博思堂市场部:Mr.严宏观环境分析——专业技能培训课题（1）博思堂市场部营销是识别当前尚未得到满足的需求和欲望，并决定这些市场所需要的适当的服务和计划--菲利普.科特勒善于解决问题的能力通常是缜密而系统化思维的“…”(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密产物，任何一个有才之士都能获得这种能力。有序的思维工作方式并不会扼杀灵感及创造力，反而会助长灵感及创造力的产生。团队·创造·价值城市的外延性，发展依托？(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密区位环境——位置图要和你研究的目的或者说阐述的目的要吻合；要有统领全图的一句话，例如左图苏州具有紧靠上海的区位基础；文字阐述要言简意赅，切忌从网上扒下来，要用自己的语言进行阐述；“＂“＂???团队·创造·价值应从大到小进行阐述，交通属于公共基础设施工程，在一定程度上影响到客源的地缘性(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密交通环境——团队·创造·价值区间交通的规划建设，一定程度上预示着城市未来的经济对接方向以及城市之间客源的流动性；区内交通的规划建设，一定程度上预示着该地区的发展潜力和发展倾向，同时也说明区内客源的地缘性的强弱。交通的研究，对整个项目是否能抓取到外部客源和在广告策划上是否能采用引导、拦截的手法进行客源的“圈养”。重大交通设施，应该就此对房地产的影响进行判断和预测，例如：轻轨、高铁、快速通路……“要致富，先修路”?????横向分析和纵向分析结合进行，前者解决自身发展阶段和趋势，后者解决市场占位纵向分析（年份时间段内的自身增长状况）宜采用国际通用标准进行判断，要分析出经济的阶段性和趋势性；指标的分析既要考虑到本身城市的某时间段内的时间跨度发展，也要考虑到在该地区城市之间的对比分析，体现城市在某个地区的地位；横向分析（城市之间的对比）主要要解决的是城市的市场占位；各指标之间会存在较强的内在联系性，在分析时候尽量采用质量性指标进行，绝对值指标不具有完全意义上的分析作用；在做经济分析时候,要结合项目本身的属性进行指标的选择,明确什么指标是必用的,什么指标是可用可不用的,切忌胡乱的搞一通,大而全,但其实是什么问题也不能说明.作为一个地产研究人员来说,如何把微观层面的认知上升到宏观的判断.甚至是经验或者理论的高度是一个很重要的方向.??????(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM经济环境内部资料·敬请保密——团队·创造·价值萎缩发展相对停滞稳定发展高速发展衰退增长房地产业发展状况8000-20000US$长三角主要城市2007年城市GDP总值（亿元）12001.165700.854103.8938583433.13275188002000400060008000100001200014000上海苏州杭州无锡宁波南京常州平稳增长4000-8000US$示例：国内生产总值（GDP）增长速度4-5%5-8%小于4%大于8%GDP总值宏观经济增长----数据来源：苏州统计年鉴高速增长800-4000US$2003年2004年2005年2006年2007年增长率010002000300040005000600013%14%15%16%17%18%19%单位:亿元2802345040274820570018%17.60%15.30%15.50%16.10%增长率判断标准：库兹涅茨《各国的经济增长》苏州GDP总量衡量标准：《世界发展银行》(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密经济环境——团队·创造·价值纵向分析宜采用世界银行和库兹涅茨《各国的经济增长》的国际判断标准；横向分析要解决城市经济是属于辐射经济还是聚合经济；国际判断标准不是绝对正确的，例：库兹涅茨《各国的经济增长》在衡量发展中国家经济发展时具有很强的契合性，但在横向发达国家经济发展时就不具有契合度；在分析时候尽量查询当地政府的城市发展报告，里面会有对城市的经济预测值，该值具有政府公信力，能判断在特定时间内城市的经济发展缺口，也就是经济机会；????