远洋·大河宸章开盘定价报告杭州远洋莱福房地产开发有限公司营销部2011年10月31日目录第一部分杭州楼市及竞品分析第二部分可售资源及开盘节点第三部分客户积累及价格测试第四部分销售策略及定价方案2宏观政策概况宏观政策调控政策比去年升级，第三、四季度已进入显效期，预计至今年年底无松动可能?1月26日，国务院办公厅发布“国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知”，要求第二套房贷款首付不低于60%。同时要求房价过快、过高上涨的城市要从严制定和执行住房限购措施；?1月27日，上海市印发“上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法”通知；?5月5日，杭州开始要求在商品住房供地中配建保障性住房；?5月12日，国家发改委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知；?7月12日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，表示房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；?8月3日，杭州开发商突然陆续收到房管局通知，未领预售证楼盘所有存抵活动一律全部叫停，否则扣发预售证。杭州开发商为此紧急撤销存抵活动。3杭州楼市概况——主城区成交情况一、主城区成交情况?随着调控的持续深入，杭州存量房节节攀升，截至10月28日，杭州主城区库存为41152套，住宅库存也达到25044套，均创历史新高；?1－4月成交量持续低迷，5、6月随着新盘的集中入市，成交量有所回升。7月至今市场中刚需楼盘出现以价换市情况，成交量保持在相对平稳位置，而成交价大幅下探。?传统旺季“金九”并未出现，量价继续萎缩，主城区成交均价跌至2万以下。杭州主城区（不含余杭、萧山）住宅(不含酒店式公寓)成交量价表成交均价（元/㎡）成交量（套）30000400035002500025885231712294623107230952075330002000022136193142500250919902150002000150010000124213319311102100050007228785555003210041月2月3月4月5月6月7月8月9月杭州楼市概况——拱墅区住宅成交情况二、拱墅区住宅成交情况?1－3月，拱墅区住宅成交套数直线下滑，与几乎无新推房源有一定关系；?4－7月，随着新盘陆续推出，成交量有所回升，但销售价格出现松动，呈现逐渐下探的过程；?8月至今，随着华盛达·阅城、方正·荷塘月色等刚需楼盘的低价入市，换来了一定的成交量后，区域内高端滞销项目开始促销，德信·臻园推出50套特价房、凯德·龙湾实行5周年庆活动，成交量有所提升，成交价格大幅下降。拱墅区住宅成交量价表成交量（套）成交均价（元/㎡）350005003301845030000299552971426741257924002500027497261861968335020000222443002402501500020720010000166150128100500075909032500501月2月3月4月5月6月7月8月9月5杭州楼市概况——拱墅区住宅成交情况二、拱墅区住宅成交情况?8－9月，拱墅区新推楼盘骤然放大，其中本案周边已新开项目3个（华盛达阅城均价16000元/㎡推367套、铁建国际城均价23000元/㎡推234套、荷塘月色均价15800元/㎡推214套），加推楼盘2个（德信臻园均价26000元/㎡推50套、凯德龙湾均价27500元/㎡推46套），即将开盘（11月上旬名城公馆、11月中下旬吉祥半岛）；?刚需项目开盘均采用低开策略，阅城首个低开收效较好，当日预定148套，铁建城、荷塘月色开盘预定均未超30%；?凯德龙湾、德信臻园均为160方以上精装大户型，均价3万以上，经过近3个月滞销，臻园9月14日，针对1#楼（50套）降价5000元/㎡，均价26000元/㎡。凯德龙湾9月27日，推出5周年优惠，折后最低起价26065元/㎡。6三、杭州楼市小结调控政策已显效、价格战愈演愈烈。刚需新盘以价换量、精装大户型开始实行大力度促销。?提高二套房首付比例、房产税试点政策后，杭州主城区住宅成交量缩水明显；?新开盘以价换量，开盘价低于周边楼盘价格；?89—130方刚需盘低价推盘成交量突出，大户型推盘成交滞缓；?拱墅区8－9月推盘量放大，新盘低开但成交量缩小，续销期精装大户型楼盘经过长期滞销后价格开始下调，单价降幅约15%。7主要竞争项目分析一、竞品分布德信臻园吉祥半岛本案名城公馆龙湾大运河商务区诚园昆仑公馆御西湖武林府绿城兰园8竞品详情——德信臻园二、竞品详情1、精装公寓竞品详情——德信臻园物业类别住宅建筑类别高层总占地面积2.2万㎡总建筑面积约8万㎡精装修，装修状况总套数296套装修标准6000元/㎡最近开盘套首推52套最近开盘时间2011.6.5数再推50套主力户型160、200方?