自贡卧龙湖项目前期策划定位报告2012年5月8日—2012年5月17日项目整体工作计划安排与版块分类2011/12/202012/1/162012/2/152012/3/16第一阶段第二阶段第三阶段市场调研思路形成项目整体定位与发展战略???研项目地块查勘问题结构化分析项目定位???究宏观政策区域市场总结产品设计建议??项目地块研究?内区域商业环境研究商家访谈??项目定位思路?容城市商业发展规划研究经济评估?……?……成?项目前期市场调查报告?市场总结?项目定位终稿果?项目前期市场初期沟通?项目项目定位思路沟通稿?项目设计任务书本项目特色及复合型旅游地产核心2未来消费人群及结构价值点3商业布局与业态分布思考1高品质购物养生保健美食享受家庭聚会复合需求亲子活动商务会议对度假区旅游功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间放松发呆亲近自然保护生态自然和人文历史资投资兴建产完善基础设施取舍有度区域定位的区域产业组合开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广自贡南湖片区22平方公里的总体规划盐卤浴用地3315亩各地块指标及规划条件容积率绿地率建筑高度总建筑地块编号地块面积(亩)建筑密度(上限)(上限)(下限)(上限/米)面积预计C1-1商业4831.150%30%4035万C1-5商业1021.350%30%308.8万C1-6旅馆145150%30%409.6万项目总占地面积约3315亩，其中商业用地约730亩，住宅用地约1588亩，湖面及公共绿地约1000亩，场地为浅丘地形，具有良好的景观资源。此次设计范围包括除湖面以外的11个地块和公共绿地共约3000亩的概念规划设计。具有国际辐射能力的交通网络?2.5小时车程（不经成都）直接对接双流国际机场。?双流机场国内航线有200多条，国际航线的数量多达29条，国际航班数量每周近500个，基本实现了每天都有飞往欧、美、澳、东南亚地区29个主要城市的国际航班。另外，从02年至07年，我国国际航线数量从161条猛增到305条，真正实现了五大洲连通。这些国际航班的开通，对促进西南乃至整个西部地区对外经济交流、旅游度假交流都起到了巨大的推动作用。?2007年11月，民航总局下达了《关于调整006/20072年冬春航季评审规则的通告》，进一步开放成都等资源紧张的机场航线。到2010年，国内所有城市、所有航线都不需要航空公司向民航总局申请审批，只需要向民航总局报告备案即可，此举意味着本项目通往世界的脚步将进一步加快。改变历史○关键词千年盐业历史传统彩光会强大消费力世界齐名恐龙博物馆二线特大现代化城市……未形成强大城市集聚效应○缺少川内地标城市形象，城市进程主流里历史特色的淡忘城市化进程的版图中，卧龙湖项目肩负重大的历史导演角色项目核心价值——未来价值未来城市功能布局重点板块按照城市功能划分，自贡市可分为九大板块。项目所处在的高新技术产业园是自贡市十二五规划重点打造板块。区域板块功能规划大安区自贡北部新城、全省重要的机械制造和新材大安区料产业化基地、川南现代物流及专业市场中自流井区心、川南特色文化旅游目的地。中心城区自流井区区域性中心城区，构建大东方商贸核心商圈。中央商务区贡井区规划发展成为自贡行政中心、商业中心、文板仓工业园汇东新区汇东新区化中心。主城区形成“四区一中心”，建成两个专业贡井区高新技术区沿滩新城物流市场，打造生态休闲居住新区。规划控制面积60平方公里，以高新技术产业高新技术贡井工业园为主导，分为科技创新区、产业发展区、宜产业园区国际旅游居生活区、国际旅游区四大功能区。舒坪仓储区沿滩新城板仓工业规划面积20平方公里，发展电子、新材料、园机械装备、医药、盐化等产业。规划占地面积1000亩，建设物流存储、转运、舒坪仓储自贡坚持“一中心、多组团”的开敞式城转发中心。市结构模式，按照“东拓西调、南优北限”贡井工业规划占地面积4.2平方公里，规划发展机电的发展策略，打造“一带双核四城”中心园制造业、医药、食品、包装、建筑业。城区空间结构，形成城市空间格局。项目核心价值——未来价值板块功能分布齐全，再造一座自贡城！四川自贡高新技术产业园区位于自贡市中心南侧，规划控制面积100平方公里，以高新技术产业为主导，分为科技创新区、产业发展区、宜居生活区、国际旅游区四大功能区。发展定位科技创新区（10平方公里）辐射川南服务成渝西部一流全国知名区域宜居生活区（30平方公里）发展重点“两基地、三中心、四大功能区”“两基地”:国家节能环保装备制造基地、国家新材料产业化基地“三中心”：科技创新中心、产业金融中心、旅游商贸中心“四大功能区”：产业发展区（40平方公里）科技创新区、产业发展区、宜居生活区、国际旅游区国际旅游区（20平方公里）规划控制面积100平方公里，力争“十二五”末开发面积60平方公里，其中国际旅游区规划面积20平方公里。