五道梁行地产研究安徽9月报告香港五道梁行杭州事业部市场研究中心2010年9月16日序进入2010年，中国经济走到了十字路口，见底以后如何走？靠什么来反弹重振？出口这一架马车跑不动，国内消费拉不动、再加上奥巴马发动三大战役，还有通胀的压力，前景堪忧。起因一方面是年时不好，遇上前所未有的全球性经济危机，一方面也是我国经济结构的痼疾这一时刻迸发。“保8”的数字游戏再也无法成为中国经济的遮羞布。而调结构又是一个极漫长、艰苦的过程，如掌握不好方向和节奏，风险也很大，远不如吹GDP的泡沫那样轻车熟路。恰在政府很纠结时，高房价“不合时宜”地在众目睽睽之下打碎了一块玻璃，成了万夫所指。其实中国的房价只是一个结果，经济体制产下的一个畸形儿。中国的房地产今年被N多次喊回去吃饭，被指为最不听话的坏孩子，深知个中艰辛的中国地产人也只能是苦笑而已。在错综复杂的市场环境中，我们只能各展其能涉水。09年浙江地产最终的快乐大本营已成为过去。2010年无论地产开发企业还是地产咨询、代理等服务业都面临着严峻的挑战，分化、洗牌是生存现状的主题。市场的研究、营销的专攻，战略与管理，品牌印刻力、生态的经营决定着企业发展的未来。五道梁行地产研究中心所热衷研究的是企业及项目在不断变化的市场环境中的“活法”，与其它地产研究机构不同之处就在于他研究的主题是如何“活着”。我们的研究体系就是在这样的主题之上建立起来的。五道梁行杭州事业部策略总监李铉2010年6月10日2附：五道梁行部分机构简介五道梁行香港公司：2002年在香港成立，五道梁行主要从事房地产销售代理领域的业务运作及提供房地产衍生产品服务。五道梁行由谢邦基（MartinTse）与梁振伟（DavidZ.Leung）等5位董事会成员共同注资50,000,000万元港币成立。五道梁行下设投资战略咨询部、项目管理与开发服务部、企业客户发展服务部、市场研究部、项目销售服务部五个核心部门组成。五道梁行团队由来自世界各地的优秀房地产投资、金融、城市规划、市场营销等领域的专业人士组成，五道梁行曾先后在香港、东南亚（越南）、东北亚（韩国）等地操作过300多个投资、引资、风险基金投资顾问等项目，并在房地产领域成功策划、代理过180多个项目，平均每年的代理销售金额超过80亿港币。五道梁行中国大陆机构：五道梁行在稳固香港及东亚业务的同时，也将目光积极投向中国大陆的广阔市场，并于2009年首次在长江三角洲的经济核心城市——杭州，设立首家分支机构——五道梁行（杭州）房地产咨询代理有限公司。五道梁行（杭州）房地产咨询代理有限公司主要服务于中国大陆的房地产开发商，为正在成长中的房地产企业提供自市场研究、项目定位研究至项目营销策略、销售管理、项目推广等全方位房地产项目服务。五道梁行同时利用香港公司的核心资源优势，利用专业的销售管理团队与成功的项目营销管理经验，成功为合作伙提供项目投资、销售策略、综合顾问等优质服务。五道梁行地产代理机构致力于成为中国房地产精确营销专家。秉承“营销为大，效益为王”，的理念。主张无论前期研究、整合推广还是销售实操都要以营销的实效为核心。即利润最大化、效率最大化、品牌增长最大化。五道梁行的专业理念得到了全国各地客户的广泛认可，在中国大陆的经营版图迅速扩展，不但在浙江遍地开花，目前北京、河北、安徽、山东的事业部也已在筹建中。五道梁行地产研究中心五道梁行地产研究中心，是中国首个将营销研究做为主要关注点的地产研究机构，摒弃了很多研究机构动辄以庞大芜杂的基础数据任意堆彻研究模型并以此为能的行为方式。五道梁行认为，市场研究的目的无非是为了营销实战，一定要有能化繁为简的能力。要能用最简洁晓畅的方式勾勒市场环境，准确判断对手的动向，而不是在数据的汪洋大海中漫无边际地游泳。优秀的地产研究机构要能将市场数据“翻译”成服务对象最容易理解接受的语言，这种语言应是最容易切入其营销体系的，而不是纯粹统计学意义的，必须去除所有与营销无关的冗杂信息，最大化的实现研究的实效。广大地产开发企业需要的是能将营销化繁3为简精确高效的代理机构，而不是只会堆数据积木的数学教研室。五道梁行地产研究中心更重视对市场实操面世界的探究，更重视研究的实效和高效。力争用最小规模的数据矩阵清晰的表现市场原貌，为市场营销实战提供最坚实有力的支点，而不是陷于数据游戏中不能自拔。五道梁行认为市场研究不光是要读市场众生“相”，更多是要读众生“心”，研究其实就是一种读心术，读的是政府、消费者的心态和企向，还有每个经营者的策略和动机，战略和战术。知道对方想什么甚至比知道做什么更为重要。《五道梁行地产研究》浙江月刊是五道梁行地产研究中心面向全浙开发商发行的一本地产研究月刊，将本公司研究中心对全浙地产市场监测的成果公诸于众。可以做为浙江开发商进行项目投资、开发、销售运营的辅助资料，也可以作为策划代理公司进行项目策划的一本工具书。《五道梁行地产研究》杭州月报1-3月刊以及浙江4月刊发行后，立刻在全浙地产界引起了巨大的反响。目前安徽、河北的研究中心也在筹建中。五道梁行历时两年，建立了几乎涵盖全国各省所有主要城市的强大的房地产相关数据库系统。五道梁行对全浙各市地产项目营销过程进行了长期监测，收集了大量近年开发项目的所有各种广告和PR资料（可按客户定制形式销售），建立了强大的项目推广数据库。并对每一个项目都进行了严谨缜密的营销推广分析。五道梁行对全国所有市县的土地出让情况长期监测，收集整理了09年1月至今的所有土地出让信息（可按客户定制形式销售）。土地数据库非常庞大和准确。2010年五道梁行还将对全国经典房地产项目建立强大的案例库，可以为全国地产界同仁们的项目营销推广提供借鉴。4目录H0H0H0H0H0H0H0H0HT第一章T宏观市场环境H.............................................................................................61.经济政策类2.货币金融类3.土地类4.行业类H1H1H1H其原因T第二章安徽各市房地产市场研究H.........................................................................10第一节合肥市场研究...........................................................................................11第二节芜湖市场研究.............................................................................................18第三节淮南市场研究............................................................................................27第四节马鞍山市场研究.........................................................................................31第五节蚌埠市场研究.............................................................................................37第六节淮北市场研究............................................................................................50第七节铜陵市场研究............................................................................................55第八节安庆市场研究............................................................................................59第三章经典案例研究...........................................................................................68英国美琢购物中心...............................................................................................68绿城-西溪诚园.....................................................................................................845第一章宏观市场环境6一.国家宏观环境1.经济政治类日期主题五道解读保监会：保资投不动产比例不得超10%保监会5日公布《保险资金运用管理暂行办法》规定，保险资金投资于文件对股权投资、不动产投资进行了不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产8月5日详细规定，是保险资金投资股权投资相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，两项合和不动产投资等相关文件的上位法。计不高于本公司上季末总资产的10%。据了解，10%的投资比例高于此前业界的预期。银监会表示:房价过高地区可暂停发放第三套房贷银监会将进一