两岸金融中心A1地块产品定位报告国贸地产投资发展部2011年9月23日PART1:写字楼物业部分四、产品建议目录：一、厦门写字楼市场：二、地块背景：1、写字楼分布1、地块位置2、现有产品特征2、周边环境3、未来市场放量3、规划指标4、甲级写字楼租户分析4、两岸金融中心重点背景5、写字楼市场总结5、湖里万达广场介绍三、定位建议：四、产品建议：1、SWOT分析1、跨国公司产品考量要素2、定位方向2、其它使用需求意见3、客群定位3、案例借鉴4、发达城市甲级写字楼产品标4、规划建议准5、设备建议6、集团总部专项建议7、其它建议一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：厦门写字楼主要分布在岛内西部老城区，其中鹭江道板块的银行中心等少数写字楼是厦门甲级写字楼的代表；近年来随着城市建设向东部拓展，诞生了由政府主导建设的观音山与五缘湾商务区，量体巨大；此外岛外杏林湾商务中心也在紧锣密鼓建设中。一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：□此外五缘湾西北侧的湖里高科技产业园区，规划用地约180万平米，也是近两年写字楼地块出让的集中区域。一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：售价：市场上甲级写字楼主要集中于西部老城区，大多以租赁为主，基本没有销售；东部板块的观音山、五缘湾运营中心已建成项目也存量不多，目前市场主要销售项目来自于湖里高科技产业园区的个别项目。市场现有销售项目售价参考：项目区域售价湖里万达广场高林15000元/平米新景中心莲坂19000元/平米五华大厦湖里高科技园7500元/平米五缘湾运营中心五缘湾9000元/平米一、厦门写字楼市场2、现有市场产品特征：形象特征：全市仅有３个达到甲级水平，其他均为乙级（或以下）；同时，厦门还保留许多年代久远、设计陈旧、管理水平落后的商住办公楼，与厦门快速发展的经济特区形象大相径庭；现有大多数写字楼以销售或租售混合为主，业权比较分散，管理水平滞后。规模特征：甲级项目平均规模为6.3万平方米，整体市场上写字楼物业项目（包括甲级、乙级及以下项目）平均建筑面积为4.8万平方米，与发达城市相比规模较小。投资背景：厦门现有写字楼租赁市场化程度不高，开发水平有限，大多数写字楼仍以销售或政府企业自建自用为主。办公物业规模不大，投资者实力水平差异较大：其中甲级写字楼的开发商为有实力的民企或外企，近期开发集中在观音山和五缘湾，主要以政府及其相关企业为主导；乙级写字楼自用的多为国有企业，销售型的乙级写字楼多以民营企业。一、厦门写字楼市场2、现有市场产品特征：硬件特征：?实用率：甲级项目平均约70%，达到国际甲级标准；乙级项目实用率比较低，仅有60%左右甚至更低；?标准层面积：甲级项目平均标准层约1600平方米，达到国际1500-2000平方米的平均水平。乙级项目水平参次，有早期产品400平方米，也有新建产品的2500平方米；?标准层净层高：甲级项目的标准层高在2.6-2.7米。乙级项目净层高大多不足，在2.3-2.5米，比较压抑，缺乏空间感，影响用户使用感受；?空调设备：甲级项目普遍配备中央空调系统，但大部分的乙级项目不配备；?电梯设备：甲级项目电梯品牌大都为欧美和日本的世界知名品牌。在数量方面，三个甲级写字楼中只有国际银行大厦电梯数量未达到国际标准每部电梯平均服务面积约5000平方米的要求；乙级项目配备的电梯相对陈旧且速度较慢，等候时间较长；?停车位：厦门的写字楼规划建设较早，写字楼项目大多停车位不足，满足不了现代办公需求；?架高地板：厦门的写字楼项目普遍没有架高地板设计。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：伴随厦门岛内城市建设重心不断东移，岛内外一体化趋势也日益明显。在政府规划和政策引导下，未来新兴商务区的开发建设量体庞大，某些建设存在超前需求的状况，并不利于商务楼宇市场化的健康发展。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：在2007-2011年间，写字楼供应迅速放量，平均每年将有近50万平方米的供应量。然而从供应范围分析，大体量供应分布在观音山、五缘湾等东部开发区内，城市中心区写字楼供应不再重点；从供给结构分析，大多为乙级写字楼，品质不高，甲级写字楼市场空白较大；从供给产品分析，部分写字楼在建筑层高、停车场等方面存在一定局限性。但随着一些优质写字楼项目的规划兴建，未来厦门甲级写字楼市场将有重大改观。