用心做事︱知行合一201011至道地产年月用心做事︱知行合一”天际湾项目前期发展策划定位报告”天际湾项目前期发展策划定位报告··“陆港“陆港谨呈：西安国际陆港建设发展有限公司3用心做事︱知行合一前言----至道地产关于天际湾定位策划的基础思考???非常荣幸能参与天际湾项目的策划竞标。对于此次任务，至道地产首要的出发点在于能够以建设性的态度，为项目开发带来一些有益的参考与启示。因此，我们今天呈现的报告，在满足招标文件中所要求的内容外，重点突出本报告是从项目的理解、项目的核心问题出发，着力于项目的战略定位、项目打造思路等方面，寻求项目定位的核心突破点。报告更注重解决项目核心命题的思路与策略，（而非完全详尽的解决方案），在此提出。4用心做事︱知行合一–项目既坐拥国际化产业园区，又拥有西安城市最稀有的“水资源”；–项目的发展商----港务集团，作为区域一级运营商，对于区域的责任与使命在本项目上必须得到体现，不容回避。一、项目的自身属性不允许我们将其简单地将其定义为普通意义的集约化的城市住宅项目。?在正式报告之前，让我们首先对至道地产在本案项目的定位策划上的基础思考与诸位进行沟通：5用心做事︱知行合一二、西安国际港务区应该谋求在西安城市发展格局中更大的战略地位，其路径将在于迅速让区域中心化；这需求迅速竖立一面极富个性的旗帜----天际湾项目应该成为区域代言的这面旗帜！我们对项目的定位策划必须回答：如何为项目制造出强大的中心化效应！6用心做事︱知行合一市场分析项目的思考项目的价值机会项目盈利经济测算港务区为西安带来的机会项目整体定位及功能定位项目功能细化以及功能配比前言1.项目理解3.项目整体定位及功能诠释2.项目市场分析4.项目构成及盈利分析报告的主要内容：！7用心做事︱知行合一商-住-产“生态链条”的文章做足了！“滨河生态”项目就是要把——“”西安人最缺什么？缺水！项目拥有灞河！！项目拥有能完成西安人夙愿的先机！我们强调的不是仅仅拥有灞河，而是围绕滨河而衍生出来的系统的项目思考：8用心做事︱知行合一。自我中心化.项目坐拥国际港务区，拥有强大的产业支撑项目需求与产业发展需求有效对接，互为推动，共同实现树立、拓展、提升区域价值。项目需要找到相对于曲江新区、浐灞生态区等区域地产开发的差异化的价值空间，实现项目思考：9用心做事︱知行合一!生态集合“”——————生态是项目突围的方向，项目的战略定位将围绕着生态而展开把项目打造成西安环境最怡人；最具规模；形式最多元化的项目思考：10用心做事︱知行合一项目理解：11。用心做事︱知行合一新一代新城的代言项目?项目理解基于国际港务区的战略定位和西安城市发展的战略方向，项目将是拥有国际化、滨水生态居住价值与现代服务产业支撑的西安12用心做事︱知行合一国际港务区立足于国际视野，建立中国最大的陆港、全球贸易中心，是适应世界经济发展新格局的主动选择，是西安作为新欧亚大陆桥中心城市的体现。建设以西安国际港务区为龙头的全国重要商贸物流集散中心，对于发展西安现代服务业，打造西安现代商贸物流产业体系，加快西安经济结构调整，保持经济稳步增长具有积极的引领作用。??国际港务区为西安拓展新的产业发展的战略空间。临潼新城曲江临潼国际旅游休闲文化区-用心做事︱知行合一曲江新区浐灞生态区新行政中心经开区西高新区市行政中心北迁和浐灞生态区兴起，以临潼新城向西安靠近、曲江-临潼国际旅游休闲文化区规划等，都显示西安进一步跨过灞河向东北方向拓展的趋势已形成。?西安国际港务区位于西安主城区东北灞渭三角洲，泾渭浐灞四水聚港之地，距市中心20公里，是西安主城区未来空间发展格局中的战略要地，是西安经济社会发展和城市建设“北迁、东拓”的前沿区域。国际港务区是西安城市发展继高新、曲江新区、浐灞生态区之后，新的重要发展方向。??国际港务区是西安城市空间拓展的新的战略方向。14用心做事︱知行合一产业发展城市建设滨水生态国际港务区是西安“产业发展与城市功能建设结合”的新一代滨水生态新城。15用心做事︱知行合一西安华南城项目拟分三期建设完成，一期总投资额超过亿元，占地面积约平方公里，建筑面积约万平方米，可入驻万至万商户。西安华南城分为交易展示区、生产服务配套区、生活服务配套区，将建设集展示、交易、物流、信息、市场拓展、技术创新、品牌推广、工业旅游等多种功能于一体的配套完善、超大规模、现代综合商贸物流园。6034002.53大型国际品牌的进驻，进一步提升区域价值和发展空间。一、产业发展：以现代商贸物流为基础的现代服务业，为西安国际港务区发展新型城区奠定基础。?16交通规划功能分区规划用心做事︱知行合一规划在一期建设区内设置市级商务办公中心、商业中心、文化活动中心、体育中心、医院及教育培训基地、居住区级中学、小学、托幼等两个级别的公共服务设施。