深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究委托方：深圳市规划局滨海分局编制单位：上海保柏建筑规划咨询有限公司日期：2006.3致谢和说明在本报告研究编制过程中，承蒙深圳市有关部门、单位和人士接受访谈并提供资料和建议，谨此致谢。委托方于2005年11月23日就本研究成果组织召开专家研讨会。本报告已根据专家和委托方意见进行修改调整。对有关专家和委托方的意见和建议表示感谢。保柏规划咨询1深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究目录报告概要1第1章发展条件分析61.1优势61.2劣势81.3机遇101.4挑战11第2章核电站的影响分析142.1核电站：实际安全有保障142.2核电站建筑：对视觉美感的影响不太大152.3核电站的心理影响：因人而异162.4核电站对旅游的影响：心理影响与转嫁风险172.5案例分析：核电站与旅游202.6弱化核电站心理影响的措施232.7核电站对居住的影响23第3章功能定位与产业选择253.1可开发用地测算253.2本片区功能定位283.3经济结构与产业选择37第4章旅游发展趋势及其影响分析454.1洲际旅行越来越流行，入境欧美游客稳步增长454.2“银发旅游”市场极具潜力474.3背包旅游发展空间巨大484.4奖励旅游逐渐升温494.5休闲旅游发展势头强劲494.6邮轮旅游成为时尚50第5章目标客户市场分析525.1深圳旅游市场客源现状525.2新大片区目标游客535.3目标住户56保柏规划咨询1深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究第6章旅游发展目标和市场定位576.1发展目标定位576.2功能定位596.3空间布局原则63第7章部分开发项目及开发方案647.1中央度假乐园（CenterParcs）647.2家庭娱乐中心(FamilyEntertainmentCentre)687.3新大生态农庄727.4集时度假模式（masstimeshare）的休闲度假别墅区747.5酒店设施项目757.6餐饮设施项目797.7手工艺品市场817.8水上运动项目847.9夜生活设施85第8章规划控制与引导868.1用地控制861.用地布局2.开发强度3.用地平衡4.关于填海造地5.环球影城的可行性考虑6.国际影视城项目的可行性考虑8.2道路与交通938.3环境保护与环境承载能力958.4建筑特色98第9章规划实施策略999.1机构设置999.2开发周期999.3首期开发项目100保柏规划咨询2深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究报告概要新大－龙旗湾片区位于深圳东部大鹏半岛南部地区（南澳镇域）的门户部位，可开发用地约5平方公里，可利用填海面积约2.4平方公里，是东部滨海地区可开发用地最集中的片区。为确定该片区的发展思路，为下阶段的规划工作打下基础，特进行本项规划研究。1.优势条件本片区最主要的优势条件一是其门户性的地理位置，二是其相对丰富的土地储备。这使得它有潜力发展成为大鹏半岛地区最主要的旅游接待和服务支持基地。其未来地位与泰国普吉岛的巴通（Patong）镇和印尼巴厘岛的库塔镇（Kuta）比较类似，可承接大量的游客接待服务功能。2.核电站影响核电站的负面影响主要反映在对游客和购房者的心理冲击上。电站建筑本身对本片区的视觉美感有一定影响，但不特别严重（低于未来下沙的火电站对下沙的影响）。就对游客的影响而言，主要结论如下：z根据国外类似案例的研究，估计大约30%的游客群体不受影响，大约50%的游客群体微受影响，20%左右的游客群体大受影响。z欧洲游客和亚洲游客对核电站的敏感度相对较低，美国游客敏感度较高。z短期游客、观光游客对核电站敏感度相对较低，而休闲度假游客对核电站敏感度较高。度假游客支付能力高，往往比较挑剔，对环境更看重。z核电站附近开发旅游设施有成功案例。英国最著名的国家公园－LakeDistrict旁边就有一座核电站而且该电站还于1957年发生过严重的核泄漏事故，但目前该公园仍然非常受游客欢迎，一年吸引300多万游客。就对购房者的影响而言，据我们的研究以及对开发商的调查，主要结论如下：z核电站的存在对于新大的住宅开发会有一定影响。开发高档常规住宅可能会有困难。对高档住宅购房者而言，他们选择范围更大，也更挑剔。z高档住宅适合开发度假住宅、第二套居所等非常住类型的项目。3.发展目标本片区的发展目标是建成一个“滨海旅游新市镇”（ACoastalTourismNewTown），即以旅游产业为支柱和核心，就业、居住、生活服务等功能均衡发展的保柏规划咨询1深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究21世纪新市镇，支持大鹏半岛地区的旅游开发。常住人口规模2－3万人。