中原（深圳）领先指数2010年3月中原（深圳）领先指数（2010年3月）：315.8深圳二手指数均价（2010年3月）：17651元/平方米环比：2.61%；同比：51.79%；比最高点：1.02%一中原（深圳）领先指数——全市指数2010年3月中原（深圳）领先指数为315.8点，样本楼盘成交均价17651元/㎡，环比上涨2.61%，在经历了两个月下跌之后，本月指数开始出现回升，而且创下新高，比2009年12月的312.6点尚高出3.2点。根据深圳中原CCAI成交数据的统计，全市2010年3月二手住宅成交面积约为181.95万㎡，环比出现467.42%的成交量涨幅；本月全市均价水平达到18093元/㎡，环比2月份上涨6.50%。新年伊始，政府延续了2009年年末的调控思路，进入2月份，人民银行再次调高银行存款准备金率0.5个百分点，再者之前出台的调控政策开始逐渐显现效果，再加上2月中旬春节长假以及长假期间阴冷的天气状况，都对本月楼市的活跃度造成了严重的影响，成交量出现较大幅度下滑，议价空间开始出现。3月份初，有全国房地产调控风向标之称的“两会”召开，由于房地产行业关系甚广，在后金融危机时代，经济复苏的情况并不稳固，中央各政府部门并未表现出强硬的调控预期，楼市客户开始逐渐形成后市看涨的普遍预期，自住客和投资保值型的投资客开始入市，使得3月份成交量出现迅猛上涨，环比2月份成交量出现5倍以上的上涨，在成交量的推动下，成交价格也出现上涨趋势。本月全市二手住宅成交面积出现猛然上涨，全市六区本月成交面积均出现2倍以上的上涨。其中福田区本月成交38.55万㎡，环比2月份上涨748.41%，上涨幅度最大；宝安区本月成交面积为31.61万㎡，环比2月份上涨724.23%；盐田区本月成交9.73万㎡，环比2月份上涨574.66%；罗湖区、南山区、龙岗区本月成交面积分别为26.39万㎡、34.14万㎡和41.55万㎡，相比2月份分别环比上涨457.54%、400.49%和288.53%。本月龙岗区以41.55万㎡的成交面积位列全市六区首位，占到全市总成交量的22.83%。全市中高端价位的二手房成交占据市场主力地位，其中总价在100万以上的单位成交面积占本月总成交面积的54.67%；自住需求仍然是市场成交的主力，根据深圳中原CCAI成交数据统计显示，购房用途为自住客户占到总体比例的77%，纯投资客户仅占一成左右。全市整体而言，本月二手住宅成交价格结束了2月份的下跌，环比上涨6.50%，全市六区成交均价环比涨跌各异。其中龙岗区、福田区和宝安区成交价格出现上涨，环比上升10%以上，其余三区成交价格均出现不同程度下跌，南山区中原（深圳）领先指数下跌最为严重，环比下降5.14%，罗湖区和盐田区本月成交价格环比下跌幅度维持在1%左右。表1-1全市各区月度成交面积变化表面积（万㎡）*成交价格（元/㎡）**区域2010年3月同比变化环比变化2010年3月同比变化环比变化罗湖26.399.70%457.54%1548331.72%-1.09%福田38.55-8.46%748.41%2494340.72%15.11%南山33034.144.98%400.49%2262531.25%-5.14%盐田9.73442.84%574.66%1709533.38%-0.21%宝安31.610.51%724.23%1224625.89%11.65%龙岗54.85116.45%412.98%1069936.83%23.33%全市280195.2524.16%508.92%1809336.40%6.50%*表中统计的全市成交面积由当月深圳中原实际成交数据和各区市场占有率测算而来，在统计的时间节点上以买卖双方实际成交时间为准，与深圳市规划和国土资源委员会按照办理过户作为统计时间节点的方式不同。**表中统计的全市成交价格根据当月深圳中原实际成交数据统计而来。数据来源：深圳中原市场研究部230本月指数为315.8点，与2月份相比指数上升8个点，相比2009年12月的指数高位，上升1.02%，创出新高。楼市持币购买者逐渐形成后市上涨的普遍预期，自住客和保值型的投资客抢先进入市场，从而使得成交量推高成交价格。图1-1：中原（深圳）领先指数月度走势图18013080040604090412050305060509051206030606060906120703070607090712080308060809081209030906090909121003根据深圳中原统计，在用于编制指数的175个样本楼盘中，81%样本楼盘价格相比前三月复合均价出现上升：约10%的样本楼盘升幅大于10%，18%的样本楼盘升幅在5%-10%之间，53%的样本楼盘升幅在0-5%之间。