ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac新河三角洲项目发展研究方案策划人:邵自浩TO:长沙北辰置业有限公司创新发展永不止步ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!发展研究方案总纲wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-tracChapter1项目突围思索?现有状况简析方案思维导图?SWOT分析?项目面临问题Chapter2市场分析研究?整体市场分析?区域市场分析?项目竞争力分析Chapter3全新战略定位?全新战略定位?盈利模式探究Chapter4发展模式探究?发展模式探索?功能规划借鉴Chapter5功能模块定制?功能模块定制?整体规划构想TO：长沙北辰置业有限公司1ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac第一章项目突围思索TO：长沙北辰置业有限公司2ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!现状简析wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac新河三角洲项目位于长沙市开福区湘江与浏阳河交汇处，西临湘江，北依浏阳河，东靠芙蓉北路，南抵319国道城区段。项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米，其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米。规划建设的一栋高约260米标志性建筑，将成为中南地区的新地标。TO：长沙北辰置业有限公司3ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!项目四至wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac两馆一厅过河隧道湘江开福寺TO：长沙北辰置业有限公司4ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!项目情况简析wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac项目处于长沙主城体范围内，隶属北城板块区域，周边的地产项目以高档住宅、商业和写字楼为主。伍家岭交通路网四通八达，出行十分商圈便捷。周边配套完善，有大型酒店、观沙岭购物中心以及其他生活配套。商圈本案火车站芙蓉路是一条贯穿整座市区的商圈交通主干道，也是一条名副其实的黄金交通线。沿线拥有大量高档写字楼、商业购物中心。以及众多五星级级酒荣湾镇店和高档娱乐场所。商圈五一商圈湘江、浏阳河天然的水岸风景东塘商圈以及两馆一厅和滨江文化园等市政工程的修建,为旅游地产的发展奠定了一定的基础。未来几年内浏阳河隧道的建成将会为项目的交通带来极大的便利。TO：长沙北辰置业有限公司5ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!分析wClicktobuyNOW!wmwmoSWOTowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-tracstrengths（优势）opportunities(机会)由于金融风暴来袭，政府对地王以及开发?享誉全国的品牌、地块知名度?商的政策限制已有所松动?超大规模中心城区地块、规划空间大市场周边缺乏一个真正的市区霸主、我项?私享两馆一厅、滨江文化园?目地块具有成为帝王的先决条件?紧邻伍家岭商圈、周边配套完善过江隧道改善交通的同时带来巨大人流?湘江、浏阳河滨水自然风光?weaknesses（劣势）threats（威胁）?面粉贵过面包、地块楼面价过高导致?08年初起楼市普遍惨淡、成交低下总体刚性成本大增?美国次贷危机引发的金融风暴、导致买方?由此造成的消费者潜在心理价位上升、市场经济实力大减项目成为高房价的代名词?周边中高端项目众多、尤以住宅市场为最，?周边一些老式住宅和工厂等需拆迁、竞争环境恶劣造成成本进一步上升的同时对项目形?由万科带头降价而引发的降价潮，进一步象产生较大影响拉低市场价位、导致竞争力弱化TO：长沙北辰置业有限公司6ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!四宗“最”wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac最大的优势：由于“地王效应”所产生的品牌知名度和项目地块知名度已经达到了非常高的位置，几乎不用花费太多推广成本，就能形成巨大的社会综合效应最大的劣势：地王的实际楼面价过高而产生的面粉贵过面包的情况，已经成为项目硬伤，要想达到盈利，操作难度相当大最大的机会：由于金融危机而产生的负面影响给了政府巨大压力，从而使得对地王的限制政策进行放宽，给了开发商宝贵运作时间，这远比众多的项目自身优势更有意义最大的威胁：由万科带头降价引发的降价潮已经扩散到全国市场，使得整体市场陷入恶性价格战，进一步拉低市场价位，导致项目在价格上的竞争力进一步弱化。最可怕的是，现在还不知道哪里将会是价格底线。TO：长沙北辰置业有限公司7ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrP项目面临的三大问题PwClicktobuyNOW!wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac1.项目如何在面粉贵过面包的地块上盈利？2.如何进行项目定位，才能冲破周边市场的恶性竞争？3.如何进行操作，才能让市场接受如此高的价格？TO：长沙北辰置业有限公司8ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac第二章市场分析研究TO：长沙北辰置业有限公司9ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!市场整体供需wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac各季度商品房、住宅批准预售走势图5000万（㎡）商品住宅07一季度二季度三季度四季度08一季度二季度三季度商品住宅144.97108.1166.78215.03137.94285.46216.64商品房166.26138.35197.7301.92186.67315.11261.19目前长沙的整体市场，仍然延续了供应量增长而销售量下跌的局面，在目前市场持续供大于求情况下，众开发商价格战越演越烈，造成市场竞争环境不断恶化。预计08年全年市场供应将破一千万㎡，而销售情况，08年1-9月截止，市场消化量才510多万㎡！TO：长沙北辰置业有限公司10ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!整体市场价格wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac各季度商品房、住宅销售走势（万㎡）商品住宅商品房183.26176.92175.61185.64130.3112.06128.07206.88197.36193.62212.02153.33141.55143.7807一季度二季度三季度四季度08一季度二季度三季度各季度商品房、住宅价格走势60004363446141723791404140003184337839903964351838513854商品房294331692000商品住宅007一季度二季度三季度四季度08一季度二季度三季度TO：长沙北辰置业有限公司11ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!整体市场竞争wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac第三季度销售金额前10强08年1-9月商品房均价走势商品房均价60004598434542984387438543154200388638144000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月从上图可以清晰的看出，从08年5月份春季房交会之后开始起，成交均价开始持续走低，进入8月份，成交均价已经跌破3900/㎡。虽然成交均价一再走低，但是，价格上的优势并不是让消费者最终做出决定的关键，成交率最高的楼盘，都是性价比较高的楼盘。品质较差，位置较偏的项目虽然价格已经降低，但消费者并不买账。而类似湘江世纪城与书院观邸这样综合性价比较高的楼盘，仍然做到了淡市旺销的局面。08楼市，普遍资本为王，性价比为王。TO：长沙北辰置业有限公司12ChangeVChangeV-Xie-XieFwFweeDrDrPPwClicktobuyNOW!未来市场预估wClicktobuyNOW!wmwmoowcwc.dk..dk.ocu-tracocu-trac各地房地产业内人士对市场的预期和判断调查表本调查表取自一个全国性的专业房地产操盘手群，尽管部分选项有一些调侃的意味，但是却能大概反映出全国整体市场的情况。调查超过71%的房地产业内人士对市场回暖的时间预期充满了无奈，他们认为至少要到2009年7月-12月