..A区B区????总建面：约166万平米/容积率：2.55/一期总建面：约43万平米太原星河湾地处未来规划的城市新区，位于太原市东西向三条主干道之一的龙城大街与南北向唯一主干道滨河东路的交汇处，具有汾河景观资源。距离机场仅十分钟车程。周边配套规划待实现。总体经济数据一期经济数据项目介绍项目介绍11年来第五座星河湾，二线城市的首个星河湾一期总户数1396套住宅429354平方米会所7296平方米体育馆3861平方米客房37644平方米酒店地下部分16583平方米地上8880平方米商业街地下5044平方米规划总用地86.78公顷规划净用地67.8公顷商业用地5.23公顷居住用地62.56公顷居住总户数5930户住宅165.58万平方米公建9.27万平方米容积率2.55绿地率48%其中建筑密度11.31%项目前期项目前期拿地不可控，但可控的阶段要紧凑而有效07年10月，星河湾进入太原。调控规，农地转用，安抚村民，搞定上层关系，理顺职能部门，09年2月拿地，16个月的时间，星河湾竭尽所能。09年5月，正式开工。在可控的时段内，星河湾严控品质，在合理规划、不惜成本、交叉工序和不断的赶工期之下，为向世人呈现高品质的太原星河湾，不惜一次次推迟开盘时间，2010年7月，终于揭开神秘面纱······??星河湾始终坚守着景观至上，示范区未达标，可以把开盘时间一推再推。人海战术种树铺草，“黄大锤”每周砸一次样板房，力求惊艳亮相，“一击毙命”。坚持的结果是呈现的景观超越了山西市场上所有的对手。彻底砸晕了山西客户，即使价格超过大部分客户的心理预期，依然开盘热销惊艳亮相惊艳亮相主体完工、二级结构完成、高尔夫公园建成、一期景观全开放——我们难以企及的14个月Tips：为防范房地产风险，银监会进一步加强对房地产信贷业务的审核力度。Tips：随着4月份“国十条”颁布，国家对房地产的调控逐步加紧，全国房地产市场观望情绪笼罩。高端住宅市场，消化尤为困难，库存增加。太原星河湾在适逢国家大力调控房地产市场的背景下。仍然可以逆市而上，创下了斐然的销售业绩。太原星河湾都做了些什么？开盘两日实际成交640套，成交金额35亿元，解筹率为61%。成交情况成交情况㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡分区一期A区一期B区开盘时间2010年7月31日2010年7月31日面积区间255—530260—599户数642户754户对外均价1.87万元/2.4万元/套均价550万左右/套700万左右/套成交均价1.75万元/2.2万元/销售率90%10%销售现状除销控外，余4套顶层复式未获取预售证，已停止对外销售88.08.0.08.0格标杆开盘期30~201030~2010第四波10.7.10.7.快速销售加速回款树立后期价2020zzz层3030作（圈07.07.期布强势推广17~2010.17~2010.第三波07.07.入市认筹2010.2010.产品信息发价格试水密集活动、客户认筹“四地联动”全国范围炒zzzzz营销）渗透）0707动、品牌推广思路整合.02~2010.第二波.02~2010.蓄水期01001022拓展公关活文化活动（全方位资源神秘营销zzzz稳扎稳打，环环紧扣2010.022010.02~~集理66准备期8.08.0第一波200200营销操盘营销操盘客户访谈产品优化客户资料搜山西文化梳zzzz开盘期合点为品牌结文化建、晋剧多西古子女型期确定以山山西客户喜好大户入市认筹??点，产品选择产品选择产品选择谈谈谈品的结合访访访湾产大量客户大量客户大量客户化与星河减产品优化产品优化产品优化重实象西文，精户山西客户景、重表蓄水期，寻找山见的一切思路。找准客户，按需定制文化看得操盘西籍业主集高端客——寻山，收梳理山西道，保留攻景观的决之定主))化牌平台，搜客户资料端客户0202有的放矢业主务的选高河湾的解东西，坚打地域文级星关的沪星河湾、工商税资源，筛2008.06~2010.2008.06~2010.京广银行公司寻找万元与面子无准备期(准备期(充分利用重金购买搜罗代理标准动作做到位标准动作做到位期。坚活动湾整个蓄势的新形象，涵小众活动。性，所有到的星河怎么办？圈层活动怎么办？怎么办？户的形象一个有内终做推介的特看得开盘期发了，至始至范围内做眼见为实河湾，讲品牌叠加人皆有暴客户找到客户在小客户广星富给期圈定目标定不移的针对山西只讲北上叠加京广沪三地项目所产生的品牌效应。营造全国范围内高端地产品牌形象推广。品牌推广势在必行品牌推广势在必行品牌推广势在必行湾与山西给自己也，入市认筹Tips：星河只讲文化神秘营销)))070707示范区完成之前，不能向外公布信息示范区完成之前，不能向外公布信息示范区完成之前，不能向外公布信息02~2010.02~2010.02~2010.