月百城价格指数解读6年20122012暨年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望ChinaIndexAcademy1目录96一、价格：百城指数个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨二、供需：主要城市月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快三、主要重点城市市场量价表现分析922012年0.37-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%8000820084008600880090002011，是，较上月扩大0.05%，与去年同期相比下跌1.90%0.75%数据来源：中指数据、CREISfdc.soufun.com月以来上涨城市最多的一个月。北京、上海等十大城市住宅均价为环比右()10个月下跌，跌幅为3平方米，较上月微幅上涨/个百分点。个，是去年元190.67平方米，环比上月上涨/8688元15429图：年月至今百城价格指数20106百城均价左()个城市住宅平均价格为100个月同比下跌，跌幅较上月缩小个城市价格环比上涨，比上月增加645个月环比下跌后的首次环比上涨；同比连续第月，全国0.35%-1.32%-0.03%0.70%0.66%0.82%0.90%0.95%0.48%0.59%0.40%0.53%0.41%0.21%0.07%-0.03%-0.23%-0.28%-0.25%-0.18%-0.30%-0.30%-0.34%-0.31%0.05%96年，是连续第元平方米/2.53%月以来连续个百分点。本月9新房价格：百城住宅均价个月后首次止跌32012月以来连续第四个月上涨；同比下跌3，今年月十大城市连续两个月环比全线上涨。5-60.26%数据来源：中指数据，CREISfdc.soufun.com平方米，环比上涨/元20491个月下跌，跌幅与上月持平。从各个城市来看，今年6个（杭州为唯一一个下跌的城市），9，连续第表：十大城市主城区二手住宅均价涨跌幅3.81%月上涨城市个数为3-4月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为6年十大城市二手住宅价格：连续第二个月环比全线上涨4目录96一、价格：百城指数个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨二、供需：主要城市月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快三、主要重点城市市场量价表现分析5年度月均成交面积上半年同比增速数据来源：中指数据、CREISfdc.soufun.com月度总成交面积图：年上半年代表城市成交量同比增速2012图：年至今代表城市月度成交量走势2009北京深圳上海广州苏州杭州厦门南京贵阳重庆武汉宁波温州昆明天津青岛惠州包头东莞扬州一线城市二线城市三线城市7%26%-15%-50%0%50%100%150%200%1504108791210550400800120016002000注：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、厦门、贵阳、温州、东莞、惠州、包头为商品住宅交易数据；重庆、昆明、宁波、扬州为商品房交易数据。万平方米)6年全年均值，但与年高点年同期相比分别增长月。个三线城市同比下降月接近(64620102010201022%年和年高点。二线城市受苏州、杭州等城市成交量显著回升带动，同比增长，接近个代表城市上半年月均成交2011200921%2012%万平方米，与和，与年相比仍下降。3%17%15382009万平米，与15%，在各城市梯队中增速最高，但也有青岛、天津等地同比下降。扬州等1055仅相差)。各类城市表现分化。一线城市成交量增长月年调控以来高点。26%，北京增速最高，为(1216%上半年成交量为近三年同期最高，20107%月代表城市总成交相差62010新房成交：上半年成交量为近三年同期最高，月接近年调控以来高点6636760782696年度月均新批上市面积数据来源：中指数据，CREISfdc.soufun.com图：年个代表城市月度总新增供应量走势201210代表城市月度总新批上市面积注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、重庆、成都、东莞和扬州，其中重庆、成都为商品房数据。030060090012001500万平方米68948%22%2009-201050%2012106332009月，代表城市新增供应量约为万平方米，同、环比分别增长、，与年同期相比增长约。年上半年，北京等个代表城市月均新批上市面积为万平方米，处于年来较低水平。62009新房供应：月新增供应有所回升，但上半年总量仍处于年较低水平，但仍比去年同期高70.9%个月，是今年以来最低，但仍处于4个月，比年初缩短万平方米，比年初微降1479数据来源：中指数据，CREISfdc.soufun.com万平方米，比上月减少个代表城市出清周期均值降为765810年调控以来的较高水平。