城城城城市市市市写写写写字字字字楼楼楼楼市市市场市场场场专专专项专项项项研研研究究究究报报报报告研告告告(((济(济济南济南南南))))广广广广州州州州高高高高力力力力国国国国际际际际物物物物业业业业服服服服务务务务有有有有限限限限公公公公司司司司2220000020008888年年年年9999月月月月城城城城市市市市写写写写字字字字楼楼楼楼市市市市场场场场专专专专项项项项研研研研究究究究报报报报告告告告((((济济济南济南南南))))090909/20009/200/200/2008888一一一、一、、、宏观宏观宏观宏观发展环境发展环境发展环境发展环境分析分析分析分析1.11.1..济济济南济南南南市市市概概概概况市况况况济南，位于山东省中西部，是山东省的省会，全省的政治、经济、科技、文化中心和重要的交通枢纽，总面积8,154平方公里，2006年末总人口603万，是中国历史文化名城和副省级中心城市，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务。济南市现辖6区3县1市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4，657个行政村。全市总面积8，177平方公里，市区面积3,257平方公里。高力国际顾问及市场研究部第2页（共41页）城城城城市市市市写写写写字字字字楼楼楼楼市市市市场场场场专专专专项项项项研研研研究究究究报报报报告告告告((((济济济南济南南南))))090909/20009/200/200/2008888济南济南济南市城市区域图济南市城市区域图市城市区域图：市城市区域图：：：2.2.2.2.济济济南济南南南市市市市经经经经济济济济发发发发展展展展概概概况概况况况济南作为山东的省会所在，济南经济保持平稳快速增长，2001到2006年，年平均增长率接近10%，人均GDP保持8%的增长速度，固定资产投资及房地产开发投资增幅明显，在特别是作为十一届全运会在济南的举办更是刺激了济南经济的快速发展，各项基础设施的投入建设及城市化进程的快速推进，在一定程度上加速了当地经济的快速发展及人生水平水平的提高。作为省会城市，济南在发展服务业上具有区域优势及地缘优势，特别是在吸引银行、保险、专业服务等领域的发展上更是优势明显，随着济南都市圈的规划及实施，济南在山东省内的影响力日益加强，经济实力不断提高，对周边城市的辐射范围及聚集力正日益加强。济南市建设事业发展“十一五”规划新近出台。按照规划，在今后5年中，济南市的城建总投资将达到2,000亿元。到2010年，中心城区建成区面积将达到330平方公里，人口将达到340万人，“一城两区”东西两翼带状发展的“大济南”框架将基本形成。高力国际顾问及市场研究部第3页（共41页）城城城城市市市市写写写写字字字字楼楼楼楼市市市市场场场场专专专专项项项项研研研研究究究究报报报报告告告告((((济济济南济南南南))))090909/20009/200/200/2008888200120012001-2001---2006200620062006济南市主要经济指标济南市主要经济指标：济南市主要经济指标济南市主要经济指标：：：指标指标指标（指标（（（单位单位单位单位））））////年份年份年份年份200120012001200120022002200220022003200320032003200420042004200420052005200520052006200620062006GDP（亿元）1,066.21,2001,367.81,618.91876.52,185人均GDP（元）18,84320,97923,63227,61031,60436,394固定资产投资（亿元）344.2404.7504.9651.3856.91,016.8房地产投资（亿元）62.276.589.8110.2108.54160.1社会消费品零售总额（亿元）397.5446.5533.2621807.9939.3海关进出口总值（亿美元）14.91520.230.4737.6243.89实际利用外资（亿美元）4.255.426.533.175.46.3353城市居民人均可支配收入（元）8,6078,98211,01312,00512,31015,340居民消费价格指数+0.3%-1.2%-0.9％+2.5％+1.1％+0.9%户籍人口（万人）569575583590597603男性（万人）287291294297300303女性（万人）282284289293297300（数据来源：济南市统计局）（因2007统计年鉴暂未公布，故此统计数据采用2006年统计年鉴之数据）小结小结小结：小结：：：济南经济发展济南济南济南经济发展快速经济发展经济发展快速，快速快速，各项经济指标平稳运行，，各项经济指标平稳运行,各项经济指标平稳运行各项经济指标平稳运行,城市综合实力在,,城市综合实力在山东省城市综合实力在城市综合实力在山东省内城市中名列山东省山东省内城市中名列内城市中名列内城市中名列前茅。