龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾2011年7月25日PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本的成本的概概念和念和目标目标成本的成本的作用作用龙湖项龙湖项目目成本成本的管理的管理内容内容龙湖项龙湖项目目成本成本的控制的控制龙湖的龙湖的招招标投标投标管理标管理龙湖的龙湖的龙湖的合合合同管理同管理同管理PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本的成本的概概念和念和目标目标成本的成本的作用作用龙湖项龙湖项目目成本成本的管的管理与控制理与控制内容内容龙湖项龙湖项目目成本成本的管的管理与控制理与控制龙湖的龙湖的招招投投投投标管理标管理龙湖的龙湖的龙湖的合合合同管理同管理同管理PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnn成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本的主要内容有：11时间产产产品品品的成本的的的成本成本成本产加快开产产品品品发的的的进度品质品质品质、、、质量质量质量22时间时间的的成成本本生产的生产的速度速度、、进度进度人力的成本33人力人力的的成成本本管理管理人员多少人员多少和和水平水平44资金资金的的成本成本资金资金的的利息利息55管理的管理的成成本本管理的程管理的程度度、、精精细度细度66售后售后的的成本成本PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnn售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnn成本管理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn建建筑筑产产品品的特的特殊性殊性：：①①固固定定性性②多②多样性样性③③体体积庞大积庞大④④生产生产期长期长建建筑筑产产品品造价造价的特的特点点：：①单①单件性件性：：相相同的同的设设计计摆放摆放的的位位置置改变改变造价造价不不一一样样②②分分部部组组合：合：基础基础、、结构结构、、砌砌体、体、装装修修、、门门窗窗…………③③多多次性次性：投：投资资估算估算、、设设计计概概算算、、施施工工图图预预算算、合、合同价、同价、结算结算价、价、决算决算价价PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn影响成本的因素经营目标项目策划项目设计项目开发节奏/盈利指标销售定位/部品定位/现场施工自身管理能力成本政策与市场环境合作资金资源来源PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本管理的宗旨与目标价值工程宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本管理思路合约规划新项目可研规划设计与招标施工管理合同结算准确测算步步跟踪事前定价动态反馈及时结算数据分析与储存工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本动态控制过程PDCA循环PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnn为什么要进行目标成本管理n目标成本有什么作用n龙湖的目标成本的由来PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标成本的作用目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加加强强成成本的本的计计划性划性预测投资效益PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标成本测算的方法?正向测算：?测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）?测算方式（估算、概算、预算）?团队工作?反向倒逼：?确定销售价格水平；?确定利润要求；?反推计算成本水平PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本的成本的概概念和念和目标目标成本的成本的作用作用龙湖项龙湖项目目成本成本的管理的管理内容内容龙湖项龙湖项目目成本成本的控制的控制龙湖的龙湖的招招投投投投标管理标管理龙湖的龙湖的龙湖的合合合同管理同管理同管理PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn龙湖项目的成本管理PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本管理的管理体系成本管理体系制度流程方法工具（指引、作业指导书）PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn业务制度文件流程文件作业指引记录表单模块目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型成本模块：预、结算编制管理指引项目成本指标测算表制度流程与管理工具成本数据库编制指引市场成本调研表成本专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表管理成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。