自6月初开盘以来，仅成交6套，一直处于滞销状态；?9月14日，针对1#楼降价5000元/㎡。主力户型项目最新动态167平米，部分为52+111的拼合户型，当日预定41余套，截至9月底预定47套；?10月19日申领出2、4、6、7栋预售证，共154套成交均价26000－27000元/㎡左右9竞品详情——德信臻园项目优势项目劣势?毗邻运河，景观资源较好；?目前在售无小户型产品，户型面积?拥有卖鱼桥小学、文澜中学等教育比较大，均为160m2以上；配套；?小区配套无会所；?样板房实景展示；?其重点宣传的运河国际旅游综合体?与英式管家服务签约；配套仍在规划中，方案存在调整可?紧邻16万方“运河国际旅游综合能性。体”。价格策略效果对本项目的影响9月14日推出特价房，相当于单价??9月14日特价房政策推出后，撼动㎡直降5000元/，当天预定41套了桥西板块房产市场，对本案客户?截至9月底预定47套，市场反响强价格预期冲击极大，使得客户的价烈.格预期直降到3万以下；?10月19日，申领出2#、4#、6#、7#，共4栋预售证，申报均价27000—30000元/㎡.10竞品详情——德信臻园共102套住宅，6套7#商铺（其中拼合户型47套/幢）；西边套约160方5#6#主力户型164㎡、168㎡（83+86拼合、75+88拼合）；3#东边套约200方4#均价27000元/㎡。西边套约160方共52套（26套/幢）主力户型161、202㎡。均价30000元/1#（特价）2#㎡在售东边套约210方中间套拼合167方（52+111）预售?3、5号两幢点式楼，户型为160平米的三房两厅两卫双阳台和200平米的四房两厅三卫四阳台，共52套房源；?1#共101套（拼后78套），其中拼合户型共24套;11?6#、７#两幢，共102套住宅，其中拼合房源共94套，另有８套顶层220—300方房源。竞品详情——德信臻园销售策略：寻求部分资金回笼，降价促销德信臻园开盘至今销售情况月份6月7月8月9月10月销售套数（套）51088销售均价（元/㎡）310043199702663627588【数据来自透明售房网，销售均价为所有房源累计均价】?继6月4日德信臻园开盘以来，项目推出的3、5#楼共52套房源仅售出6套，严重滞销；?在连续两个月的成交停滞后，9月14日，德信臻园推出50套特价房（实际可在1#78套房源中任意选购房源）；?本次推出的特价房源主要位于之前拿出预售证、但并未对外销售的1号楼，其中拼合户型24套、非拼合户型54套，户型面积在160㎡至210㎡之间，拼合户型均价26000元/㎡左右，非拼合户型均价在28000元/㎡左右，相比之前31000元/㎡的成交均价，现每套房可享受直降5000元/㎡的优惠；?根据调研，当天预定41套，占总房源的80%以上。截至9月底，预定47套，网签合同1612套，边套基本预定完毕，中间套拼合户型预定较少。竞品详情——凯德龙湾2、精装公寓竞品详情——凯德龙湾小高层高物业类别住宅建筑类别层总占地面积3.8万㎡总建筑面积12万㎡装修状况精标准4500元/㎡总套数约470套最近开盘套共推出84套最近开盘时间2011.4.17数销售12套主力户型约200方?精装样板房预计11月开放；?9月27日，启动入住杭州5周年活动，四重豪礼，近期加推5#中央景观楼，最低项目最新动态起价26065元/㎡；?9月杭州透明售房网显示本月新成交一套，面积212㎡，成交均价30073元/㎡;成交均价30073元/㎡13竞品详情——凯德龙湾项目优势项目劣势?无小户型产品，户型面积均为?紧邻运河，拥有一线运河景观；200m2左右；?社区内会所套恒温泳池等；?其精装修产品凯德视界客户认可?处于整个桥西板块在售精装楼盘度较差；最靠近市区的位置?社区内有高压电线；?运河景观不成熟，仍在整修。价格策略效果对本项目的影响近期推出5周年优惠，折后最低起??龙湾已经降价促销，本案遇两盘㎡价26065元/,11月即将推出5#；夹击。对本案定价有较大影响。?截至9月底，杭州透明售房网显示本月新成交一套，面积212㎡，成交均价30073元/㎡.14竞品详情——凯德龙湾凯德龙湾近期报纸广告9月27日，都市快报9月28日，今日早报9月29日，钱江晚报即日起至10月31日6#楼中央景观公寓折后起价26065元/㎡销售策略：前期价格平稳，但产品滞销，目前已开始促销行为。15竞品详情——凯德龙湾?凯德龙湾共6幢8-16层小高1#层建筑，共470套；在售6#2#楼，共84套精装房源，主力㎡㎡户型为205与214四房6#3#型，4月份开盘，售价4#27800元/㎡起；?近期，推出入驻杭州五周在售边套256年，特价优惠，6#楼折后5#方26065元/平米起；边套256预售中间套178方方?精装样板房预计11月开放；?11月即将推