公共服务规划完善----港务区内、外交通等基础规划良好，与城市内外无缝对接。??二、城市建设：国际港务局规划将产业与城市功能建设紧结合，为区域承接城市发展空间拓展准备了巨大空间。国际港务区规划八大功能分区，是产业与城市功能完善的、城乡统筹发展新城规划。17用心做事︱知行合一观等价值提供了充分的保障。西安是一个水资源、水景观环境相对缺乏的城市，滨水发展的价值越来越被放大。西安国际港务区位于西安主城区灞渭三角洲，是泾渭浐灞四水聚港之地，其滨水、亲水的生态、景观及居住价值的挖掘空间很大。与国际港务区相邻的浐灞生态区，以突出的滨水、生态定位，已经成为引导西安城市发展的重要方向，国际港务区将有效在承接这一趋势。国际港务区的规划本身也突出生态性，为区域未来的生态、环境、景????三、滨水生态：国际港务区是西安最具发展空间的滨水生态发展区。18用心做事︱知行合一项目是国际港务区的居住配套区中一线滨河的项目之一，与灞河河滨公园、生态景观带一体。?天际湾项目是国际港务区中拥有最佳滨水生态资源的项目之一，滨水生态资源和价值突出。19用心做事︱知行合一国际港务区立足于国际视野，建立中国最大的陆港、全球贸易中心，大型国际品牌企业逐步进驻，不断提升区域和项目的价值；国际化产业的发展，也为项目带来“国际化”的属性和发展要求。国际化的产业人群将成为项目的目标消费群；项目的打造要具备国际化的高品质要求。????项目价值拥有国际港务区国际化的产业发展支撑。20用心做事︱知行合一项目与浐灞生态区、北迁的市行政中心等发展热点区仅一河之隔，通过绕城高速仅20分钟车程；项目所在区域是西安主城交通体系覆盖的重要区域之一，同时未来两条地铁规划，未来能实现与城区及城外的无缝对接。??区域前景与完善的交通规划，为项目承接主城的改善型投资置业提供了基础。21用心做事︱知行合一国际港务区目前还没有配套的居住地产项目面市，其居住房地产的开发才刚刚起步；项目位于港务区居住配套发展区的交通要道旁，一线临灞河，与主城区隔河相望，其位置突出，具有很强的识别标志性。因此项目的建设，将成为市场认知区域地产水平、价值的一个标杆性项目，项目将承担着区域内地产发展的带动性、标识性的使命。???项目是港务区较为先期的地产项目，担负着区域内地产发展的带动性使命。22用心做事︱知行合一西安国际陆港建设发展有限公司是西安国际港务区管委会下属的大型国有企业，是国际港务区建设最直接的践行者，承担着建立、提升、传播国际港务区地位、价值和发展前景的任命。本案项目是陆港建设在港务区的首批地产建设项目，需要基于国际港务区总体战略定位、目标来打造本案项目，项目需要满足成为区域和企业的战略要求的开创性的、标识性的、带动性的高品质项目。??项目将在一定程度上承担企业对于国际港务港的任命，需要满足企业的战略性要求。23用心做事︱知行合一的价值；是项目最突出的属性和价值点;滨水生态居住新一代滨水生态新城项目是基于国际港务区的战略规划和战略地位的项目，需要承担代言国际港务区作为西安未来城市空间拓展的“产业发展与城市功能建设结合”的项目理解小结：项目成功的关键在于：如何打造集合的生态链条，使其形成港务区自我城市中心化的效应！24用心做事︱知行合一市场分析：25用心做事︱知行合一上突破竞争。?市场分析区域前景和生态资源价值是引导市场的重要因素，项目在具备这两大因素的基础上，还要进一步从打造“集合的生态链条”26用心做事︱知行合一西安城市规划近期重点发展四区二基地；在城市区域内的四区曲江新区、浐灞生态区、高新区、经开区，以及大明宫区域开发、行政中心北迁等，分别带动了城南、城东、城北等各方向的房地产布局。从今年季度的数据来看，城北、城东是继城南（曲江新区）之后，房地产需求的新点，这与西安城市重点拓展方向吻合。西安的房地产市场格局跟随城市规划的热点布局。???“”-----3西安市场投资置业热点与西安城市发展方向吻合，用心做事︱知行合一曲江新区浐灞生态区国际港务区国际港务区在城市战略地位上更一步拓展，为区域发展及其房地产市场提供更大空间。作为西安城市发展方向上的新兴区域，国际港务区的房地产开发，将与曲江新区、浐灞生态区、高新区、经开区等热点区域的房地产市场，形成竞争；国际港务区的主要竞争力来自新兴区域的发展空间、价值空间、产业规划前景以及灞渭三角洲的水、自然生态环境等；而在区域建设的成熟度、配套的丰富性、便利性等方面，处于相对劣势。??竞争主要来自新兴板块之间的竞争，国际港务区的房地产市场前景有赖于区域在城市战略的地位。28用心做事︱知行合一有4成的受访者最看重生态、绿化景观环境；同时近3成受访者看重大力的投资建设所带来的区域发展潜力。?曲江新区的兴起以及浐灞生态区发展、大明宫区域开发等，对区域房地产市场的带动，是近年西安房地产市场发展的显著特征。近期，焦