100+1200+120220+190+190220+190+190+220+220180+170+170+180140+130+110+110+14170+135+130+1105+170220+190+190220+190+190+220+220135+90+90+140+130+110+110+1120+100+100220+190+190220+190+19040+110135180+170+170+180+120+220+220220+190+190220+190+190+220+220140+130+110+110+14120+100+1000+110135+90+90++12032135180+170+170+180老体育场鲁中宾馆地块，33层140+130+110+110+14地块，300+110135+90+901层+135第二部分市场分析一新政研判2011年1月26日，国务院常务会议再度推出“新国八条”；政策影响力：“限贷、限购、问责”行政调控手段，会迫使楼市短期内成交量大幅下降。2011年1月21日，济南出台限购令；2011年1月29日，青岛出台限购令；目前，全国限购城市（北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州）增加到24个。金华永康成为首个限购的县级市。2011年的限购是地方政府实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房价，而在于防御未来房价的过快上涨。随着通胀压力的增大，以及市场旺季的到来，限购政策将有可能进一步蔓延到房价表现激进的三四线城市。二城市解读-整体规划?淄博市辖5个市辖区、3个县，即张店、淄川、博山、周村、临淄五区和桓台、高青、沂源三县。?根据《淄博市城市总体规划（2006－2020）》确定，淄博市城市性质为：山东省区域性中心城市、现代工业城市。?在《淄博市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，将按照“中心凸显、十字展开、组团发展”的总体思路，建设承东启西、辐射鲁中、独具特色的区域性现代化中心城市。?所谓“中心凸显”，即强化中心城区建设，“拓展西、北，改造东、南，提升中部，衔接周边”，打破行政区划界限，集中力量规划建设现代化水平高、辐射带动能力强的中心城区。”?张店区力争取得突破式发展，把淄博中心城区打造成为集商品贸易中心、现代物流中心、消费娱乐中心、现代商住中心和商务信息中心为一体的鲁中商都。产业布局桓台县高青县农副产品加工基地以农副产品加工及，建筑之乡轻纺化工为主临淄区周村区国家重要的石油化是丝绸、轻纺工业工基地基地，商贸名城淄川区张店区以建材为主的原材主城区，医药、硅酸盐料工业基地，商贸、化工、工业陶瓷等行中心业的重要科研基地博山区机电、陶瓷、琉璃沂源县及新材料工业基地以轻工业为主房地产市场区域板块北部片区代表楼盘：中润华侨城、名尚城市广场、上城名府、盛世名苑、天府名城、弘韵豪庭区域价格平台：5500-6500元/㎡东部片区代表楼盘：盛世新东城、和谐佳园二期区域价格平台：4500-5200元/㎡。客源：多以周边人群为主。西部片代表：苑、紫区楼盘龙凤园5000-6000/域价格平台：元区㎡中心片区代表楼盘：黄金国际、兴业家园、蓝钻国际、尚城领域、丽水景苑、都市名苑、颐景园区域价格平台：6000-7000元/㎡南部片区代表楼盘：盛世康城、阳光地带二期、齐盛花园、南苑绿洲等区域价格平台：4500-5500元/㎡三区域市场-张店板块划分【西五路】张店区以西五路为界，以东为老城区，以西为新城区张店区以西五路为界，以东为老城区，以西为新城区张店板块特点西部新城区：东部老城区：?城市规划：新区市政规划起点较高，道?城市规划：区域市政规划较早，道路交通拥路交通畅达，城市界面良好；堵情况现已较为严重；?自然环境：空气质量较高、自然环境良?自然环境：区内多数企业已外迁，但短时间好，基本未受到污染；内仍难扭转市民心中区域环境较差的印象；?