将承担未来高新区旅游商贸中心！项目核心价值——未来价值百万人口城市的首席聚集区，未来城市核心推进“双百城市”（城市聚居人口超过100万、建成区面积超过100平方公里的特大城市）建设是自贡城市发展重要目标。到2012年末，自贡即可实现“双百城市”目标，将带来数百亿元消费力，而到2015年，自贡市区面积将达到120平方公里，未来项目极有可能成为城市不可或缺的核心区域！自贡城市规模发展目标解析年份区域城区面积人口城镇化率备注2012年自贡市区100平方公里100万人45%“双百”特大城市2015年自贡市区120平方公里120万人50%以上——自贡中长期经济发展规划年份区域GDP人均GDP财政收入产业结构备注2015年自贡市1400亿元4.8万元130亿元9:60:31——2020年自贡市2200亿元7.3万元195.7亿元——特大城市——小结?两千年盐文化沉淀，缺乏一个向世界展示的舞台！?丰富的业态组合，将为消费者带来全新的消费模式！?强力消费支撑，“双百城市”首席人流聚集地！?未来城市重点板块核心，功能齐全，再造一个自贡城！?集康疗养生、休闲度假、美食娱乐、运动时尚、文化体验于一体，将打造成为“国内一流、独具特色”的文化旅游目的地。?自贡城市门户地段，城市形象标志！新港观点：项目在未来将会实现两次质的飞跃1、项目综合型业态打造，有机会将打造成为“国内一流、独具特色”的目的型文化旅游地！2、随着城市区域不断外扩，消费人口的快速增加，项目在未来更有机会成为整个城市核心商业中心！第一阶段成果回顾1.特色温泉景区开发模式——“特色温泉+景区”2.温泉会议中心开发模式——“温泉+会议休闲”3.温泉休闲乐园开发模式——“温泉+运动游乐”4.温泉康复基地开发模式——“温泉+康复疗养”5.温泉生态庄园开发模式——“温泉+生态农庄”6.温泉度假社区开发模式——“温泉+旅游地产”突破传统温泉旅游地产开发模式开创卧龙湖特色盐卤浴旅游项目第一阶段成果回顾以旅游消费人群为核心主线，打造覆盖全客层的商业业态养老/休闲养身/度假儿童职场/乐园休闲娱乐购物……第一阶段成果回顾突出商业主题性，打造四季业态全覆盖，实现全年商业运营春夏秋冬我们找准方向去做，但如何做、怎样做？1项目消费客群会有多少量？2项目消费客群会从哪些地方来？3项目商业主题如何定位及突出特色性？4项目商业业态如何布局及业态配比划分？5项目商业运营如何实现全客层、全季节覆盖？整个核心主体太阳河度假区公用设施重金打造公用设施，提升项目整体档次及服务水平。租售并举租售并举，实现后期旅游+居住的完美结合。主题活定期举行主题活动，形成项目特色，扩大项借鉴点动目知名度。自然风借助项目自然风光，通过自行车道、婚礼服务，提升光目的性消费及随机消费。娱乐配针对主要目标客群打造主题亮点娱乐休闲配套，成为度套假胜地。深圳华侨城欢乐海岸水系引水系引入街区，增加商业街区情调入高差利利用高差将商业街区分为负一层至二层，通过缓坡步用梯、拱桥、扶梯将商业贯穿。特色建借鉴点水系、景观、建筑小品与特色建筑相融合，构筑中西筑结合的商业街区。停车场地下停车场与负一层商业通过低阶步梯接驳，缩短驾接驳车客群的商业步行动线，同时人车分流。主题分水剧场、购物中心、公寓、商业街区各形成主题，商明业与住宅之间通过水系隔离，防止干扰。深圳东部华侨城主题分整个项目分为三大组团，大侠谷以游乐为主、大华兴寺以观光明为主、茶溪谷以餐饮休闲娱乐为主。高差利利用高差将商业街区分为负一层至二层，通过缓坡步用梯、拱桥将商业贯穿。特色建小镇建筑以欧美风情为主，塑造异域情调。同时通过借鉴点筑店招、小品及露台的打造，营造强烈的商业氛围。交通体景点之间通过观光火车、索道、观光电瓶车、观光公系交车、扶梯、步梯、栈道等相连，丰富的交通体系，使得项目情趣多元化。生态整个项目完全融入与生态环境中，青山、绿树、瀑布、湖水贯穿其中，移步换景、步步怡情。杭州湘湖世界休闲博览园主题分整个项目分为七大板块，各个板块之间通过水系及街铺相接。明高差利利用高差将建筑分为环湖商业带和企业会所，商业带用间层次分明，互动紧密。特色建各个商业街区各具建筑特色，历史沿革、异域风情、借鉴点筑情调商业可谓百花争艳，通过建筑外形、街区风格及小品打造，商业氛围十足。交通体通过观光车、威尼斯小艇、步梯、拱桥等多元化水陆系交错的交通体系，使人沉醉其中。商业打以意大利威尼斯城为原形，打造滨水商业，通过缓慢造前行的小艇及缓步街区实现观光购物；同时将演艺与商业结合，实现多元化的商业主题。瑞士蒙特勒市——高端医疗养生之都养生配以养生美容为主导，衍生多行业、多业态的相关配套套主题活定期举行主题活动，形成项目特色，扩大项目借鉴点动知名度。文化教育以文化教育、培