天士力淮安项目天士力淮安项目市场调研及定位报告瑞尔特房地产顾问机构2010年6月瑞尔特房地产顾问机构1目录天士力淮安项目第一部分市场调查研究第二部分项目定位及规划设想PART1城市投资环境分析PART1地块分析及运营思路PART2城市房地产市场分析PART2项目定位PART3区域房地产市场分析PART3规划设想第三部分项目开发模拟瑞尔特房地产顾问机构2天士力淮安项目第一部分市场调查研究瑞尔特房地产顾问机构天士力淮安项目PART1城市投资环境分析瑞尔特房地产顾问机构4一、城市解读天士力淮安项目淮安位于长三角和淮海两大经济圈，地理区位优越。淮安市地处江苏省北部中心地域，面积10072平方公里，人口524万。市区建成区面积80平方公里，人口83万。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。瑞尔特房地产顾问机构5一、城市解读天士力淮安项目清浦新城——淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心天士力淮安项目清浦最大的优势在于区位，作为淮安的南大门，交通便高档居住区利，并具备空间优势，将建设生活配套区成为现代物流中心、配送中心、仓储中心。商务办公区清浦新城将逐步打造成淮生态休闲区安中心城市的商住新区和休闲综合商贸区娱乐中心。清浦新城规划的实施将有物流发展区力促进项目所在区域的发展，高教园区打造景观资源，逐渐完善生活配套设施；提高区域市场认知预留用地度，促进区域房地产市场发展。清浦新城总规图瑞尔特房地产顾问机构6二、城市经济天士力淮安项目淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段。1、淮安近年来GDP及增长率2、淮安近年来财政收支情况近几年淮安GDP增速均超过10%，2009年达13.5%，2007年、2008年财政收入增速超过30%，2009年受金为1030亿元。融危机影响增长率为25%。瑞尔特房地产顾问机构7二、城市经济天士力淮安项目淮安经济快速增长，房地产市场处于飞速发展阶段。3、淮安近年来城镇人均可支配收入4、淮安近年来居民储蓄增长情况2009年城镇居民可支配收入已经突破15000元大关，达2009年居民储蓄达到450亿元。到15646元。瑞尔特房地产顾问机构8三、投资环境分析结论天士力淮安项目1、城市发展空间较大：淮安作为苏北交通枢纽城市，城市吸附能力不断增强，特别是对周边农村人口的吸引，城市规模具备可持续扩张能力。2、宏观经济支持房地产发展：近年来淮安GDP年平均增幅超过15%，09年GDP总额达到1030亿元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。财政收入保持高速增长，政府加大对城市建设和市政配套的持续投入，促进城市形象的提升，有利于房地差需求的引导。3、居民购房能力不断增强：近年来淮安城镇居民人均可支配收入持续快速增长，居民的消费能力、消费意识全面提升，促使更多市民加入到购房行列。瑞尔特房地产顾问机构9天士力淮安项目PART2城市房地产市场分析瑞尔特房地产顾问机构10一、房地产政策天士力淮安项目在政策密集调控下，市场正向政府预期的方向发展。在众多的楼市调控政策中，影响最大的是：4月17日国务院的新政，业内称“国十条”。影响深远的“国十条”：(一）统一思想，提高认识。（二）建立考核问责机制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（五）增加居住用地有效供应。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。（九）加大交易秩序监管力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。政策分析：新政“国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。目前市场成交大幅下滑，一线城市房价已经出现松动；由于淮安房地产市场价格整体不存在虚高，所以本次调控影响主要在心理上，短期内市场由供需两旺向观望转变，预计本轮调控影响将持续1年左右，到明年年中市场将逐步回暖，并开始新一轮行情。瑞尔特房地产顾问机构11二、房地产市场表现天士力淮安项目一级市场，2009年土地市场“井喷”1、淮安近年来土地成交信息从土地供应量来看，2009年成交量呈“井喷式”激增，并且单幅大面积土地有所增加，大盘趋势明显。瑞尔特房地产顾问机构12二、房地产市场表现天士力淮安项目二级市场，2009年市场供销两旺2、淮安近年来新上市商品房供销情况2007年淮安市商品房的供销比为1.26:1，2008年供销比为2.08:1，2009年供销比为0.89:1。2009年商品房供销两旺，成交量高于上市量，呈现供不应求的态势。