相比较而言，南澳是在现有村镇的基础上扩展，下沙的规模也不足以建成一个均衡发展的新市镇。只有本片区有足够的用地规模，可以从零开始，建成一个规划完善（而不是自然发展）、布局合理、符合可持续发展原则的新型滨海旅游小城。它可以避免Patong和Kuta等滨海旅游小城缺乏规划引导、无序发展的缺陷。4.产业选择站在深圳市整体利益的角度，并为了大鹏半岛地区的长远的可持续发展能力，本片区的产业少量工业、无污染选择将主要是旅游接待、旅游服务、旅游支持等旅游产业。大鹏半岛南部地区（南澳镇域范围）应力争树立“零工业、零污染”的“大鹏旅游天堂”形象，因此，至少新大一侧不应发展任何工业。水头村一侧也应尽量限制工业发展。即使是发展高新技术产业或研发，也应淡化工业的形零工业、零污染象，空间载体应是国际标准的商务园（BusinessPark）而不是工业园。新大的产业选择，不但要考虑它对本片区的影响，还要考虑它对整个大鹏半岛地区开发的影响，不能影响整个大鹏半岛的形象。本片区的规划开发必须要阻断工业项目向大鹏半岛南部地区（南澳镇域范围）的渗透，并阻止低档乃至中低档旅游接待设施项目向南部地区特别是西涌等地的蔓延。中长期而言，参照Patong和Kuta的经验，随着游客数量的增加，本片区将需要发展游船、游艇维修、汽车租赁、当地特色家具制作、语言教育培训（英语、中文）、室内装修和IT布线、房屋建造、安装和维修等服务业，需要预留未来发展空间。水头村范围内现有工业应严格限制污染，中长期应置换为商务办公、居家办公、以及上述汽车租赁、当地特色家具制作、语言教育培训等等功能。5.功能定位本片区是服务于整个大鹏半岛地区的旅游接待、旅游服务和旅游支持基地，以及功能完善的滨海新市镇。z是大鹏半岛地区规模最大的旅游接待基地。规划宾馆客房规模5000－6000间（Patong有9000多间），并配备大量的各类餐饮、消遣娱乐、购物、游乐等场馆设施。年接待过夜游客能力80－100万人次左右。保柏规划咨询2深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究z是大鹏半岛地区最主要的旅游集散地和旅游管理、旅游支持中心。z是大鹏半岛地区旅游从业人员最集中的居住地，估计在1－1.6万人左右。z常住人口2－3万人，住宅建筑面积100－150万平方米，并配备完善的教育、医疗、商业、体育、行政管理等服务功能。就业以旅游业为主，包括一定量的远程工作（Teleworking）。6.目标市场z中档游客：如同Patong和Kuta一样，本片区的主要目标游客群体是中端旅游市场，适当包括中高档和经济型。以观光和短期度假（1~3天）为主，重视背包客并兼顾商务和奖励旅游。以年轻、热闹、充满活力和动感为特色，配置丰富的餐饮、消遣娱乐、活动、夜生活等设施。西涌等地的部分高端游客也会来此餐饮、娱乐、购物等。z中档居住：常住居民以大鹏半岛地区旅游业的中层管理人员和就业人员为主，也包括部分该地区原住民。高档住宅以度假住宅和第二居所为主。z常住人口还将包括部分退休群体、短期居住的海外人士、以及远程工作（就业单位在深圳市或香港，但在家里工作）。Patong和Kuta均有较多的外国常住人口，英国湖区国家公园地区大约23%的就业群体从事远程工作。7.项目选择为带动本片区的开发，应力争引入国际著名的旅游产品品牌，这无论对吸引外国游客、还是港澳台及国内游客都非常有号召力。目前深圳缺少国际品牌的旅游产品，但本片区具备吸引国际品牌的条件和潜力。就本片区的具体情况，应力争引入欧洲著名的“中央度假乐园”（）等短期休闲度假品牌。该品牌CenterParcsCenterParcs在欧洲运行非常成功，主要价值在于带给短期度假（2-3天）游客以丰富的度假体验和享受，年吸引游客30－50万人次。此外，可开发家庭娱乐中心（FamilyEntertainmentCentre）、文化旅游设施等。可开发高尔夫球场，吸引短期度假游客，以后改作其它用途，保持规划弹性。环球影城类城市型项目占地太大、吸引人流太大，不合适在本片区开发。项目选择的原则是既要有利于本片区的发展，也不损害其它片区和整个大鹏半岛地区的形象。因此，夜总会一类的项目不宜过多，避免Patong的问题。保柏规划咨询3深圳新大－龙旗湾片区开发规划研究8.规划控制本片区规划布局和规划控制的原则和目的是保护优美的环境、避免出现像Patong和Kuta一样的无序建设，同时给投资者以确定性和信心。z空间布局的原则安排是：新大南部为度假型居住，滨海侧开发旅游接待、旅游服务设施，中间为高尔夫球场，东侧开发CentreParcs度假乐园；水头村开发普通居住和服务设施。z滨海建筑保持较大红线退后，通过绿廊将背景绿色引向岸线。功能用地（ha）z整体开发容积率1.0左右，以低层和多层建筑为主。村庄已建建筑风格必需与周边环境相协调，单体体量不宜太大。52村庄补建15－20建筑特色不宜欧美化，海滩也不宜加勒比化。应能让道路绿地120－150外国游客感到是中国的滨海小城。常住居住80－120度假住宅30－50房地产和旅游服