(2010.(2010.(2010.唐第五“盛蓄水期蓄水期蓄水期活动拉开的推广的客户，的品牌巡演活动场巡展活动风光”山西文化多旁敲侧击，曲线救国——神秘营销围内围内全国30“人说山西好发全国范诉全国范原之旅以及三晋名家风光摄影活魅力山西”合山西日报报业集团举办“过准备期准备期平台搭建星河湾要用高品质示范区砸人星河湾要用高品质示范区砸人星河湾要用高品质示范区砸人，引化告在太三晋探秘0年6月联0年2月通201古建”动。邀请全国32家媒体参加。项目特性用山西文座星河湾201了太原星河湾的序幕。至7月共举办了标准动作做到位标准动作做到位、户西的广通栏年报告宣产门和山/次均有首页—45秒、山西青密集的广山西房地山西卫视03站，晚报，整版产、，在开盘期)；产门户网周每天两、新浪房一个月内次左右/天一网后报等流房(太原晚报，山西30)30)30)1、开盘前传，三晋都市2、在搜房等山西主广告；3、开盘前经济频道10告宣传。在全国房，平均每07.07.07.短的9天动之高2010.2010.2010.P~P~~777VIVI见。一周内尽人皆知.13场高端活.1.1月31日在短，其密度777动媒体整势，短力，全。办2属罕—7活0.00.00.0商内部商内部：多传造中发河湾发发——(201(2017月23—内，共举天2.6场地产界均期期(201期媒体造势合强力宣时间内集城热议星太原当地认筹650组左右，开认筹200组左右；太原当地认筹650组左右，开认筹200组左右；入市认筹入市认筹入市认筹焦高，定制尊贵。显独一：聚品展华和……凸不鸣则已，一鸣惊人活动营销端，奢侈服装秀无二的奢紧客户，实景户，迅。VS蓄水期蓄水期：抓热度晕客开盘情景营销对项目的开放，砸速认筹、京沪穗四地联动”狮子搏兔，亦用全力日，项目现场正式对外日—19日以“晋2417准备期准备期0年7月0年7月201开放，现场的园林以及样板间的效果对客户吸引力较大，当天便对客户开始收筹201的产品推荐会和“第二届中国星河湾大会”系列活动，正式将太原星河湾的产品展现到了公众的面前。标准动作做到位标准动作做到位式0，多种形高调入市175002200格扣B区A区月8日8之间格—系折扣格较高的价的价格折关—开盘策的价号扣+合成交价格叫价格标杆成交价.2万-1.3万时期7月31日定1优惠折确于先扬后抑定盘z思路，配略0开、1、四地同2、树立二3185002400受价格介星河湾决接B区A区，势开放场月30日细节拔升项情景式7市户反馈可的体—广足；感；的小的“伪抱团”客—推体宣传造板间实景，整动媒样价格试水集中引爆z通过深入营销目品质经济实力对值不敏关乎面子各自为战7月17日前期测试户绝等益。01、园林、2、高频活3、高强度1700A1、山西客2、遇到利现象；3、对价格4、对折扣比较看重心施工提升地查理，房秘工程管并不明看欲擒故探7月商对，户为—格了解；品质以及品质上，。湾现场实户深度梳河理价工程工程预期，加强价格提升5月—抓住客户z理，开发纵理的同时确拒绝客星河湾认ABC类客01、类客户心2、客户星看，了解进度，从价格心理价降价均1500试探心理底线富贵险中求——抓住客户心理，抬高销售均价的要求7.30式，的试万三、陌—8质来彰湾品质5月客户组团7.2品河及其他等诸多方心理价位—明确1.85拓展活动牌—户品访谈初期以价格试探z地星河湾显太原星01、通过客拜、客户进行客户探。2010年2月再次测试万均价实景园不大6.85已被抗性1300标准动作做到位标准动作做到位7.2价格对外释放1偏贵，但林镇住，象)))缺现.08.08.0888810.010.010.0房源的短一期07.31~2007.31~2007.31~20(2010.(2010.(2010.开盘当日剧了开盘期开盘期开盘期VIP认购，加期期天进行的1、营造“全国抢购”的紧迫感；1、尽量消化一期的认筹客户；2、营造供不应求的市场热度；3、将价格转移到二期，促进A区均匀去化。1、制造一期房源短缺假象；2、解决政府关系的维系问题；3、将需要好资源的一期客户挤压到高价的二期1、有钱人依然对折扣敏感；2、额外折扣满足客户的面子要求，促进组团成交；前一入市认筹入市认筹注：开盘开发商。蓄水期蓄水期同的奇货可居——现场逼定签纸版合印网??????1、“晋京沪穗四地”同时排号2、加推二期10栋楼盘作为B区A区成交均价：1.75万元/平米B区成交均价：2.2万元/平米3、销控好资源的热销户型4、开盘折扣开盘当天认购：98折一次性付款：折上再折97折星河湾老业主：折上再折98折新业主推介朋友购买，享受老业主折扣张弛有度家现场打第一策略目是太原准备期准备期湾项太原星河标准动作做到位标准动作做到位客户逼定客户逼定客户逼定共以方。银新式尚在还房产，方式，限制条较少，难某。套银行通过后夫妻双请贷款。套的的按揭