教育配套：教育配套完善，区域内集中?教育配套：中小学数量较少，硬件设施相对了淄博的知名重点学校；老化；?商业配套：商业配套匮乏，居民日常购?商业配套：商业发展极为成熟，在淄博市民物仍需到东部老城区；心中占据着不可撼动的地位及影响力；?医疗配套：医疗配套较少，居民就医仍?医疗配套：医疗事业发达，为市民就医的首需至东部老城区进行。选区域。张店住宅历年销售面积??统计统计淄博市房地淄博市房地产历产历年年销销售面售面积积情情况况，，张张店店区区占淄博市房地占淄博市房地产产市市场销场销售面售面积积的的49%49%。。张店住宅历年销售均价?纵观张店区历年销售均价情况，具备预测未来销售均价的可能，其平均年增长率为15%。??20102010年高端住宅均价部分突破年高端住宅均价部分突破60006000元元//㎡，超整体均价㎡，超整体均价40%40%。。张店高端住宅2011预计供应量??20112011年高端住宅年高端住宅规规模模项项目目总总供供应应量量约约6464万㎡。万㎡。张店板块典型项目分析—黄金国际地址张店华光路与世纪路交汇处黄金国际开发商山东黄金置业有限公司土地性质住宅产权年限70年产品概况总建面100万㎡容积率2.05户型区间40-500㎡主力户型150-170㎡销售均价6500元/㎡去化速度50套/月一期开盘时间D区尚未开盘交房时间2007.10.11交房装修情况毛坯销售分析：1.总销售率为97.5%。其中，50㎡以下的公寓和170-200㎡的户型已售罄；300-500㎡户型因总价高，销售略慢，销售率为88%；其它户型销售率均在90%以上，差别不大；2.据销售人员反映2009年以后开发的区，主力户型120-130㎡的套三占需求总量的68%左右，套二约占30%。销售最好的户型是126㎡套三，开盘当日售完，现剩余的20套是70㎡和100㎡的套二户型；3.2011年1月份将首次推出公寓产品，只有一栋楼，共400套，近2万平方；4.2011年3月份将推出其收官之作——D区，也是黄金国际的最后一批住宅作品。客户分析：1.客户来源：张店占30%左右，淄川与桓台也是客户主要来源。2.客户描述：私营老板占总客户的80%左右，其次是高端白领和事业单位工作人员，约占10%-15%。3.置业目的：多为改善性住房，用来自住与为孩子上学，少部分投资。?位置优越，交通便利，共有7路公交车经过项目位置。项?项目本身配套完善。有写字楼、乐购shoppingmall，温泉、篮球和网目球球场、高尔夫球场、幼儿园、2300㎡的会所。优?周边配套完善，靠近莲池公园、玉龙河、大润发、银座购物广场、中房势家居、步行街，附近有莲池小学、张店七中、淄博职业学院、山东理工大学。项?部分楼座楼间距小，采光不足。目?地上停车混乱。劣势?销售时承诺的温泉没有实现。名尚城市广场地址高新区鲁泰大道以北，西五路以西名尚城市广场开发商淄博昂展地产有限公司　住宅70年土地性产权年住宅，商铺40质限年。产品概总建面60万㎡容积率1.43况，共39栋户型区主力户150-17068-200㎡间型㎡销售均去化速6500元/㎡90套/月价度开盘时交房时2012年12009年9月间间月装修情毛坯况销售分析：1.商铺、别墅未售，除三栋小高层未开盘外，均已认购。2.09年9月开始积客，11月开始认购，截止到12月底约认购80%。元旦第一次开盘——1期288户签约完毕，截止到3月项目基本认购完毕。5月第二次开盘——2期200户，3期400户（约有200套左右单价超过7000元，少部分超过8000元），共约600户签约完毕。3.其中160㎡降板户型销售速度最快，户型客厅挑空5.6米，淄博市场稀缺产品，户型设计新颖、空间开阔，受到客户青睐。客户分析：1.客户来源：主要桓台50%，张店35%淄川6%临淄5%。2.客户描述：与经济能力较强的高端人群。主要从事建筑与水泵相关行业。私营业主比例：90%；公务员比例：10%，公务员较少。3.置业目的：自住为主。中润华侨城中润华侨城地址高新区中润大道一号