由于库存量稳中有降而成交量回升，图：年至今各月代表城市可售面积及出清周期20102010年调控以来的较高水平。与上月相比，各城市出清周期均有所下降。2010，处于个代表城市可售面积为28.8%10月底，6截至注：代表城市包括北京、上海、深圳、武汉、南京、苏州、青岛、福州、厦门、惠州。供求对比：库存量稳中有降，出清周期持续下行8数据来源：中指数据、CREISfdc.soufun.com图：年月全国个城市土地供求环比增长率20126300图：年上半年全国个城市土地供求同比增长率201230030019%27%32%44%616%13%30037%44%613%4%46%上半年，全国个城市招拍挂市场，各类土地的推出量和成交量分别同比下降和；其中住宅用地下降和，降幅更为显著。月，住宅用地推出面积环比增长，成交面积下降（部分地块推出后还不到截止日期而未成交），但同比继续下降。上半年，个城市土地总出让金同比下降，住宅用地出让金降幅突出（）；其中月受重点城市土地市场热度上升带动，总出让金环比增长，其中住宅用地和商业用地分别环比增长和。6土地供需：明显低于去年同期，月有所恢复90%20%40%60%80%050010001500200025003000商办溢价率右()数据来源：中指数据、CREISfdc.soufun.com住宅溢价率右()商办楼面均价左()图：年至今全国个城市土地楼面均价及平均溢价率2008300住宅楼面均价左()3003.4%15.6%10%8.9%12.0%4.4%2010610%9上半年，个城市住宅用地楼面均价同比下降，与去年下半年相比降幅达，整体处于较低水平。具体来看，一季度同环比降幅均超过，二季度止跌回升，环比、同比分别上涨、。住宅用地上半年平均溢价率为，仍处于年调控以来的较低水平，但值得注意的是，月溢价率上升至，是去年月以来的最高水平。元平方米/地价：二季度楼面均价、溢价率有所回升10资料来源：中国指数研究院综合整理图：住建部等四部委相继辟谣否认政策放松针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南也相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。政策最新动向：四部委及部分城市相继否认政策放松-2%0%2%4%6%8%10%0%5%10%15%20%25%1120%3.25%6.31%3.0%20.1%18.5%4.6%其他、、三次下调存准三年来的首次降息2011.122012.22012.52012.6当月同比右CPI()基础设施建设一年期贷款利率左()房地产业制造业数据来源：中指数据、CREISfdc.soufun.com一年期存款利率左()图：年至今货币政策变化2007存准率左()图：年固定资产投资及各类别投资增速对比2000-2011全社会固定资产投资0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%200420052006200720082009201020112012:1-5，在房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。货币政策：微调力度加大，结构性放松对房地产是利好。4.6%月基建投资增速降至1-5月底以来降存准和降息，对市场观望情绪缓解有明显促进作用。下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键。但可以肯定的是，针对房地产业的差别化信贷政策仍会严格执行。调控政策：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。中央会密切关注价格变动情况，继续抑制投资投机性需求，适时监督各地落实限购等政策。5宏观经济：提升投资尤其是基建投资仍是保增长的重要手段。宏观环境走向：“稳增长”背景下货币政策结构性放松，房地产调控政策稳中趋紧-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%-50%-25%0%25%50%75%100%12月“国务院常务会议”7月“国八条”1供应“”新政9.29个大中城市价格指数右70()月“国十条”4月“国十一条”1成交图：全国商品房市场量价变化及代表性政策销售面积同比增长率左()图：重点城市月度成交量和供应量占全年比重的平均值注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、重庆、东莞。0%3%6%9%12%15%18%年仅相差约2009月成交量较6月。成交：继续放量，刚需、改善型仍为主力，但主要城市9-10，量价继续大幅反弹可能性不大，中央也可能进一步出台政策。价格：整体趋稳，不同城市分化，一线和部分二线城市趋稳并略有上涨，三线城市滞后。土地：企业拿地意愿有所提升，但总体仍秉承量入为出策略；地方政府加快推地，一二线优质地块更受青睐，全年土地供应难有增长。供应：多数企业把推盘重点放在下半年，预计供应量继续加大，库存可能止跌上升。历史数据显示主要城市供应高峰一般集中在月和15%4-5市场走势：量价趋稳，不同城市表现分化13——上海目录9