3破译土地密码土地价值的判断与产品创新曹汉平------4开发商面临的十大问题开发商面临的十大问题拿哪里的地？拿什么性质的地？怎么拿地？开发什么产品？如何开局？产品怎么竞争？品质怎么保证？如何让消费者知道？如何可持续发展？哪些社会资源为我所用？?1.?2.?3.?4.?5.?6.?7.?8.?9.?10.??5同一块土地对市场,有几种可能的选择.------对产品,有多种可能的方案.------???6我们只能有一种选择.而且,无法证实所选择结果是否最合理.??7定位但是,一个土地综合价值最大的结果一定存在,它象一组密码隐藏在特定的土地之中,就象每一个人独一无二的DNA.等待我们用特定的方法去破译.??8地在哪里？区域-----经济发展水平。城市-----对周边的辐射能力片区-----在该城市中的定位、发展方向。地块的边界条件------有利条件，不利条件9地在哪里？专业人士与消费者对土地价值研判的区别：举例：10土地先天的唯一性-特定的片区、特定的辐射范围。广州黄埔---广州四季花城---武汉俊园---大连城花---中山城市风景---成都前锋---东莞城市风景--?11土地先天的唯一性特定的片区、特定的辐射范围。广州黄埔---?12特定的片区、特定的辐射范围。广州黄埔---传统工业区土地先天的唯一性13土地后天的可塑性与规模有关大，则大小通吃----小，则个性鲜明----???14关于产品设计创新的思维纬度公共建筑创新的自由度与住宅产品创新的自由度15关于产品设计创新的思维纬度许多大师的著名建筑言论都是关于住宅产品的：。。少就是多。。住宅是住人的机器16关于产品设计创新的思维纬度基于对消费者需求的理解的创新17关于产品设计创新的思维纬度人文的。。。。不同文化中寻求灵感功能的。。。。居住功能的多种组合技术的。。。。技术创新中寻求方法社会的。。。。满足新的居住需求政策的。。。。新政策的各种对策18关于产品设计创新的思维纬度从不同地域的文化中寻求灵感欧州小镇19从不同地域的文化中寻求灵感万科水晶城----20万科运河东从不同地域的文化中寻求灵感----21222324252627282930313233从不同地域的文化中寻求灵感上海万科红郡----34从不同地域的文化中寻求灵感上海万科兰乔圣菲----35从不同地域的文化中寻求灵感上海万科兰乔圣菲----36从不同地域的文化中寻求灵感上海万科兰乔圣菲----37从不同地域的文化中寻求灵感上海万科兰乔圣菲----38从不同地域的文化中寻求灵感上海万科兰乔圣菲----39从不同地域的文化中寻求灵感上海万科兰乔圣菲----40武汉万科润园从不同地域的文化中寻求灵感----41武汉万科润园从不同地域的文化中寻求灵感----42从不同地域的文化中寻求灵感万科东丽湖----43从不同地域的文化中寻求灵感万科东丽湖----44关于产品设计创新的思维纬度风格是一种游戏房地产产品中，我们还是少谈主义，多谈方法。例如：新都市主义理论45。。。。。。--------居住功能的多种空间组合方法关于产品设计创新的思维纬度TOWNHOUSE功能的。。。。空中花园屋顶别墅高层----------------+46关于产品设计创新的思维纬度技术的。。。。技术创新中寻求方法新的结构技术新的材料技术工厂化绿色技术湿地概念。。。。万科东丽湖----47关于产品设计创新的思维纬度社会的。。。。满足新的居住需求网络时代人口老龄化老年公寓丁克家庭零家务家庭国际公寓。。。。。SOHO-----------------------48关于产品设计创新的思维纬度雕塑家园东门平方米左右的超小户型，兼设－平方米左右的一房一厅，－平方米左右的二房社会的。。。。满足新的居住需求住宅是生活方式的容器生活方式的变化才会带来居住空间需求的变化，《住的革命》必须以生活方式的革命为前提。168---2030405070------49关于产品设计创新的思维纬度政策的。。。。新政策的各种对策以送面积与合并大户型为目的的创新以建筑的灰色空间来对付政策的灰色地带“”50关于产品设计创新的思维纬度政策的。。。。新政策的各种对策各种技巧的研讨：阳台窗空中花园。。。。。。51产品设计创新的误区52每一个建筑师都有大师情结“”。53每一个商人都想迎合市场54市场迎合+误导——少量的创新户型，误导了部分非理性消费者“”55同样是别墅做好市场与建筑师之间的桥梁56市场的需求是多样的57同样是别墅做好市场与建筑师之间的桥梁58关于产品设计创新的思维纬度小结：创新产品策略不停变化创新的目的是不变的：舒适的人性化的人文关怀的低能耗的。。。。。。59关于产品设计创新的观点设计创新与哗众取宠区别是有用------60关于产品设计创新的观点先做对再做好先求稳后求变61关于产品设计创新的观点建筑绝不是单一存在的个体，它与构成自然的许多秩序一样，也是庞大秩序中的一个。--------JoCoenen62关于产品设计创新的观点地产行业中，我认为没有所谓核心技术、也没有什么创造发明。有的只不过是通过建筑来表达当时的社会需求与社会舆论。原创作品？？63关于产品设计创新的观点我们能做的是：以适当的建筑语言来解决基本的问题。有能力的话，可以艺术地解决基本的问题64创新是一种态度！取法其上，得乎其中。取法其中，得乎其下。65创新是一种态度！取法其上，得乎其中。取法其中，得乎其下。66十七英哩在海边礁石上生长出来的建筑-------关于产品设计创新的案例67关于产品设计创新的观点一个中心：市场两个基本点：有限有效68民族清风起重现大宅门现代中式源起。。。。。。69南京中国人家北京观唐北京易郡案例现代中式建筑70案例现代中式建筑苏州西山恬园北京紫庐杭州颐景山庄71现代中式上海九间堂72现代中式上海九间堂73案例现代中式建筑清华坊74现代中式成都芙蓉古城75现代中式成都芙蓉古城76现代中式成都芙蓉古城77现代中式建筑观唐78现代中式建筑观唐79现代中式建筑观唐80现代中式建筑深圳万科第五园----81现代中式82现代中式83现代中式84现代中式85现代中式86案例87案例现代中式建筑88案例现代中式建筑89案例现代中式建筑90案例现代中式建筑91案例现代中式建筑92案例现代中式建筑93案例现代中式建筑94现代中式建筑案例现代中式建筑95案例现代中式建筑96案例现代中式建筑97案例现代中式建筑98案例现代中式建筑99案例现代中式建筑010案例现代中式建筑