2011-01及地块研究报告安徽铜陵市项目房前期地产市场分析绪论第一部分城市宏观状况第一节、城市概况一、地理位置二、行政区划及面积三、人口状况四、交通状况第二节：经济概况第三节、城市规划宏观部分小结第二部分房地产市场分析第一节房地产开发状况研究第二节板块市场分析第三节竞争物业市场对比研究第三部分本案地块研究第四部分、项目整体定位第五部分项目相关规划建议绪论有幸参与贵公司安徽铜陵开发区地块前期营销策划工作。为此我司积极开展项目前期市场研究工作，组织项目组人员对项目进行实地考察，并对铜陵城市及房地产市场做了较深入的市场调查。本报告在市场调研基础上，进一步明晰项目市场定位，并针对本项目的优势和劣势，为项目的前期产品定位及相关规划设计方面提供切实可行的策略和执行方案。宗旨是力争在项目推出市场后能为贵公司取得最好的销售业绩，获得最大的经济效益和社会效益，籍此发展我司与贵司之间更为深入的合作关系。第一节、城市概况第一部分城市宏观状况铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省会合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。"两山一湖"旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。一、地理位置1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43万人。铜陵市铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。二、行政区域划分市区面积总面积11137029331716862596.42272242303541091铜陵合肥芜湖马鞍山淮南110100100010000市区人口总人口43.432246360.0810081.35469.85215126.57233铜陵合肥芜湖马鞍山淮南1101001000全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。三、人口状况铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。四、交通状况自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。????全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市五、发展机遇六、铜陵城市发展定位：人均GDP（元）第二节：经济概况GDP（亿元）（数据来源：铜陵市统计局）铜陵市年指数2006-2009GDP34303398384487046449243.62286.9315.41343.6620062007200820090100200300400020000400006000080000从上表发现，铜陵市09年GDP343.66亿元，按可比价格计算，比08年增长13.7%；人均GDP在07年就突破4000美元大关，09年人均GDP为46449元,折合接近7000美元，这样一个GDP水平在国际水平上为房地产快速上升阶段，但接近于房地产平稳上升阶段的8000美元关卡，未来具有一定空间。据安徽省统计局数据发现，2007年全省人均GDP排名第二位，为马鞍山之后。一、国民生产总值与人均GDP持续快速增长第一产业第二产业第三产业数据来源：铜陵市统计局铜陵市2009年三大产业比重2.6%67.9%29.5%第一产业第二产业第三产业铜陵2008年三大产业比重2.7%67.8%29.5%总体上来看，第二产业一直是铜陵的支柱产业，占国民生产总值60%以上；而第一产业生产值比重连年下降，第三产业呈现稳步上扬的趋势。从铜陵产业发展规划来看，短期内铜陵市的产业发展将依然是二产主导的格局，但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着铜陵在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡，但这个过程将会是比较长的。二、三大产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速619455754614农村人均可支配收入（元）38692006200720082009铜陵市历年农村人均可支配收入（元）02000400060008000167691517513266人均可支配收入（元）112802006200720082009铜陵市历年城镇居民人均可支配收入05000100001500020000全市城镇居民人均可支配收入16769元，按1：6—1：10的收入房价比范围计算，对比目前铜陵市5000-6000元/㎡房价，可见铜陵房价仍有较大的上升空间。另外，贫富差距、城乡收入差距的缩小，扩大了有能力购房人群，对比城市进程规划，购房群体也将扩展。2009年，全市城镇居民人均可支配收入16769元，增长10.5%；农村居民人均纯收入元，增长11.1%。城乡居民收入差距由2007年的2.91：1缩小到2.7：1。三、居民收入结构分析1、人均可支配收入???铜陵市市消费收支的大幅度增长，表明居民的生活水平与质量明显改善。更值得一提的是，在居民消费支出构成中，生活必需型消费支出增长速度平稳，所占比重下降；而家庭设备用品和服务性消费占消费支出的比重明显上升，消费结构的升级显现出市场消费的强劲势头与潜力。非消费类支出增长加快，已到居民家庭人均总支出额的1/3。居民生活消费增长加速，人均消费性支出为10114元，同比增长18.7%，恩格尔系数继续下降，城市居民消费结构进一步优化。居民收入稳步提高；消费需求持续增长，2009年，实现社会消费品零售总额83.82亿元，增长18.7%。2009年城市居民人均消费性支出10114元，农村居民人均消费性支出4757元，吃、穿、用、住商品消费增长较快，服务性消费需求趋旺，住房、汽车成为新的消费热点。农村居民消费热点主要集中于交通通讯和其他耐用消费品，购买商品房也日益成为高收入农民家庭的选择。2、消费品支出3、居民收支特点第三节、城市规划新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。城市将形成“一城三区，一主两副”组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心；东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活力的以工业为主的综合性新城区；南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。一、总体规划：东扩南拓工业为主的综合性新城区主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区宏观经济小结：一、铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道，2008年,铜陵市在中国城市综合竞争力排名第78位，在安徽省中排列前茅。二、居民消费能力强劲，2009年铜陵市居民的户均存款达到了22869元，处于安徽省领先位置。三、人均GDP2007年就突破35000元，全省排名第二。城镇人口占全市人口60%以上说明城市化水平高。随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。四、“东扩南拓”城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业。也将带动整个南部区域经济发展。增长率（%）数据来源：铜陵市统计局网站200620072008200920.7832.246.47010203040500102030405060房地产开发投资额（亿元）9532.416.855.244.11铜陵市年房地产开发投资情况2006-200917.7第二部分房地产市场分析282.94175.03118.7固定资产投资额（亿元）92.332006200720082009铜陵2006-2009年固定资产投资情况01002003002009年房地产开发投资额46.47亿元，从近四年房地产开发投资额看，年平均增长在37%左右。铜陵市这几年市区的房地产开发投资额保持高速增长态势，其中08年同比增幅超过安徽省省会城市合肥。这也表明铜陵房地产市场逐步走向成熟，这将在一定程度上促进项目的发展。一、开发投资状况第一节地产开发状况研究销售面积竣工面积54.6140.3977.8101002003004005002006200720082009施工面积122.91190.36170.68204.273.21铜陵市2006-2009年房地产开发情况(万平方米)250.52352.85352.26438.2据统计数字显示，铜陵市近四年，房地产市场呈现快速发展态势。2006年至2009年，全市商品房施工面积保持持续快速增长。施工面积年均增长达20%以上，据统计，至2009年年底，市区房屋施工面积达438.2万平方米，同比08年增加了56.6万㎡