19%样本楼盘价格相比前三月复合均价出现下跌：约11%的样本楼盘跌幅在-5%-0之间，6%的样本楼盘跌幅在-10%--5%之间，有2%的楼盘下跌幅度大于-10%。本月出现价格上涨的样本楼盘明显增加，价格涨跌幅度的分布也出现明显变化。相比2月份样本楼盘价格涨跌分布，本月价格上涨的样本楼盘大幅增加，尤其是价格上涨幅度在0-5%之间的样本楼盘比例上升最多，相反价格下跌幅度在-5%-0之间的样本楼盘比例下降最多。从样本楼盘价格涨跌幅度的分布来看，本月出现价格上升的样本楼盘比例远高于过往几月，反映出样本楼盘价格普遍出现上升的趋势，价格变化在-5%-5%之间的样本楼盘占据多数，尤其是价格变化在0-5%之间的样本楼盘最多，表明样本楼盘价格稳中有升。35016010%万平方米1403005%~10%120100250中原（深圳）领先指数0~5%80图1-2：全市二手住宅量价走势图①图1-3：样本楼盘涨跌幅分布图②200-5%~06040150-10%~-5%20100-10%05.0%0701070407070710080108040807081009010904090709101001全市二手住宅成交量0%10%20%价格指数30%40%50%60%4.0%二中原（深圳）领先指数——区域指数3.0%从全市各区域领先指数的变化情况来看，本月全市六区图2-1：本月区域二手指数环比增长情况环比均出现上涨，与2009年12月的指数高位相比，除福2.0%田区外，其余五区均创出新高。其中本月龙岗区指数上涨幅度最大，环比2月份上涨3.96%，盐田区次之，环比1.0%上涨3.10%，罗湖区和宝安区本月指数环比涨幅均维持在2.90%左右，而福田区和南山区本月指数环比上涨维0.0%持在2.30%左右。罗湖福田南山盐田宝安龙岗表2-1：中原（深圳）领先指数－区域指数2009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.03罗湖238.3247.3255.7261.4260.3259.0266.6福田300.2313.0327.3336.6333.7326.2333.5南山307.5316.3340.3348.5350.1350.3358.6盐田254.0260.7264.9274.2271.5270.4278.8宝安283.6296.0314.0316.5319.1313.7322.8龙岗230.8236.5243.8246.4246.1240.8250.4①全市二手住宅成交量根据中原促成的二手住宅成交量估测，非交易中心登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据能更及时反映市场动向。②样本楼盘跌幅=近期价格/前3期均价-1三各区域板块分析从中原领先指数监测的175个样本楼盘来看，其中119个样本楼盘本月成交价格相比前三月均价出现上涨，仅有不到三分之一的样本楼盘本月成交价格相比前三月均价出现下跌。从各区域板块来看，全市36个板块中，有26个板块本月指数环比出现上涨，名列指数增长前三的有白沙岭板块、翠竹板块和华侨城板块，其增幅分别为7.59%、7.34%和6.01%；有10个板块本月指数环比出现下跌，指数跌幅前三的板块分别是南油板块、保税板块和新洲-上下沙板中原（深圳）领先指数块，其跌幅分别为4.74%、3.61%和3.22%。本月全市指数最高的区域是南山区，创下358.6点的片区指数新高，主要是受到华侨城板块、南头板块和蛇口板块的推涨，其中华侨城板块对整个区域影响最大，本月成交价格与前三月均价相比上升6.01%。在南山区的33个样本楼盘中，仅有12个样本楼盘本月成交价格与前三月均价相比出现下跌，其余21个样本楼盘本月成交价格相比前三月均价均出现不同程度上涨。其中价格涨幅较高的科技园板块的世界花园，本月成交价格与前三月均价相比增长达16.14%，南头板块的万象新园本月成交价格与前三月均价相比增长达到12.27%，蛇口板块花园城本月成交价格与前三月均价相比增长达到11.13%，其余18个样本楼盘的本月成交价格与前三月均价相比增长率均在5%以下；在下跌的样本楼盘中，价格降幅最大的依次是南油板块的创世纪滨海花园、蛇口板块的汇宾广场和南油板块的滨海之窗花园，三个样本楼盘本月成交价格与前三月均价相比下跌幅度分别为10.44%、7.20%和7.16%，其余成交价格与前三月均价相比出现下跌的楼盘，下跌幅度均在7%以下。从中原实际成交情况来看，本月南山区是全市六区中成交均价下跌最为严重的区域，环比2月份下滑5.14%，可见全区所有楼盘的成交均价与样本楼盘的成交价格走势相左，非典型性楼盘成交量增多，拉低总体成交均价。本月指数环比涨幅最大的区域是龙岗区，区域指数为250.4点，环比2月份上涨3.96%。在24个样本楼盘中，有7个楼盘成交价格与前三月均价相比出现下跌，其余的17