前茅前茅前茅。凭借优越的区位条件及。。凭借优越的区位条件及交通条件凭借优越的区位条件及凭借优越的区位条件及交通条件,交通条件交通条件,有效连接在,,有效连接在京津有效连接在有效连接在京津、京津京津、沪宁两大都市圈、、沪宁两大都市圈,沪宁两大都市圈沪宁两大都市圈,在吸,,在吸在吸在吸引外商投资方面具有独特的区位优势,引外商投资方面具有独特的区位优势引外商投资方面具有独特的区位优势引外商投资方面具有独特的区位优势,吸引了包括,,吸引了包括德国西门子吸引了包括吸引了包括德国西门子、德国西门子德国西门子、日本松下、、日本松下、日本松下日本松下、美国百、、美国百美国百美国百事可乐、事可乐事可乐事可乐、沃尔玛、、沃尔玛、沃尔玛沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司、、瑞典沃尔沃等世界跨国公司瑞典沃尔沃等世界跨国公司瑞典沃尔沃等世界跨国公司500500500500强企业在济南投资强企业强企业强企业在济南投资。在济南投资在济南投资。。。蓬勃发展的区域蓬勃发展蓬勃发展蓬勃发展的区域经济的区域的区域经济，经济经济，活跃，，活跃的活跃活跃的外商投资的的外商投资，外商投资外商投资，快速发展的，，快速发展的房地产市场快速发展的快速发展的房地产市场，房地产市场房地产市场，为，，为济南为为济南发展区济南济南发展区发展区发展区域性中心域性域性域性中心奠定了坚实的经济基础中心中心奠定了坚实的经济基础，奠定了坚实的经济基础奠定了坚实的经济基础，同时也为，，同时也为济南同时也为同时也为济南写字楼的发展提供了良好的外部济南济南写字楼的发展提供了良好的外部写字楼的发展提供了良好的外部写字楼的发展提供了良好的外部环境。环境环境环境。。。高力国际顾问及市场研究部第4页（共41页）城城城城市市市市写写写写字字字字楼楼楼楼市市市市场场场场专专专专项项项项研研研研究究究究报报报报告告告告((((济济济南济南南南))))090909/20009/200/200/20088883.3.3.3.城市规划及城市规划及主要城市规划及城市规划及主要主要主要基础设施基础设施基础设施基础设施建设建设建设建设（（（1（111））））城市城市城市城市规划规划规划规划济南济南都市圈规划济南都市圈规划济南都市圈规划都市圈规划济南都市圈包括济南、淄博、泰安、莱芜、聊城、德州、滨州等7个地级市，辖区总面积为52,655平方公里，共包括7个地级市、6个县级市、28个县城、428个建制镇，规划期限为2006年—2020年。根据该规划，济南都市圈将建设成为山东省的省会都市圈，孕育齐鲁、开放创新的文化型都市圈，生态宜居的环境友好型都市圈，环渤海经济发达地区联结长三角、面向中原腹地的枢纽型都市圈，辐射黄河中下游的强势龙头，环渤海经济圈南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。都市圈空间结构布局为“一极、一区、六轴”，城市中心体系结构为“双核、多心、网状支撑”。其中，“双核”即两个都市圈核心城市，分别为济南市市区和淄博市市区（一为主核、一为次级核心）；“多心”即多个次区域中心城市，包括泰安、莱芜、聊城、德州、滨州等５个城市的中心城区。在此（2006-2020年）期间，济南将重点推进济南ＣＢＤ（中央商务区）建设、实施济南“北跨”战略、建设济南科学城、打造鲁西北门户城市带、实施“引岱入济”、培植五大产业基地、构筑出海通道、打通济西通道、建设城际交通网、创意齐鲁文化产品十大项目。济南都市圈规划济济南济南南都市圈规划都市圈规划：都市圈规划：：：高力国际顾问及市场研究部第5页（共41页）城城城城市市市市写写写写字字字字楼楼楼楼市市市市场场场场专专专专项项项项研研研研究究究究报报报报告告告告((((济济济南济南南南))))090909/20009/200/200/2008888济南济南十一五规划济南十一五规划济南十一五规划十一五规划为适应济南市经济和社会发展需要，济南制定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的总体发展思路，根据《济南市“十一五”城市规划》(以下简称“规划”)，到“十一五”末，济南市中心城人口预计将达340万人左右，中心城建成区面积达330平方公里左右，现代化大城市发展框架也将形成。根据规划，济南市主城区将以向东发展为主，加快建设燕山新区，整合建成区，完善王舍人、贤文片区，初步形成燕山新区城市公共中心、王舍