瑞尔特房地产顾问机构13二、房地产市场表现天士力淮安项目商品房成交均价平稳上涨，市场理性、健康。3、2009.02-2010.02淮安城区商品房月成交均价备注：中心城区范围为清河区、清浦区数据来源：淮安市房管局、《淮安市房地产市场月度综述》从月销售均价表现来看，2009年全年价格平稳上涨。由于近郊房源大量上市，整体成交均价并未出现大幅飙升，价格理性、市场健康。瑞尔特房地产顾问机构14二、房地产市场表现天士力淮安项目市场潜在供应量较大4、淮安市四区未来潜在供应量备注：以上数据为清河区、清浦区、开发区和淮阴区4个区的数据淮安整个市场可预见的潜在供应量近1500万平方米，按照5年开发完成，年供应量将在300万平方米左右。市场将呈现供需基本平衡、投资需求与刚性需求并重的态势。瑞尔特房地产顾问机构15三、房地产开发企业天士力淮安项目多家一线地产商登陆淮安国内一线地产开发商陆续登陆淮安开发商开发楼盘建筑面积（万平方米）万达万达城市广场75绿地绿地世纪城300恒大恒大名都92绿城洽谈中，未公开万科洽谈中，未公开融侨已拿三块地，未公开国内一线地产商陆续登陆淮安，一方面带来淮安房地产整体开发水平的快速提升，另一方面也将加剧市场的竞争，对中小开发商形成挤压。瑞尔特房地产顾问机构16四、市场分析结论天士力淮安项目淮安房地产市场总体描述1、房地产调控向政府预期的方向发展，新一轮行情将出现在1年后：2010年4月17日“国十条”出台，房贷收紧，购买资格限制，遏制了投资投机性购房，减少了改善型需求，短期内市场进入观望期，基本结束了非理性炒作状态，市场向政府预期的方向理性发展；预计将在1年后迎来新一轮上升行情。2、土地供应量较大，有效降低了开发成本：2009年土地交易量井喷式增长，多幅大面积地块上市，未来商品房供应量较大；由于近郊土地的大量供应，土地成交均价未现大幅上涨，土地成本相对不高，未来商品房的成本得以控制。3、商品房市场由供需两旺进入短期观望阶段：2009年商品房市场去化量大，去化速度块，市场供不应求，价格平稳上涨；目前市场受新政的影响，短期内进入观望。此阶段正是本项目做好产品的时机，项目上市时正是市场恢复正常状态时。4、一线地产商的加盟，将提升整体开发水平：国内一线地产开发商加速布局淮安，将直接提升淮安房地产开发水平，也将对中小开发商形成挤压，对开发商的专业水平提出了更高要求。瑞尔特房地产顾问机构17天士力淮安项目PART3区域房地产市场分析瑞尔特房地产顾问机构18区域界定天士力淮安项目本项目竞争楼盘主要分布在清浦新城和高教园区划分依据：该区域内房地产项目在本案销售过程中金满华府会产生直接竞争，而其他区域对本案影响不明显。周边楼盘：运河福邸恒大名都、华德力·运河城、金满·华府、京河湾、中央美地、月季花园、学恒大名都本案运河城林雅苑、金榜花园、东方豪城。东方豪城调研时间：中央美地月季花园数据采集时间为2010年5月17日。京河湾学林雅苑备注：本报告将着重分析运河城、恒大名都、京河湾。金榜花园瑞尔特房地产顾问机构19一、板块概况天士力淮安项目板块房地产项目潜在供应量研究板块内潜在供应量较大，存在一定的竞争。数据来源：淮安网上楼市截止2010年5月上旬，板块内可以预见的潜在供应量289.76万㎡，除去少量商业面积外，住宅供应套数预计在23000套左右。瑞尔特房地产顾问机构20二、竞争个案天士力淮安项目1、华德力·运河基本信息城项目地址淮海南路188号开发商淮安华德力置业有限公司联系电话0517-83882222项目顾问世联地产占地面积29.4万㎡容积率1.7建筑面积56万㎡价格小高层：3800元/㎡，多层：4100元/㎡物业管理淮安爱家农行，江苏银行，启英外校，城南小学，清浦小小高层：1.3元/㎡·月周边配套物管费学，城南幼儿园多层：0.8元/㎡·月项项目目鸟实瞰景图图瑞尔特房地产顾问机构21二、竞争个案天士力淮安项目1、华德力·运河详细信息城市政配套市政公园、公交线路（1、14、17、22、23、83路）项目配套项目自带商业、会所。户型面积69.5㎡一房，82-85㎡两房，119-129㎡三房。建筑形态多层花园洋房，退台花园洋房，叠加别墅，小高层，高层。建筑风格新古典建筑主义。园林景观3300㎡中央莱茵湖，主入口轴线景观，中心湖景观，庭院景观，商业街景观。项目推广利用项目规模、市政公园、运河资源等因素，依靠大牌、报纸、公交车身、短信、DM直邮、房展会等宣传手段来推广项目。科技与新材料中空玻璃。形象定位淮海路·56万平米异域风情城邦。专业度与口碑在淮安清浦区比较有影响力和认知度。年龄段：集中在30-50岁之间；客群区域：以清浦区为主；客户职业：以私营业主、公务员、企业中层管理人员为主；购房总客群现状价区间为30-50万；以改善性自住为主，部分投资。一期于2009年11月起至今共推出263套，分两批推出，截至2010年5月17日已销售194套，销售率为73.76%。（以上数据市场表现来自于淮安