减缓发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上住宅需求特征生存需求生存改善需求并存改善需求为主改善需求为主商业需求特征沿街商业沿街商业社区商业社区商业中心商业中心商业市域商业主题商业判断结合指标：恩格尔系数(Engel'sCoefficient)房产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型平稳发展阶段快速发展阶段示例：人均国内生产总值（人均GDP）启动阶段发展阶段判断房地产发展阶段的国际标准(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密经济环境——团队·创造·价值R=/GDPRR经验准则：第三产业值，的大小对写字楼市场和商业市场的发展有着直接且明显的影响，通常情况下，越大，说明写字楼或商业的市场空间越大产三示例：GDP中的三产比重构成及固定资产投资总额中的三产比重产二产一63.10%65.70%66.80%65.40%63.70%34.10%32.10%31.20%32.70%34.60%1.70%1.90%2%2.20%2.80%0%20%40%60%80%100%2003年2004年2005年2006年2007年苏州三产构成状况(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密经济环境——P=/P现代服务业增加值固定资产投资总额，现代服务业是写字楼需求市场的主力，越大，说明写字楼的市场空间越大。在该项指标的分析时候尽可能的查询城市的产业规划??经验准则：数据获得途径：统计年鉴、统计公报、城市普查公报等团队·创造·价值?27杭州1267.79171176.9816.7274.915.4宁波1347.754933.5817.1349.0534.1绍兴780.9611.2466.8616.5126.0433台州640.5520.5539.616.585.234.3同比增长％上海3993.139.73510.514.41308.625.3南京1697.5317.91252.4117.8187.8919.6无锡1475.9513.91025.8817.7266.3737.3常州1062.3129.1552.6517.989.924.8外贸出口总额亿美元1079.8617.9同比增长％示例：三架马车所呈现的经济增长推动力结构“”社会消费品?售总额亿元1126.8310.9同比增长％(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密经济环境——全社会固定资产投资亿元2201.56团队·创造·价值苏州城市名称消费支出8大项去向分析示例：收入规模、消费规模及消费结构0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%长?增?(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密经济环境——人均可支配收入苏03-07?州人均可支配收入（元）20032004200520062007123611445118532212601627616.43%16.91%12.63%13.86%14.72%199819992000200120022003团队·创造·价值05000100001500020000250000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%住宅均价的增长长期低于居民可支配收入和居民储蓄的增长经验准则：该指标反应一个地区的基础设施建设强度、房产投资的强度等。固定资产投资一定程度上反映该地区的经济程度，因其中很多投资属于长期投资，见效时间长，故也反映该地区的未来潜力。示例：固定资产投资、房地产投资、GDP发展之间的内在关系和评价标准(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密经济环境——团队·创造·价值41%10%24%备注R=固定资产投资/GDP，r=房地产投资/GDP，r=房地产投资/固定资产投资’年GDP固定资产投资房地产投资20071760208028023450402748205700564.338101408.931554.818702106.99236066.77107.34177.94334.32420470.7456544%10%22%年200646%10%22%年200545%10%22%年2004示例：固定资产投资、房地产投资、GDP发展之间的内在关系和评价标准（续）6%50%13%年2003r’=房地产投资/固定资产投资，40%﹤r’=“过热”；R=固定资产投资/GDP,40%﹤R﹤50%=“偏热”；50%﹤R=“过热”；r=房地产投资/GDP，指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现房地产投资与GDP之间存在长期的协整关系;GDP的波动对房地产投资有显著的正影响。5%39%13%年?????2002经验准则：(R)Copyright?2008-03-25BEST-TEAM内部资料·敬请保密经济环境——4%32%12%年2001Rrr'团队·创造·价值固定资产投资/GDP的比重接近41％，这意味着提高资本/劳动比率已经具备了良好的大环境背景，它将进一步反作用于区域的城市化建设和工业化建设示例：旅游收入和旅游休闲地产之间的关系(R)Copyright?2008-