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：观音山商务区规划与开发：规划建面区域运营模式（万平等级确定项目进度米）政府相关企业投资兴建建成销售完启动区，选择性销45乙级全部毕售，大型企业自用中绿、滕川政府要求大、天守、七企业自建型企业自建匹狼、虎都09-11年陆76乙级区自用，不得、九牧王、续建成销售荣鑫盛、安踏等招拍挂形式，企业和发乙级为主厦门海峡明挂牌区展商联合运49，少量甲在建珠等营，可租可级售一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：杏林湾商务中心：项目定位为区域性总部基地和企业服务中心，由38万平米写字楼、12万平米商场、5万平米酒店公寓有机组合而成，总建筑面积55万平米。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：海峡交流中心二期：地上总建筑面积约45万平方米，地下建筑面积约24万平方米，由1、2、2号楼及闽南戏曲艺术剧院、中国人民银行厦门分行和建发国际大厦等6个建设项目组成，其中四栋为210米以上超高层。项目总投资约70亿元。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：中航大厦与紫金大厦：会展北项目地块位于厦门岛内会展北片区吕岭路与环岛路交叉口西南侧，地处厦门岛东部、厦门“中城区”规划范围内，临海第一排，用途为商业、办公、酒店，由紫金集团与中航技联合开发，总用地面积41518.999M2，计容总建筑面积215220M2。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：香山国际游艇中心：项目由香山国际游艇会、香山国际会所、游艇会展中心、顶级私家泊位、会籍、滨水商业街、国际邮轮码头、VIP综合用房、白金五星酒店、香山CBD中心8大产品配套。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：裕景中心：定位于世界级城市商业综合体的项目远景，总用地面积21,810㎡，总体规划面积约35万平方米，拥有4栋塔楼和1座裙楼商场。包含6万平米的超五星级酒店、1万多平米的酒店式服务公寓、近17万平米的甲级写字楼、4万平米的顶级商业物业以及1,600个的大型地下停车场等全方位配套设施。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：恒兴财富中心：位于鹭江道，2011年下半年投入使用。总建7.8万㎡，建筑高度192米；大楼按国际5A甲级标准设计，使用超高层钢结构；有14个高速电梯；每层配有独立控制的空调系统新风标准按正常国家标准再提高30%；每两层还会有空中花园；全部采用LED低能耗照明，能耗相比普通照明可以节约一半以上；采用三层玻璃加胶带中空的Low-e玻璃幕墙。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：未来竞争：从上述项目看，未来厦门高端甲级或超甲级写字楼主要将集中于老城区鹭江道板块和东部新城区会展板块。鹭江道板块城市配套成熟，甲级写字楼客群在此选择置业的传统由来已久，但随着城市发展，交通拥堵、地面空间有限的弊端也越发严重；会展板块是两岸金融中心思明区核心板块，规划建设量体巨大，集办公、居住、商业于一体，是未来厦门高端商务聚集区。一、厦门写字楼市场3、未来市场放量：未来竞争：会展板块将是本案最直接竞争对象。该区域产品档次规格相对更高，有大型商业体配套，涵盖大型卖场与高端商业，海景优势显著，近享未来城市轻轨，尤其是金融管理机构的入驻非常有利于相关企业的群聚效应；其不利因素是在城市布局上的辐射功能不如本案，再加上板块量体规划庞大，未来存在较大的交通消化压力。一、厦门写字楼市场4、厦门甲级写字楼租户分析：租户地区分析：中资企业是目前厦门甲级写字楼的主力租户，不论是数量还是租用的面积大小，均超过半数；香港企业数量仅次于中资企业，他们租用的面积普遍较大，约17%数量的香港企业，租用了接近三成的面积；而欧美、日韩企业，数量上将近三成，租用的面积只有两成；还有部分数量的东南亚、中东企业，租用少量的面积。一、厦门写字楼市场4、厦门甲级写字楼租户分析：租户行业分析：一、厦门写字楼市场4、厦门甲级写字楼租户分析：租户行业分析：写字楼租户行业与厦门产业发展密切相关，写字楼客户组成主要集中在服务业的支柱产业，如物流、贸易、房地产、金融保险以及高新科技等。?物流公司数量占一半多强，他们在厦门多为办事处或分公司，租用面积不大，80%的租户租用面积在300平方米以下。该类企业对写字楼地段及配套功能要求较高，对租金敏感度不高；?进出口贸易公司占四分之一数量，租用的面积也在300平方米以下，是甲级写字楼的重要客户；?IT高科技和专业服务公司，租用的数量共占约25%，租用的面积比较集中在150平方米以下和150-300平方米，其中约六成的公司租用150平方米以下，该类型企业租用规模相对较小，对办公环境要求较高，但对租金较为敏感。?金融保险公司在数量上虽然不占优势，仅有5%，不过他们租金承受能力强，租用面积普遍较大，约33%的这类公司租用了300-500平方米，44%租用500-