李龙武年月20084日8培训课件房地产项目计划管理业务分析客服销售品牌规划业务单元绩效管理工程采购财务管理行政管理流程管理知识管理战略规划资本运营管理人力资源管理年度预算管理设计策划融资管理论证年度经营计划管理战略战略业务业务管理支持管理支持房地产企业价值链分析物业管理售后服务销售管理关注指标QT工程管理?越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）采购管理1产品实现过程建筑设计关注指标－QCT项目策划?价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）2土地获取利润贡献和风险从前端向后端逐级递减投资策划关注指标－ACR?越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）3基于房地产价值链各阶段的管控基于房地产价值链各阶段的管控入伙事务管理客服竣工产权初始登记合同备案、按揭办理：配合专业的任务。销售配合销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点规划草案组织项目策划产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理//工程管理阶段工程施工配合办理房地产预售许可证进度款、工程变更、招标采购结算采购管理设计配合：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条项目立项主体结构开工开盘销售入伙：代表关键里程碑说明及图例：一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建成本估算测算预算、标底、合同价房地产项目运营模型房地产项目运营模型POMPOM整体运用图整体运用图蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述))，协同配合不够，协同配合不够””单打独斗单打独斗““困惑、难点困惑、难点————达成共识、相互承诺、资源相互支持达成共识、相互承诺、资源相互支持企业缺乏有效的、可操作的计划管理体系各部门项目知识难以共享，经验难以复制(企业缺乏有效的、可操作的计划管理体系各部门项目知识难以共享，经验难以复制(项目进度概述项目进度概述怎么办？？怎么办？？项目进度概述项目进度概述提高项目全过程提高项目全过程运营效率和效果运营效率和效果建立建立集团运营体系集团运营体系知识积累知识积累资源共享资源共享目的、价值目的、价值————提高全集团提高全集团运营决策效率运营决策效率项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述体系构架体系构架————）商运职能负责人（可视情况参加人力资源职能负责人（可视情况不参加）最终决策者最终决策者计财职能负责人PMOPMO成员成员营销职能负责人区域公司总经理PMO最高负责人（主持人）工程职能负责人区域公司运营专员（PMO召集人）造价职能负责人(ProjectManagementOffice)(ProjectManagementOffice)研发职能负责人区域公司区域公司项目管理总牵头人项目管理总牵头人计划运营专员计划运营专员地区知识管理员地区知识管理员PMOPMO的定义：地区公司项目运营决策机构的定义：地区公司项目运营决策机构PMOPMO的运作形式：主要是由各种的运作形式：主要是由各种PMOPMO会议组成。会议组成。PMOPMO的组织：如下图的组织：如下图简述简述外联、发展职能负责人PMOPMO项目运营组织架构项目运营组织架构公司运营管理体系公司运营管理体系项目阶段成项目阶段成果管理体系果管理体系体系体系会议管理体系会议管理体系知识管理体系知识管理体系PMOPMO项目进度计项目进度计划管理体系划管理体系项目进度概述项目进度概述项目进度概述项目进度概述知识管理知识管理会议与报告体系会议与报告体系目进度计划管理目进度计划管理阶段性成果管理阶段性成果管理项项系统解决方案系统解决方案项目进度概述项目进度概述蓝光计划管理现状分析与建议蓝光计划管理现状分析与建议项目计划管理核心业务讲解项目计划管理核心业务讲解房地产项目计划管理概述房地产项目计划管理概述知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理重点业务单元讲解重点业务单元讲解知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理））ActionAction－－CheckCheck－－DoDo－－PlanPlan（（PDCAPDCA知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理系统中的流程系统中的流程知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理计划编制计划编制知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理集团关键节点集团关键节点一般工作项一般工作项阶段性成果阶段性成果三类三类工作项工作项WBSWBS一个项目进度计划模板一个项目进度计划模板知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理汇报汇报阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理评价评价汇报汇报计划执行计划执行知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理关键节点达成率：集团－公司，集团－项目关键节点达成率：集团－公司，集团－项目项目计划达成率：公司－项目，公司－部门项目计划达成率：公司－项目，公司－部门个人计划达成率：部门－个人个人计划达成率：部门－个人达成率分析达成率分析执行分析执行分析知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理判断依据：判断依据：是否影响公司是否影响公司关键节点关键节点阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理历史版本拍照历史版本拍照多版本对比分析多版本对比分析集中调整、审集中调整、审批批会议方式会议方式达成调整共识达成调整共识执行调整执行调整知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理不直接影响项目级计划不直接影响项目级计划个人工作计划的编制、执行与分析个人工作执行情况，项目级计划→部门内部分解→个人工作计划个人工作计划的编制、执行与分析个人工作执行情况，项目级计划→部门内部分解→个人工作计划部门工作计划部门工作计划的应用的应用””项目计划的进一步分解单独维护项目计划的进一步分解单独维护““个人工作计划个人工作计划知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理对项目计划执行情况检对项目计划执行情况检查查对各项经济指标的情况对各项经济指标的情况总结总结月度运营总结会：月度运营总结会：年度年度//半年运营总结半年运营总结会：会：项目月度运营总结会项目月度运营总结会阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理新项目的研讨与决策新项目的研讨与决策项目的第一次（最重项目的第一次（最重要）决策会要）决策会对成果进行审查对成果进行审查对周例会或专项会的问对周例会或专项会的问题进行决策题进行决策预案决策会：预案决策会：项目启动会：项目启动会：阶段性成果审查会：阶段性成果审查会：PMOPMO关键决策会：关键决策会：PMOPMO运营会运营会项目月项目月周周报、部门月报、部门月周周报报(())(())周工作总结周工作总结下周计划下周计划重点难点问题重点难点问题双周会：双周会：研讨会：研讨会：项目负责人运营会项目负责人运营会wwww会议与报告体系会议与报告体系知识管理知识管理形象进度形象进度管理管理阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理暂定名：土地获取阶段暂定名：土地获取阶段正式名：报批、报建阶段正式名：报批、报建阶段推广名：营销宣传环节推广名：营销宣传环节方案设计完成后确定方案设计完成后确定举例：举例：蓝光蓝光项目正式名项目正式名××期期××组团组团统一归口统一归口审批机制审批机制ww““··””项目名称的确定项目名称的确定项目分期、分组团的确定项目分期、分组团的确定项目信息的变更机制项目信息的变更机制项目信息管理项目信息管理知识管理知识管理共享共享形象进度形象进度管理管理建立成果分享流程建立成果分享流程成果的授权成果的授权阶段性阶段性成果管理成果管理项目进度项目进度计划管理计划管理价值价值工作完成情况评估的工作完成情况评估的一个有益补充一个有益补充沉淀成果、案例库，沉淀成果、案例库，分享价值分享价值定义定义阶段性的阶段性的““成绩成绩如：规划、报告、文如：规划、报告、文档、方案档、方案阶段性成果管理阶段性成果管理目目》《》》《》知识管理知识管理方案设计方案设计》》成本测算及验》《成本测算及验》《投资分析投资分析》《》《形象进度