重庆威嘉亚花苑(暂定名)市场研究与产品规划设计建议报告致:重庆威特嘉实业有限公司可在此插入一张封面图片，并请注意:图片大小需为15/25.2厘米，或正好覆盖此灰色区域插入图片后，请将这里的文字删除。如没有图片可用于封面，请删掉此页，直接用第二页作封面前言2007年12月，戴德梁行(重庆)房地产顾问有限公司受重庆威特嘉实业有限公司之委托，对重庆外商活动中心(威嘉亚花苑)项目进行产品定位与可行性研究。项目组全体成员由广州、重庆、香港公司组成，项目组上下深知该项目对于重庆威特嘉实业有限公司发展之重大意义，受托以来，本着高度的责任感，在甲方之鼎力支持下，多次现场踏勘，深入广州、深圳、珠海、澳门、香港等地仔细收集项目各类相关资料，多次组织专题讨论会。这些工作使得整个产品定位与可行性研究工作，具有宽基础、高水准、广视角的特质。为确保结果准确科学，项目组成员一丝不苟，谨慎仔细、不畏反复，前期和期中研究历时4月，终成此稿。本项目是由重庆威特嘉实业有限公司在重庆开发的第一个集合大型5星级酒店和国际住宅社区的综合项目，在规划方案已前期启动进行的前提下，如何研究区域市场，提炼核心项目价值？如何进行市场定位最大化实现项目价值？如何进行产品设计规划优化提升项目价值？如何评价项目经济可行性？我公司项目小组针对以上问题，尽最大地可能完善方案，使之成为最成功的方案。而今报告终成，项目组成员为能参与重庆威特嘉实业有限公司的项目而倍感自豪。在此特向甲方的信任与支持表示衷心的感谢。项目组成员：黎庆文戴德梁行(广州)房地产顾问有限公司董事奥克兰大学建筑学硕士夏家毅戴德梁行(香港)房地产顾问有限公司酒店策划顾问瑞士洛桑酒店学院酒店管理硕士美国普利斯登大学管理学博士李夔戴德梁行(重庆)房地产顾问有限公司高级经理注册资产估价师高级房地产策划师会计师重庆大学建设管理与房地产学院硕士高瑜戴德梁行(重庆)房地产顾问有限公司高级分析师重大建管学院硕士吴亚非戴德梁行(重庆)房地产顾问有限公司规划建筑顾问重庆大学建筑学硕士Page2目录第一部分住宅篇3.4.3户型配比分析1、项目环境与区域经济研究综述3.5户型分析与设计1.1重庆宏观经济分析3.5.1小户型结构分析与设计1.2重庆房地产宏观经济分析3.5.2二房三房户型结构建议1.32008年住宅市场预测3.5.3户型设计创新2、项目总体发展策划3.6精装房装修建议2.1策划依据3.6.1重庆精装住宅物业发展情况与特征2.2目标定位及发展策略3.6.2案例分析2.3地块设计指标测算3.6.3项目精装房交楼标准建议2.4总体规划布局3.7社区商业、环境及智能化系统2.5总体营运计划3.7.1社区商业规划设计建议3、项目住宅部分研究策划3.7.2环境打造建议3.1项目区域住宅发展情况3.7.3智能化系统3.1.1周边竞争性项目研究3.8社区交通流线设计3.1.2本区域未来住宅发展情况与特征3.9项目住宅部分经济效益评价3.2项目住宅定位与客群分析3.9.1计算依据3.3项目销售价格定位3.9.2开发成本估算3.3.1价格定位理论3.9.3开发进度计划3.3.2可类比物业分析3.9.4项目营销计划表3.3.3价格定位分析3.9.5收益测算表3.3.4项目销售价格最终定位3.9.6现金流量表3.4住宅规划布局、建筑指标及房型配比3.9.7盈利能力评价3.4.1规划布局建议3.9.8盈亏平衡分析Page33.4.2各地块住宅建筑指标3.9.9收益敏感性分析3.9.10收益敏感性分析(税后NPV)4.7.6现金流量表3.9.11评价结论及注意事项4.7.7评价结论及注意事项3.10财务融资途径分析4.7.8财务融资途径分析第二部分酒店篇4、项目酒店部分研究策划5附件4.1重庆五星级酒店发展宏观环境评估附件1、国家旅游局“五星级”“白金5星级”酒店评定标准4.2重庆市区5星级酒店研究附件2、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆JW万豪酒店4.2.1重庆市区5星级酒店市场调查附件3、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆世纪金源大饭店4.2.2重庆会议中心市场调查4.2.3国际豪华酒店(五星级)规划设计特点综述附件4、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆君豪大饭店4.2.4五星级酒店案例分析附件5、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆金科大酒店4.3项目酒店产品定位与客群分析附件6、重庆5星级酒店部分经营资料——南方君临酒店4.4项目酒店部分产品策划附件7、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆戴斯大酒店4.4.1规划布局建议附件8、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆海逸酒店4.4.2总体规划与构成建议附件9、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆洲际酒店4.4.3建筑指标规划4.5项目酒店产品定价附件10、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆希尔顿酒店4.6运营计划建议附件11、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆国贸豪生大酒店4.7项目酒店部分经济效益分析附件12、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆申基索菲特酒店4.7.1计算依据附件13、五星级水疗会所星级标准（征求意见稿）4.7.2开发成本估算4.7.3开发进度估算4.7.4营销计划表Page44.7.5收益测算表第一部分住宅篇1、项目环境与区域经济研究综述Page51.1重庆宏观经济分析Xinjiang数据来源同比增长InnerMongalia单位数据年度(%)NingxiaQinghaiGansu总人口万人2006年底31980.9ShanxiTibetSichuanGDPRMB亿元2007年底4111.815.6ChongqingGuizhou固定资产RMB亿元2007年底3161.528.9Yunnan总投资GuangxiPage61.1重庆宏观经济分析重庆市2007年宏观经济数据：（1）地区财政总收入突破1000亿元（2）人均GDP突破2000美元；（3）固定资产投资总额突破3000亿元；（4）GDP总量突破4000亿元；（5）工业总产值突破5000亿元；（6）金融机构的存款余额突破6000亿元；（7）预计2012年重庆人均GDP达到4000美元。2012年重庆人均GDP标志全民享受型生活：旅游度预计达到4000美元假、私家汽车都将爆发性增长Page71.2重庆房地产宏观经济分析2007年1-12月主城成交面积2007年1-12月主城成交均价(建面)350450030040003500250300020025001502000100150010005050000成交面积(万平方米)成交均价(元/平方米)资料来源:[戴德梁行]资料来源:[戴德梁行]Page81.2重庆房地产宏观经济分析单位20072007-12同比增长(%)环比增长(%)房地产投资亿元850.099.770.5420.23%新开工面积万平米3555.87784.2231.2269.62%竣工面积万平米2253.07998.771.31120%销售面积万平米3552.92815.7559.4226.4%销售均价元/m227222562-13%-13%Page92007年重庆住宅市场统计单位20072007-12同比增长(%)环比增长(%)新增面积万平米2903.82631.1633.4%289.45%销售面积万平米2300.86494.7689.54%118.19%销售均价元/m22986356824.45%-4.37%Page102007年7月各区住宅均价4,5000.254,0003,5000.203,0000.152,5002,0000.101,5001,0000.055004,2683,1123,5233,8973,2893,5893,1873,9483,2990-渝中大渡口江北沙坪坝九龙坡南岸北碚渝北巴南均价(RMB/sqm)同比增长(%)环比增长(%)Page112007年12-2008年2月住宅平均价格、成交量及分布2007年12月至2008年2月，一手住宅销售面积共计1034.42万平方米，其中12月份为740.5万平方米，08年1月至2月份成交量大幅萎缩，仅为293.92万平方米。3个月销售均价2527.6元/平方米，环比减少14.7%。出现这一现行的部分原因是因为春节期间为市场淡季，更重要的原因是一线城市市场进入飚升过后的调整阶段和重庆市政府提出大力加强经济适用房建设的相关政策，重庆住宅市场也进入调整期，期购房者的观望情绪较为普遍。Page122002-2007重庆房产销售&竣工面积2500.002000.001500.001000.00500.000.00200220032004200520062007竣工面积(万平米)销售面积(万平米)从上可见，重庆在2003-2006年，基本保持供销平衡，在2007年的全国房地产流动性投资高峰，重庆的住宅销售首次出现销售面积大于竣工面积的现象。Page132007重庆住宅热点区域北部新区（中高端住宅）南岸区（滨江住宅，江景提升住宅价值）大渡口区（轻轨提升住宅价值）Page141.32008年住宅市场预测住宅发展热点区域北滨路（项目规模巨大,开发商实力强）大坪（城市中心）茶园新区（便利的交通,巨大的发展潜力）Page151.32008年住宅市场预测展望Outlook在快速发展的市场出现暂时的调整，短期并不能改变整体的供求关系和市场的发展趋势，尤其目前宏观经济增长较快，通货膨胀加剧，股市不确定性增加等等。无论是自住还是投资，房地产物业依然是消费者避免通胀造成实际经济损失的非常重要选项。重庆整体经济发展对房地产需求很大，重庆政府将通过引进世界500强企业等一系列经济发展计划，推动重庆经济在未来4年翻一番。从2